Egyre jobb üzlet a lakáskiadás - Befektetésre vásárolnak

Publikálás dátuma
2017.12.07 06:03
Fotó: Vajda József
Fotó: /
Januártól nem kell egészségügyi hozzájárulást (eho) fizetni a lakáskiadásból származó bevételek után, ennek ellenére várhatóan tovább emelkednek majd a bérleti díjak, hiszen egyre többen vásárolnak lakásokat befektetési szándékkal. Nekik pedig a profit-maximalizálás a céljuk.

A bérleti díjak után jelenleg a 15 százalékos személyi jövedelemadó (szja) mellett évi egymillió forint bevétel felett 14 százalékos ehot is kell fizetni. Egy nyári törvénymódosítás miatt januártól ez utóbbi fizetési kötelezettség megszűnik.

Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője szerint a járulékcsökkenés kifehérítheti az albérletpiacot, hiszen sokan a magas közterhek miatt nem vallják be kiadásból származó jövedelmüket. Az albérletárakat azonban mindez nem fogja vissza, legföljebb a már megkötött bérleti szerződésekre lehet hatással. Elképzelhető, hogy a bevált – a lakásra vigyázó, időre fizető - bérlőknél nem emelik majd a szokásos módon a bérleti díjakat: erre eddig is volt példa. Egy ilyen „gesztus” azonban inkább az olyan bérbeadóktól várható, akik például hozzátartozójuktól örökölt lakásukat adják ki. Akik viszont befektetési céllal vásárolnak lakást, azokat nem fűzi érzelmi viszony a kiadott ingatlanhoz: számukra a profit-maximalizálása a fő cél – mondja Soóki-Tóth Gábor. Márpedig egyre többen vásárolnak befektetési céllal lakást.

Zuglóban éri meg befektetni

Bár a legmagasabb lakásbérleti díjak a fővárosban azokban a kerületekben jellemzőek, amelyekben egymillió forint feletti az új otthonok négyzetméterára, az olcsóbb külső kerületek sokkal gyorsabb megtérülést ígérnek. A külső városrészekben ugyanakkor szűk a bérleti piac, azaz kevesen keresnek albérletet, ami kockázatossá teszi a befektetést. A befektetési céllal vásárlók titkos favoritja ezért a XIV. kerület lehet – állítja a Futureal-csoporthoz tartozó Cordia Zrt. legújabb elemzése. Zuglóban ugyanis már van érdemi bérleti piac, lakást venni ugyanakkor átlagosan 558 ezer forintos négyzetméteráron lehet, vagyis itt a budapesti átlagnál több mint hatmillió forinttal olcsóbb egy 50 négyzetméteres új otthon. Egy zuglói lakás 4 hónapnyi átlagos bérleti díja így fedezi egy átlagos, új építésű lakás egy négyzetméterének az árát. Az V. és a VII. kerületben viszont majdnem 6 hónap kell ehhez.

Az elemzés kitér arra is, hogy a fővárosban rendkívül egyenlőtlenül oszlik el az újszerű kiadó lakások kínálata: a belvárosban nagy számban állnak rendelkezésre bérbe vehető otthonok, a külső kerületeket viszont kínálathiány jellemzi. Az új, vagy az elmúlt 10 évben épített, felújított kiadó lakások 85 százaléka belső kerületi lakás. Az V. kerületben mintegy 1400, a VI. kerületben ezernél is több újszerű lakást kínáltak szeptemberben hosszútávú kiadásra, a XIV. kerületben viszont csak 330-at. Így az V. kerületben 54, a VI. kerületben pedig 27 kiadásra váró lakás jutott 1000 lakosra, a XIV. kerületben pedig három.

Korábban, ha valakinek volt 20-40 millió forintos tartaléka, esetleg örökölt, az valamilyen pénzpiaci befektetést választott. Ezeknek a hozama azonban jócskán lecsökkent, emiatt – és az alacsony hitelkamatok miatt – egyre többen vesznek eleve kiadási szándékkal lakást. Nekik viszont az a céljuk, hogy minél nagyobb bevételre tegyenek szert az albérletdíjakból, így az árak addig nem fognak megtorpanni, amíg ilyen nagy a kereslet – véli Soóki-Tóth Gábor. Kereslet pedig van: a turisták, a munka miatt a nagyvárosokba költöző fiatalok és családok, illetve tanévkezdéskor a diákok mind hajtják fel az árakat. Kiadási céllal éppen ezért főként a belvárosban, vagy ahhoz közeli presztízskörnyéken vásárolnak lakást: előbbieket a turistáknak, utóbbiakat a felsővezetőknek, külföldi diákoknak adják ki. Keresettek még a belvárosból jól megközelíthető környékeken a panellakások is: ezeket hazai bérlőknek - fiatal pályakezdőknek vagy családoknak – adják ki. Jelentős - akár 10 százalék fölötti - hozamot a belvárosi, turisztikai kiadással lehet elérni.

