Előző
Következő
új cikk

Reflektor

Egyre jobb üzlet a lakáskiadás - Befektetésre vásárolnak

Népszava|2017. dec 7. 05:03
[A+ A-]

Fotó: Vajda József

Januártól nem kell egészségügyi hozzájárulást (eho) fizetni a lakáskiadásból származó bevételek után, ennek ellenére várhatóan tovább emelkednek majd a bérleti díjak, hiszen egyre többen vásárolnak lakásokat befektetési szándékkal. Nekik pedig a profit-maximalizálás a céljuk.

A bérleti díjak után jelenleg a 15 százalékos személyi jövedelemadó (szja) mellett évi egymillió forint bevétel felett 14 százalékos ehot is kell fizetni. Egy nyári törvénymódosítás miatt januártól ez utóbbi fizetési kötelezettség megszűnik.

Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője szerint a járulékcsökkenés kifehérítheti az albérletpiacot, hiszen sokan a magas közterhek miatt nem vallják be kiadásból származó jövedelmüket. Az albérletárakat azonban mindez nem fogja vissza, legföljebb a már megkötött bérleti szerződésekre lehet hatással. Elképzelhető, hogy a bevált – a lakásra vigyázó, időre fizető - bérlőknél nem emelik majd a szokásos módon a bérleti díjakat: erre eddig is volt példa. Egy ilyen „gesztus” azonban inkább az olyan bérbeadóktól várható, akik például hozzátartozójuktól örökölt lakásukat adják ki. Akik viszont befektetési céllal vásárolnak lakást, azokat nem fűzi érzelmi viszony a kiadott ingatlanhoz: számukra a profit-maximalizálása a fő cél – mondja Soóki-Tóth Gábor. Márpedig egyre többen vásárolnak befektetési céllal lakást.

Zuglóban éri meg befektetni

Bár a legmagasabb lakásbérleti díjak a fővárosban azokban a kerületekben jellemzőek, amelyekben egymillió forint feletti az új otthonok négyzetméterára, az olcsóbb külső kerületek sokkal gyorsabb megtérülést ígérnek. A külső városrészekben ugyanakkor szűk a bérleti piac, azaz kevesen keresnek albérletet, ami kockázatossá teszi a befektetést. A befektetési céllal vásárlók titkos favoritja ezért a XIV. kerület lehet – állítja a Futureal-csoporthoz tartozó Cordia Zrt. legújabb elemzése. Zuglóban ugyanis már van érdemi bérleti piac, lakást venni ugyanakkor átlagosan 558 ezer forintos négyzetméteráron lehet, vagyis itt a budapesti átlagnál több mint hatmillió forinttal olcsóbb egy 50 négyzetméteres új otthon. Egy zuglói lakás 4 hónapnyi átlagos bérleti díja így fedezi egy átlagos, új építésű lakás egy négyzetméterének az árát. Az V. és a VII. kerületben viszont majdnem 6 hónap kell ehhez.

Az elemzés kitér arra is, hogy a fővárosban rendkívül egyenlőtlenül oszlik el az újszerű kiadó lakások kínálata: a belvárosban nagy számban állnak rendelkezésre bérbe vehető otthonok, a külső kerületeket viszont kínálathiány jellemzi. Az új, vagy az elmúlt 10 évben épített, felújított kiadó lakások 85 százaléka belső kerületi lakás. Az V. kerületben mintegy 1400, a VI. kerületben ezernél is több újszerű lakást kínáltak szeptemberben hosszútávú kiadásra, a XIV. kerületben viszont csak 330-at. Így az V. kerületben 54, a VI. kerületben pedig 27 kiadásra váró lakás jutott 1000 lakosra, a XIV. kerületben pedig három.

