Varga Dóra;
bérlakások;háziurak;
2018-01-09 06:03:00
A bérlakásokkal visszatérnek a háziurak
A nagyvárosokban egyre többen választják az albérletet, ami jó üzlet a befektetőknek is. A főváros belső kerületeiben elszaladtak az árak.
Shutterstock
Bár a magyarok döntő többsége még mindig törekszik a saját tulajdonú ingatlan megszerzésére, a statisztikai adatok alapján az utóbbi években némileg többen választják a munkaerőpiaci mobilitást is megkönnyítő albérletet. A jelentősebb megtakarítással rendelkezők – egyelőre zömmel magánszemélyek - ki is használják a növekvő igényt: több tucat lakást, olykor egész emeleteket vásárolnak, hogy azután egy erre szakosodott cégen keresztül kiadják őket.
A KSH idősoros adatai szerint 2017-ben a háztartások 5,2 százaléka piaci áron bérelte az általa lakott ingatlant, miközben 2011-ben még mindössze 3,6 százalék volt arányuk. A nem piaci bérlők – vagyis a szociális, önkormányzati bérlakásokban élők - aránya ugyanakkor gyakorlatilag nem változott: hat év alatt 3,5 százalékról mindössze 3,8 százalékra nőtt. Ezzel együtt némiképp csökkent – 87,6 százalékról 85,2 százalékra – a saját tulajdonú ingatlanban élő háztartások aránya. Az albérletek népszerűsége főként a fővárosban, illetve méginkább a nagyobb vidéki városokban nőtt: itt a háztartások 8, illetve 8,4 százaléka piaci áron bérli a lakást.
A kiadó lakások iránti egyre élénkebb keresletről számolt be Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője is. A vidéki nagyvárosokba egyre többen költöznek a munka miatt, az elmaradottabb régiókban hátrahagyott saját ingatlan értéke viszont nem fedezi egy nagyvárosi lakás árát, ezért kényszermegoldás is az albérlet. Az díjak ráadásul a keresetek több mint felét elviszik: a nagyvárosokban átlagosan 130 ezer forintot kell fizetni az albérletért, miközben az átlagkereset nettó 200 ezer forint körül mozog.
Ezt kompenzálhatja némiképp a munkáltatók által adómentesen adható lakhatási támogatás, amelynek összege az idén emelkedik. Tavaly az albérletben élő alkalmazottak a minimálbér 40 százalékát kaphatták támogatásként, 2018-tól a minimálbér 60 százalékát. Mivel a minimálbér is emelkedett, a munkáltató januártól akár havi 83 ezer forint támogatást is adhat dolgozóinak.
Összesen 321 ezer lakásban éltek bérlők 2016-ban, ezek túlnyomó részét, 260 ezer lakást magánszemélyek adták ki. A G7 gazdasági portál által ismertetett adóhatósági adatok szerint ugyanakkor csak százezer ember vallott be jövedelmet lakáskiadásból, összesen 85 milliárd forint bevételt jelentettek. Bár vannak, akik több lakást is kiadnak, az nem valószínű, hogy egy lakáskiadóra átlagosan 2,6 kiadott lakás jut, valószínű tehát, hogy a lakások legalább felét feketén adják ki. Vagyis, ha a piac csak tíz százalékot tisztulna a lakáskiadás adóterheinek csökkentése miatt, az hárommilliárd forint többletbevételt jelentene a költségvetésnek – véli a Nemzetgazdasági Minisztérium.
Az idén elvileg olcsóbb is lehetne az albérlet, hiszen januártól már nem kell a bérleti díjakból származó bevétel után a 14 százalékos egészségügyi hozzájárulást (eho) fizetni, csak a 15 százalékos személyi jövedelemadót (szja). Ez elsősorban a fővárosi albérleteket érintheti, jellemzően ezeknél lépte át az éves jövedelem az egymillió forintot, ami után az ehot meg kellett fizetni. Mindez Balogh László szerint fehérítheti a piacot: várhatóan többen fogják a tényleges bérleti díj bejelentésével kiadni lakásukat. A bérleti díjak viszont nem csökkennek, hiszen annak, aki eddig nem fizette meg maradéktalanul a lakáskiadás után a közterheket – márpedig a lakáskiadók mintegy fele valószínűleg így tett (lásd keretes írásunkat) -, az adócsökkentés nem hoz megtakarítást.
