Drágulnak a lakáshitelek

Gyorsuló ütemben emelik a bankok a jelzálogkölcsönök kamatait. Az egykori devizahitelek forintosításuk óta nem kerültek ilyen sokba.

Napról napra drágábban lehet lakáshitelhez jutni, olyannyira, hogy a májusban még átlagosnak számító kamatszinten ma már a legjobb banki ügyfelek sem kapnak kölcsönt. A változó kamatozású hitelesek havi terhei is egyre növekednek, az egykori devizahitelek pedig sosem kerültek még ilyen sokba 2015-ös forintra váltásuk óta. A háttérben az áll, hogy a jegybank - az infláció megfékezése, illetve a forint árfolyamának védelme érdekében - pár hónap leforgása alatt a háromszorosára emelte az alapkamatot, így a sokáig 0,6 százalékon álló mutató most 1,8 százaléknál jár. Se a forintot, se az inflációt nem sikerült azonban ezzel a megfelelő mederben tartani – pláne, hogy ősztől lassított is az emelések ütemén a jegybank –, így az elemzők a mai kamatdöntő ülésen további jelentősebb szigorításokra számítanak. Mindez tovább drágítja a hiteleket.

Ha emelkedik az alapkamat, a bankok is átárazzák hiteleiket, és már csak magasabb kamatokkal lehet kölcsönt igényelni. Szeptemberben még csak egy-egy hiteltermék esetében reagáltak a bankok az alapkamatemelésre, októberben viszont általánossá és erőteljesebbé vált a kölcsönök drágulása. A money.hu adatbázisa alapján van olyan bank, amely egy hónap alatt háromszor is emelte lakáshitelei kamatát, mások csak egyszer, de akkor 0,5-0,7 százalékponttal is. A korábban hosszú hónapokon keresztül adott kamatkedvezmények kivezetésére vagy erőteljes visszavágására is akadt példa bőven.

A legutóbbi, 6,5 százalékos inflációs adat miatt a piac most már a korábbi 15 bázispontos emeléseknél komolyabb lépésre számít, ami már előzetesen számottevően megdrágította a banki forrásköltségeket, és lépéskényszerbe hozta a pénzintézeteket. A money.hu adatai szerint november közepére kikoptak a piacról a 4 százalék alatti teljes hiteldíj mutatóval (thm) elérhető, legalább 10 évre fixált hitelek, hiszen immár minden futamidőre 4 százalék közelébe értek a referenciakamatok.

November elején a bankok átlagosan 0,5 százalékponttal emelték kamataikat. Ez egy 20 millió forintos, 20 évre felvett, 10 éves kamatperiodusú hitel esetében mintegy 6 ezer forinttal magasabb havi törlesztőrészletet jelent, 20 év alatt pedig 1,4 millió forinttal több költséget. A kamatemelési ciklus azonban nem csak az újonnan folyósított hitelekre hat, hanem a régebben felvett, nem fix kamatozásúakra is. Ezeket ugyanis - a szerződésben rögzített kamatperiódustól függően - három, hathavonta, évente átárazzák a bankok. Ha pedig a kamatforduló éppen egy olyan növekvő kamatkörnyezet idejére esik, mint a mostani, akkor megugranak a törlesztőrészletek, ami váratlanul érheti az adósokat. Pláne, ha október végéig moratóriumban volt a hitelük, hiszen akkor másfél évig nem is érzékelték a változásokat.

Az újonnan folyósított kölcsönök több mint 90 százaléka már rögzített kamatozású, a régebbi jelzáloghitelek több mint harmada azonban éven belül – azaz például 3 vagy 6 havonta - átárazódik. Ezen változó kamatozású hitelek jó részét a régi devizahitelek teszik ki, amelyeket a forintosítás során a 3 havi BUBOR-hoz (Budapest Bankközi Forint Hitelkamatláb) kötött kamatozású kölcsönökké alakították át. Ebből az egykori devizahitelesek kezdetben profitáltak: a forintra váltáskor a 3 havi BUBOR értéke 2,1 százalék volt, majd jelentősen csökkent, így a kölcsönök kamata és havi törlesztőrészlete is mérséklődött. A mélyponton, 2018 elején a mutató értéke 0,02 százalék volt, vagyis több mint 2 százalékpontot csökkentek a hitelkamatok – emlékeztet a Bankmonitor. A helyzet azonban az elmúlt napokban megváltozott: november 12-én a 3 havi BUBOR értéke már 2,18 százalékra rúgott, vagyis magasabb lett, mint a 2015. februári, forintosításkori érték volt.

A törlesztőrészlet ugyanakkor még nem emelkedett vissza a 2015-ös szintre, de ez csak annak köszönhető, hogy a kisebb kamat mellett nagyobb mértékben fogyott a tőketartozás. Kisebb tartozás és rövidebb futamidő esetén pedig a kamatemelkedésnek is kisebb a hatása a törlesztőrészletre. A 2018-as szinthez képest – amikor a kamatok a mélyponton voltak – viszont több ezer forinttal kell majd többet fizetniük az adósoknak. A Bankmonitor szakértőinek számításai szerint egy 2015-ben forintosított, akkor még 12 évig fizetendő, 9 millió forintos tőketartozású hitel havi részlete a forintra váltást követően 81 500 forint lett. Ez a folyamatos kamatcsökkenés miatt 73 300 forintra zsugorodott 2018 elejére, a mostani kamatszinttel viszont valamivel 78 ezer forint fölött lesz. (A moratórium tovább növelheti a kamatemelés hatását, hiszen a tartozás nem csökkent, a futamidő pedig még nő is.)

A hitelszakértők arra számítanak, hogy az általános kamatemelések a következő hetekben folytatódnak. Emellett szól, hogy a jegybank mai kamatemelése nem az utolsó lesz az idén, sőt: a jövő év első felében akár 2,4-2,5 százalékra is felfuthat az alapkamat. A változó kamatozású hitellel rendelkező adósoknak ezért érdemes elgondolkodniuk kölcsönük biztonságosabb, fix kamatozásúra cserélésén.