Korábban, ha valakinek volt 20-40 millió forintos tartaléka, esetleg örökölt, az valamilyen pénzpiaci befektetést választott. Ezeknek a hozama azonban jócskán lecsökkent, emiatt – és az alacsony hitelkamatok miatt – egyre többen vesznek eleve kiadási szándékkal lakást. Nekik viszont az a céljuk, hogy minél nagyobb bevételre tegyenek szert az albérletdíjakból, így az árak addig nem fognak megtorpanni, amíg ilyen nagy a kereslet – véli Soóki-Tóth Gábor. Kereslet pedig van: a turisták, a munka miatt a nagyvárosokba költöző fiatalok és családok, illetve tanévkezdéskor a diákok mind hajtják fel az árakat. Kiadási céllal éppen ezért főként a belvárosban, vagy ahhoz közeli presztízskörnyéken vásárolnak lakást: előbbieket a turistáknak, utóbbiakat a felsővezetőknek, külföldi diákoknak adják ki. Keresettek még a belvárosból jól megközelíthető környékeken a panellakások is: ezeket hazai bérlőknek - fiatal pályakezdőknek vagy családoknak – adják ki. Jelentős - akár 10 százalék fölötti - hozamot a belvárosi, turisztikai kiadással lehet elérni.

Az egyedülállók és párok a nappalival és hálószobával rendelkező albérletet keresik, a családoknál már kell a két jó méretű szoba, hogy a gyerekek is elférjenek. Egyre népszerűbb a „co-living”, amikor több fiatal vagy fiatal pár lakik együtt, saját szobában, de a fürdőt, konyhát közösen használva: körükben a 3-4 szobás lakás a sláger.

Az albérletárak növekedése a belső városrészekben az idén 5-10 százalékos volt, a peremkerületekben, ahol eleve alacsonyabbak voltak a díjak, 10 százalék feletti volt a növekedés. A fővárosban így most a legolcsóbban a peremkerületekben lehet téglaépítésű lakást bérelni: itt 2000 forintos négyzetméterárat kell fizetni havonta, az ország más városaiban pedig 1300-1700 forintot. Budapest belső kerületeiben és a belváros peremének számító pesti kerületekben 2500-3000 forintot kérnek, míg a legdrágább budai, hegyvidéki, valamint pesti belvároshoz közeli kerületekben átlagosan 3700 forintot. Ez átlagosan tehát 110–200 ezer forintos havi albérletdíjakat jelent, amire még rezsit is kell fizetni.

A buliturizmus is emeli a díjakat
Shutterstock illusztráció

Shutterstock illusztráció

Nemcsak az új és használt lakások árai emelkednek egyelőre szinte megállíthatatlanul a fővárosban és a nagyobb városokban, de a lakásbérleti díjak is igyekeznek lépést tartani ezzel. A szakemberek szerint ebben több tényező is szerepet játszik.

Budapest speciális helyzetben van, mert főleg a belső kerületeiben az egyre népszerűbb Airbnb, a rövid távú lakáskiadás hosszabb távon a szállodaiparnak válhat versenytársává, de ugyanakkor a bérlakások díjait is följebb tornázta. A lapunknak nyilatkozó ágazati szakember arra is felhívta a figyelmet, hogy ez nem magyar sajátosság, a többi turisztikailag fontos európai városban hasonló folyamatok figyelhetők meg.

Airbnb mellett azonban az újlakásárak folyamatos emelkedése azért húzza fölfelé a bérleti díjakat, mert a tulajdonos ki akarja termelni a befektetett tőkéjét. Szezonálisan is emelkedhetnek a lakásbérleti díjak. Például a felsőoktatási tanévhez igazodva az adott intézmények közelében drámai mértékben drágulhatnak a lakásbérleti díjak. Egyre gyakoribb, hogy a kedvezőbbé váló lakáshitelek miatt inkább megvásárolják a lakást, hiszen a törlesztőrészlet összemérhető nagyságú a bérleti díjjal.

A díjakat emelhetik a szerződések is, főleg ha a biztonság kedvéért ügyvéd, vagy közjegyző közbeiktatásával kötik a felek, valamint a bevételt terhelő személyi jövedelem adó is beépülhet a bérlet árába.

A lapunknak nyilatkozó szakértő becslése szerint a lakások alig 30 százalékát adják ki szerződéssel, és hasonló arányban fizetik a bevétel utáni a közterheket.