Az egyedülállók és párok a nappalival és hálószobával rendelkező albérletet keresik, a családoknál már kell a két jó méretű szoba, hogy a gyerekek is elférjenek. Egyre népszerűbb a „co-living”, amikor több fiatal vagy fiatal pár lakik együtt, saját szobában, de a fürdőt, konyhát közösen használva: körükben a 3-4 szobás lakás a sláger.

Az albérletárak növekedése a belső városrészekben az idén 5-10 százalékos volt, a peremkerületekben, ahol eleve alacsonyabbak voltak a díjak, 10 százalék feletti volt a növekedés. A fővárosban így most a legolcsóbban a peremkerületekben lehet téglaépítésű lakást bérelni: itt 2000 forintos négyzetméterárat kell fizetni havonta, az ország más városaiban pedig 1300-1700 forintot. Budapest belső kerületeiben és a belváros peremének számító pesti kerületekben 2500-3000 forintot kérnek, míg a legdrágább budai, hegyvidéki, valamint pesti belvároshoz közeli kerületekben átlagosan 3700 forintot. Ez átlagosan tehát 110–200 ezer forintos havi albérletdíjakat jelent, amire még rezsit is kell fizetni.

A buliturizmus is emeli a díjakat
Shutterstock illusztráció

Shutterstock illusztráció

Nemcsak az új és használt lakások árai emelkednek egyelőre szinte megállíthatatlanul a fővárosban és a nagyobb városokban, de a lakásbérleti díjak is igyekeznek lépést tartani ezzel. A szakemberek szerint ebben több tényező is szerepet játszik.

Budapest speciális helyzetben van, mert főleg a belső kerületeiben az egyre népszerűbb Airbnb, a rövid távú lakáskiadás hosszabb távon a szállodaiparnak válhat versenytársává, de ugyanakkor a bérlakások díjait is följebb tornázta. A lapunknak nyilatkozó ágazati szakember arra is felhívta a figyelmet, hogy ez nem magyar sajátosság, a többi turisztikailag fontos európai városban hasonló folyamatok figyelhetők meg.

Airbnb mellett azonban az újlakásárak folyamatos emelkedése azért húzza fölfelé a bérleti díjakat, mert a tulajdonos ki akarja termelni a befektetett tőkéjét. Szezonálisan is emelkedhetnek a lakásbérleti díjak. Például a felsőoktatási tanévhez igazodva az adott intézmények közelében drámai mértékben drágulhatnak a lakásbérleti díjak. Egyre gyakoribb, hogy a kedvezőbbé váló lakáshitelek miatt inkább megvásárolják a lakást, hiszen a törlesztőrészlet összemérhető nagyságú a bérleti díjjal.

A díjakat emelhetik a szerződések is, főleg ha a biztonság kedvéért ügyvéd, vagy közjegyző közbeiktatásával kötik a felek, valamint a bevételt terhelő személyi jövedelem adó is beépülhet a bérlet árába.

A lapunknak nyilatkozó szakértő becslése szerint a lakások alig 30 százalékát adják ki szerződéssel, és hasonló arányban fizetik a bevétel utáni a közterheket.

Ugyanarra az ingatlanra az interneten keresgélve ugyanakkor több hirdetést is találhatunk, jelentős árbeli különbségekkel. - A tulajdonosok rengeteg felületen hirdetnek, és gyakran túlárazzák lakásukat. Majd amikor rájönnek, hogy ennyiért nem tudják kiadni, lejjebb adnak elvárásaikból, csakhogy ezt elfelejtik az összes hirdetési felületükön jelezni – magyarázza a jelenség okát Faragó Péter, a Reálmonitor vezetője, aki albérletet keresvén maga is belefutott több tízezer forintos árkülönbségekbe. Az Árminimum nevű szolgáltatásukat ezért pár hónapon belül kibővítik az albérletpiacra is. Ez az ingyenes alkalmazás jelenleg az eladásra kínált használtlakások hirdetései között vág rendet azzal, hogy az interneten fellelhető összes hazai használtlakás-hirdetés kapcsán kilistázza: hol, mennyiért és hányszor hirdetik még ugyanazt az ingatlant. Jelenleg minden negyedik hirdetésnél találhatunk olcsóbbat, és átlagosan 3,7 millió forintot nyerhet az, akinek sikerül az összes vonatkozó hirdetést átböngésznie. Faragó Péter szerint az albérletpiacon ehhez képest – arányaiban – jóval nagyobb különbségek vannak.