Ezzel együtt – éppen a fenti változások miatt is - egyre jobban megéri kiadási céllal ingatlant vásárolni. A befektetési célú lakásvásárlások aránya a fővárosban már eléri a 40 százalékot, országosan mintegy 30 százalékra tehető. A piac pedig egyre koncentrálódik: mind több olyan befektető lép be a piacra, aki nem egy-két lakást vesz, hanem nagyobb portfólió kialakítására törekszik. Egyelőre még magánszemélyekről van szó, hiszen ebben a formában jobban megéri a lakáskiadás, mert csak a 15 százalékos szja-t kell megfizetni, míg cégként ÁFÁ-t és társasági adót is kellene fizetni, az osztalékot terhelő közterhekről nem is beszélve.
Ezek a modern háziurak a régebbi társasházakban egész szinteket igyekeznek megvásárolni. Balogh László szerint ez főként a fővárosi belső kerületekben jellemző, ahol a rövidtávú, turistákat célzó kiadás dominál. Ezt egy szintén idei könnyítés is segíti: az ingatlanjukat lakáshotelként hasznosítók már nemcsak egy, hanem három ingatlan után is választhatják a tételes átalányadózást, ami évente 38 400 forint lakásonként. A bulinegyed rövidtávú lakáskiadásának piacán ugyanakkor komoly változásokat hozhat az erzsébetvárosi szórakozóhelyek nyitvatartásáról szóló februári népszavazás. Ha éjfélkor valóban bezárnak majd a szórakozóhelyek, a környék kevésbé lesz népszerű a fiatal turisták körében, emiatt már akadnak is olyan vevők, akik az adásvétel megkötésével inkább kivárják a népszavazást.
Átszabhatja a környék lakáspiacát a februári, erzsébetvárosi népszavazás, ahol a lakók arról döntenek, bezárjanak-e éjfélkor a szórakozóhelyek.
A fővárosi „bulinegyedben” az utóbbi öt évben a fővárosi átlagnál nagyobb mértékben emelkedett a kiadó lakások bérleti díja, illetve az eladásra kínált lakások átlagos négyzetméterára. Az ingatlan.com adatai szerint a VII. kerületben 2013 óta 124 százalékkal, 550 ezer forintra emelkedett az eladásra kínált lakások átlagos négyzetméterára, az egy négyzetméterre vetített bérleti díjak pedig 95 százalékkal, mintegy háromezer forintra nőttek. Az V. és a VI. kerületben több mint 120 százalékkal nőtt az eladó lakások átlagos négyzetméterára, az albérleteknél pedig 82 illetve 93 százalékos drágulás történt. Összehasonlításul: a budapesti átlag-áremelkedés az eladó lakásoknál 82, az albérleteknél pedig 83 százalékos volt az elmúlt öt évben.
Az árakat a külföldi turisták hajtják fel, akik körében igen népszerűnek számít a bulinegyed. Ebbe azonban már némiképp beleszólt az V. és VI. kerületi önkormányzat tavaly év végi rendelete, amelynek értelmében - a VIII. kerülethez hasonlóan - csak akkor üzemeltethetik szálláshelyként a tulajdonosok a lakásukat, ha ahhoz a többi lakó is hozzájárul.
Ha pedig most a népszavazás eredményeként éjféli bezárásra kötelezik a szórakozóhelyeket, kevésbé lesz vonzó a környék a szórakozni vágyó külföldiek számára. Ez az erzsébetvárosi eladó és kiadó lakások árára is hatással lehet. Egyes lakásoknál árcsökkenés is elképzelhető, nagyon jelentős áresésre azonban nem kell számítani, hiszen a lakáshotelként üzemelő ingatlanok jó helyen lévő, kiváló minőségű, felújított lakások, amelyek iránt élénk a kereslet. Így egy eseteleges tiltás esetén várhatóan inkább a tulajdonosok és a bérlők cserélődnek majd ki. Ha viszont nem az éjféli bezárás mellett döntenek az erzsébetvárosiak, akkor VII. kerületi - valamint az V. és VI. kerületi - lakások eladási ára és bérleti díja a jövőben is a fővárosi átlagot meghaladó mértékben emelkedhet.