Ugyanarra az ingatlanra az interneten keresgélve ugyanakkor több hirdetést is találhatunk, jelentős árbeli különbségekkel. - A tulajdonosok rengeteg felületen hirdetnek, és gyakran túlárazzák lakásukat. Majd amikor rájönnek, hogy ennyiért nem tudják kiadni, lejjebb adnak elvárásaikból, csakhogy ezt elfelejtik az összes hirdetési felületükön jelezni – magyarázza a jelenség okát Faragó Péter, a Reálmonitor vezetője, aki albérletet keresvén maga is belefutott több tízezer forintos árkülönbségekbe. Az Árminimum nevű szolgáltatásukat ezért pár hónapon belül kibővítik az albérletpiacra is. Ez az ingyenes alkalmazás jelenleg az eladásra kínált használtlakások hirdetései között vág rendet azzal, hogy az interneten fellelhető összes hazai használtlakás-hirdetés kapcsán kilistázza: hol, mennyiért és hányszor hirdetik még ugyanazt az ingatlant. Jelenleg minden negyedik hirdetésnél találhatunk olcsóbbat, és átlagosan 3,7 millió forintot nyerhet az, akinek sikerül az összes vonatkozó hirdetést átböngésznie. Faragó Péter szerint az albérletpiacon ehhez képest – arányaiban – jóval nagyobb különbségek vannak.

Kevés bérlakás épül

Az újlakásépítési-piacon töredék százalék a bérlakások aránya. Az is igaz, hogy a piaci bérlakásépítésre nincs igény – említette a Népszavának Varga Dénes közgazdász.

- Milyen súlyt képviselnek az újlakásépítésben a kifejezetten bárlakásnak szánt ingatlanok? Magyarországon a lakástulajdon aránya 90 százalék körüli, míg például Németországban ez nagyjából 50 százalék.

- A statisztikák szerint az évente bérlakásnak épülő ingatlanok számát még mindig többszörösen meghaladja a privatizált bárlakások száma. A piacon nincs fizetőképes kereslet a bérlakásépítésre. A befektetési céllal épülő új lakások egy része funkcionál azután bérlakásként.

- Mi ösztönözhetné a bérlakásépítést?

- A bérlakásépítés felfuttatásához az államnak nagyon jelentős összegekkel kellene beszállnia a piacra.

- Mi akadályozza ezt a lépést?

- Ennek az az elvi akadálya, hogy egy adott összegből egy bérlakást lehet a bérlőnek átadni, de ebből a kezdő összegből három család lakásépítési gondjait is megoldhatja az állam egy másfajta támogatási módszerrel. A bérlakás piacon az lenne az állam feladata, hogy egy nagyon határozott, számon kérhető szabályrendszert alakítson ki. Azután pedig lakbértámogatást kellene adni az arra rászorulóknak, akik így a bérlakáspiacon is megjelenhetnének. Az állam feladata az is, hogy - figyelembe véve a beruházó jogos igényét a megtérülésre -, akár adószabályokkal, felső határt szabjon a lakbéremelésnek.

- A bérlakásállomány bővülése ösztönözhetné a munkaerő belső mozgását?

- Önmagában a bérlakás semmit nem segít a mobilitás helyzetén. Az üresen álló, vagyis elvileg kibérelhető bérlakás eredményesebben oldhatná a belső migráció korlátait. Egy példa: Győrben ezernél több lakásépítési engedélyt adtak ki tavaly. Ezeknek jelentős része bérlakásként fog funkcionálni. Csak ismételni tudom magam, nem több hivatalosan is bérlakásnak nevezett ingatlant kell építeni, hanem a lakbérpiacot kellene támogatni. Akár úgy is, a győri példánál maradva, hogy a városban letelepedett nemzetközi cégeknek adjon az állam támogatást, hogy növeljék a képzett munkaerővonzó-képességüket, de ezt ne nevezzük lakáspolitikának.

- A piaci bérlakásépítést akkor felejtsük el?

- Ahhoz, hogy a bérlakás kerüljön túlsúlyba, nagyon meg kellene drágítani a lakáshoz jutást. Ennek persze semmi értelme. Svájcban azért van rengeteg bérlakás, mert aránytalanul drága az új lakás. Nem szabadna szembe állítani a lakástulajdont meg a bérlakást. A piacnak kell eldöntenie, melyik lakásból lesz bérlakás.



Bihari Tamás, Varga Dóra

Lájkoljon minket a Facebook-on is!