Kevés bérlakás épül

Az újlakásépítési-piacon töredék százalék a bérlakások aránya. Az is igaz, hogy a piaci bérlakásépítésre nincs igény – említette a Népszavának Varga Dénes közgazdász.

- Milyen súlyt képviselnek az újlakásépítésben a kifejezetten bárlakásnak szánt ingatlanok? Magyarországon a lakástulajdon aránya 90 százalék körüli, míg például Németországban ez nagyjából 50 százalék.

- A statisztikák szerint az évente bérlakásnak épülő ingatlanok számát még mindig többszörösen meghaladja a privatizált bárlakások száma. A piacon nincs fizetőképes kereslet a bérlakásépítésre. A befektetési céllal épülő új lakások egy része funkcionál azután bérlakásként.

- Mi ösztönözhetné a bérlakásépítést?

- A bérlakásépítés felfuttatásához az államnak nagyon jelentős összegekkel kellene beszállnia a piacra.

- Mi akadályozza ezt a lépést?

- Ennek az az elvi akadálya, hogy egy adott összegből egy bérlakást lehet a bérlőnek átadni, de ebből a kezdő összegből három család lakásépítési gondjait is megoldhatja az állam egy másfajta támogatási módszerrel. A bérlakás piacon az lenne az állam feladata, hogy egy nagyon határozott, számon kérhető szabályrendszert alakítson ki. Azután pedig lakbértámogatást kellene adni az arra rászorulóknak, akik így a bérlakáspiacon is megjelenhetnének. Az állam feladata az is, hogy - figyelembe véve a beruházó jogos igényét a megtérülésre -, akár adószabályokkal, felső határt szabjon a lakbéremelésnek.

- A bérlakásállomány bővülése ösztönözhetné a munkaerő belső mozgását?

- Önmagában a bérlakás semmit nem segít a mobilitás helyzetén. Az üresen álló, vagyis elvileg kibérelhető bérlakás eredményesebben oldhatná a belső migráció korlátait. Egy példa: Győrben ezernél több lakásépítési engedélyt adtak ki tavaly. Ezeknek jelentős része bérlakásként fog funkcionálni. Csak ismételni tudom magam, nem több hivatalosan is bérlakásnak nevezett ingatlant kell építeni, hanem a lakbérpiacot kellene támogatni. Akár úgy is, a győri példánál maradva, hogy a városban letelepedett nemzetközi cégeknek adjon az állam támogatást, hogy növeljék a képzett munkaerővonzó-képességüket, de ezt ne nevezzük lakáspolitikának.

- A piaci bérlakásépítést akkor felejtsük el?

- Ahhoz, hogy a bérlakás kerüljön túlsúlyba, nagyon meg kellene drágítani a lakáshoz jutást. Ennek persze semmi értelme. Svájcban azért van rengeteg bérlakás, mert aránytalanul drága az új lakás. Nem szabadna szembe állítani a lakástulajdont meg a bérlakást. A piacnak kell eldöntenie, melyik lakásból lesz bérlakás.



Szerző
2017.12.07 06:03

Nem lesz könnyű közlekedni augusztus 20-án - Mutatjuk a lezárásokat!