A bérlakásportfólió kialakításának másik jelentős terepét az újépítésű lakások jelentik. Ezekben a lakóparkokban többtucat lakást is megvesznek a befektetők, majd egy ingatlanbérbeadás-menedzsmenttel foglalkozó cégen keresztül rögtön ki is adják. Ilyen vállalkozásokat sok esetben maguk a beruházók hoznak létre, tevékenységükért pedig – az ingatlanközvetítőkhöz hasonlóan - a bevétel mintegy 10 százalékát kérik el. De nem csupán a bérlő felhajtásával foglalkoznak, hanem az ingatlannal kapcsolatos egyéb feladatokat – karbantartás, bérleti díjak beszedése - is elvégzik. E szolgáltatást is nyújtó beruházók komoly versenyelőnyre tesznek szert, hiszen a befektetési céllal vásárlók válláról komoly terhet vesznek le.
A bérlők pedig hajlandók egy kicsit többet fizetni azért, hogy átláthatóbb körülmények között bérelhessenek lakást. A bérlői kör ugyanis itt kevésbé a kényszerből költözők közül kerül ki, mint inkább a pályájuk elején járó, de már jó fizetéssel rendelkező fiatalok közül, akik még nem döntötték el, hol szeretnének letelepedni. Balogh László megjegyezte: egyre több olyan bérlő is megjelenik ezekben a lakásokban, akik rendelkeznek ugyan saját ingatlannal, de kevésbé jó környéken, így annak kiadásával és némi különbözet megfizetésével gyors minőségi ugrást érhetnek el lakókörnyezetükben.
Nem minden munkavállaló tud vagy szeretne munkahelye miatt elköltözni: a dolgozók több mint harmada – mintegy másfél millió munkavállaló – napi szinten ingázik munkahelye és lakhelye települése között. Ez az arány pedig az elmúlt öt évben nem változott érdemben – derül ki a KSH 2016-os mikrocenzusából. Országosan ugyanakkor vannak eltérések: Pest, Heves, Fejér, Komárom-Esztergom, Vas és Győr-Moson-Sopron megyében magasabb az ingázók aránya – itt a dolgozók csaknem fele másik településről jár be dolgozni.
A naponta ingázók több mint fele, 900 ezer munkavállaló lakóhelyének megyéjén belül ingázik, 277 ezren másik megyében, de az adott régión belül járnak be munkahelyükre,182 ezren másik régióban dolgoznak, mint ahol laknak, 72 ezren pedig külföldre járnak át napi szinten dolgozni. Utóbbiak aránya az elmúlt 15 évben fokozatosan emelkedett: a 2001-es népszámlálás a külföldre ingázók arányát még 1 százalék alatt mérte, 2016-ra ez 4,6 százalékra nőtt. A határ túloldalán munkát vállalók a legnagyobb arányban továbbra is a két osztrák határ menti megyében Győr-Moson-Sopronban és Vasban élnek (24, illetve 13 százalék), de jelentős növekedés volt etéren Baranyában is, ahol a naponta ingázó foglalkoztatottak 6 százaléka külföldön dolgozik.
Általánosságban elmondható, hogy minél kisebb településen él valaki, annál valószínűbb, hogy egy másik településen kell munkahelyet keresnie: míg a megyei jogú városokban az ott élők 16 százaléka ingázik, a többi városban lakók 39, a községekben élőknek pedig már a 63 százaléka végzi munkáját másik településen. Ágazatok szerint a bányászat és kőfejtés területén, az építőiparban, a szállítás és raktározás terén, illetve a feldolgozó iparban a legmagasabb – 50 százalék körüli – az ingázók aránya, míg a legtöbb helyben dolgozó az ingatlanügyletek, a közigazgatás és az oktatás területén foglalkoztatottak közül kerül ki.