Publikálás dátuma
2018.08.18 09:49

Fotó: Népszava/ Tóth Gergő
Az augusztus 20-i rendezvények miatt Budapest több kerületében forgalomkorlátozásokra kell készülni a hosszú hétvégén és a közösségi közlekedés menetrendje is változik - közölte a rendőrség és a Budapesti Közlekedési Központ (BKK).
A Budapesti Rendőr-főkapitányság közleményében az áll: kedd reggel 6 óráig lezárják a Lánchíd utcát és az Ybl Miklós teret. Hétfő este 6 óráig lezárják a Szent Gellért rakpart két forgalmi sávját is a Hegyalja úttól a Rudas fürdő végéig. Kedd hajnalig lezárják a Clark Ádám teret, a Fő utcát a Halász utcától a Clark Ádám térig, a Lánchidat (a gépjárműforgalom elől), az Alagutat, valamint az Alagút utcát az Attila úttól az Alagútig. Emellett a Lánchíd északi járdáját a gyalogosforgalom elől is lezárják szombat hajnaltól kedd hajnalig. A teljes forgalom elől augusztus 20-án 17-től 23 óráig lesz lezárva a Lánchíd. Vasárnap reggeltől hétfő hajnalig nem lehet közlekedni a Szent Gellért rakparton a Rudas fürdőtől az Erzsébet hídig. Vasárnap délután 2 órától hétfőn hajnali 1 óráig lezárják a Szent Gellért rakpart, a Budai alsó rakpart, a Krisztina körút, az Attila út, a Hegyalja út, a Naphegy utca, a Kereszt utca, a Kossuth Lajos utca, a Szabad sajtó út és a Március 15. tér egyes szakaszait. Augusztus 20-án, hétfőn reggeltől kedd hajnalig lezárják továbbá a budai alsó rakpart és pesti alsó rakpart egyes szakaszait. Szintén hétfőn este 7 órától várhatóan 22.30-ig a Margit híd (gyalogos forgalomtól függően) - Szent István körút - Bajcsy-Zsilinszky út - Károly körút - Múzeum körút - Vámház körút - Szabadság híd - Szent Gellért tér - Kelenhegyi út - Szirtes utca - Sánc utca - BAH-csomópont - Alkotás utca - Széll Kálmán tér - Margit körút - Tölgyfa utca - Margit híd által határolt területet is lezárják.
A rendőrség honlapján talál bővebb információt az ország más városaiban várható lezárásokról.
Változik a közösségi közlekedés menetrendje is Budapesten az ünnepségek miatt. A BKK közleményében tudatta: szombaton a Lánchíd, az Alagút, valamint a Szent Gellért rakpart Hegyalja út és Rudas Gyógyfürdő közötti lezárása miatt kedd hajnalig a budavári buszjáratok csak Budán közlekednek, a 105-ös és 990-es járatok pedig az Erzsébet hídon át haladva. Vasárnaptól amellett, hogy teljes vonalán közlekedik a 17-es villamos, a nagykörúti villamosok pedig ismét használják a Széll Kálmán téri végállomást, több korlátozás lép életbe. Rövidített útvonalon jár a 2-es villamos, először két szakaszra osztva, majd rövidített útvonalon jár a 19-es, illetve a 41-es villamos. Szintén két szakaszra osztva közlekedik az 5-ös és 8E, a 105-ös, a 110-es és 112-es busz, illetve a Szabadság hídra terelve szállít utasokat a 7-es és a 133E busz, a 907-es, a 908-as és a 956-os éjszakai járat. Augusztus 20-án napközben a korábban már lezárt Várkert rakpart, Lánchíd, Alagút és Kossuth Lajos tér mellett lezárják a pesti rakpartokat is. Emiatt a 2-es villamos újra rövidített útvonalon jár, a 19-es két szakaszra osztva, a 41-es a Krisztina körútra terelve közlekedik, emellett a 9-es busz nem áll meg a Szent István-bazilikánál, a 15-ös és 115-ös, illetve a 105-ös busz pedig módosított útvonalon viszi az utasokat. Az augusztus 20-i tűzijáték miatt először a Lánchidat, majd este 7 órától a Margit hidat és az Erzsébet hidat is lezárják a gyalogos forgalom elől. A Duna-part eléréséhez a BKK a sűrűbben közlekedő metrókat ajánlja. Az 5-ös és 8E, a 9-es, a 105-ös, a 110-es és 112-es buszjárat két szakaszra osztva, a 7-es és a 133E, a 9-es és a 91-es buszcsalád járatai terelve járnak, míg a 11-es, a 26-os, a 109-es és a 178-as buszok az eredetinél rövidebb útvonalon közlekednek.
2018.08.18 09:49
Frissítve: 2018.08.18 10:11

„Bernadettel egyformán gondolkodunk”

Publikálás dátuma
2018.08.18 08:00
A két társelnök
Fotó: MTI/ Koszticsák Szilárd
A Jobbikkal való összeborulást látja az egyetlen valódi politikai innovációnak Keresztes László Lóránt, az LMP társelnöke. Interjú.
Egy párttársa szerint Önnek a Jobbik-LMP frigy az egyetlen politikai elképzelése, „azt hiszi, hogy emiatt minden megoldódik majd”. Ez nem valami sok.   – Néhány alapvető politikai kérdésben sarkos véleményem van. Először is, amit ez a kormány művel, az kimeríti a nemzetárulás fogalmát. Ezért minden meg kell tennünk, hogy bukjon a rendszer. Másik állításom, hogy ezt a kormányt csak akkor lehet meneszteni, ha hiteles, erős alternatívát és pozitív jövőképet tudunk felmutatni. Erre egyedül egyetlen párt sem képes. Sem az LMP, sem a Jobbik - akármilyen jó szakpolitikai munkát végzünk is. A régi baloldali pártok alkalmatlanok, többszörösen bizonyították, hogy képtelenek valóban az emberek érdekében kormányozni. Létezésük a Fidesz érdeke, mert nehezítik egy hiteles ellenzéki alternatíva felépítését - így a NER részeinek tekintem őket. Mondom ezt annak ellenére, hogy sok baloldali barátom van, és tudom, hogy rengeteg tisztességes, jó szándékú ember politizál ezekben a pártokban is. És igen: fontosnak tartom, hogy az aktuális kihívásokra is választ kínáló, a NER ellen fellépő, nem pedig abba belesimulni igyekvő XXI. századi pártok megpróbálják megtalálni az együttműködés lehetőségeit. Most ezt látom az egyetlen valódi politikai innovációnak.

Nem látom, hogy ettől az innovációtól „minden” megoldódna.  – Távolabbról indulok, konkrét példával. Csaknem nyolc évig voltam pécsi önkormányzati képviselő. Azért álltam politikusnak – életemben először 35 évesen, addigra komoly munkatapasztalattal – mert fiatal édesapaként nem tudtam tovább nézni, hogy tönkreteszik a városunkat. Megvalósítható, jó programmal indultunk a választáson, de nem nyertünk. Pontosan ugyanez történik országosan. A vidéki térségek népességvesztése óriási, a kistelepülések helyzete sokszor kifejezetten tragikus. A magát nemzetinek hazudó kormány éppen a mi érdekeinket nem képviseli, azonnal lefekszenek a nagyhatalmi érdekeknek elég csak a paksi bővítés ügyére, vagy a Budapest-Belgrád vasútvonal fejlesztésére gondolni. Az LMP ezekre a problémákra kínál megoldásokat, helyi szinten, és országosan. Ugyanakkor most pontosan annyit tudunk megvalósítani ebből a programból, mint például a Jobbik a sajátjából: semennyit. Nagyon határozott politikai célom, hogy az LMP, a Jobbik és a helyi civilek összefogása a legtöbb városban, térségben megvalósulhasson. 
– Miért növekedne az önök, vagy a Jobbik támogatottsága egy ilyen együttműködés után? A Mi Hazánk Mozgalom lerabolja a radikálisokat, a mérsékeltebb Jobbiknak esetleg a Fideszen kívüli jobboldali, illetve a kiábrándult kormánypárti szavazók maradnak. Önöknek is ez a merítése, de egy ilyen frigy után a baloldali szavazók kizárt, hogy az LMP-re voksoljanak.  – A Mi Hazánk Mozgalom már deklarálta, hogy számukra inkább elfogadható a NER, mint a XXI. századi pártok együttműködése. Nem hiszem, hogy túl sok zavart keltenének, még akkor sem, ha ez a Fidesz érdeke, és meg is adja nekik a médiafelületet. Ugyanakkor abban biztos vagyok, hogy ha – beszéljünk továbbra is helyi szintről – egy-egy városban megalapozott program mentén működnek együtt a hiteles civilek, és a valós megoldásokat kínáló politikai erők, akkor a változást akaró (akár bal-, akár jobboldali) választók ezt értékelik, és nagyobb számban szavaznak erre a szövetségre, mint ahány szavazatot egyenként kapnának ezek a szervezetek.    – Az LMP nem támogatja Németh Angélát a XV. kerületi időközi polgármester-választáson, viszont úgy tudjuk: a Jobbik arra biztatja majd a szavazóit, hogy voksoljanak rá. Nem érez ellentmondást? – Ebben a kérdésben a helyi csapatunk az illetékes. Azt ugyanakkor látom, hogy Németh Angéla csak hivatalosan független, valójában a DK jelölte. Úgy tudom, hogy ezért a Jobbik sem támogatja.  – Régóta nyilvánvaló a jobboldalisága és az is, hogy sokkal előbb fogna össze a Jobbikkal, mint baloldali pártokkal. Szél Bernadett társelnöktársa mit szól ehhez stratégiához? – Ez gyakori félreértés. Nemzeti érzelmű vagyok, és sok kérdésben konzervatív elveket vallok, de nem tartom magamat jobboldalinak. A Jobbik a néppárti fordulattal olyan irányba indult el, ami miatt egyre inkább vállalható az együttműködés, programok vagy konkrét ügyek mentén - tisztelve a pártjaink között fennálló fontos nézetkülönbségeket. Bernadettel ebben egyformán gondolkodunk.
2018.08.18 08:00
Frissítve: 2018.08.18 08:00