Bérlakások - Háború előtti minőség

Publikálás dátuma
2018.05.02 07:20
Fotó: Üveges Zsolt
Fotó: /
Üresen áll az önkormányzati tulajdonú lakások negyede, ami állapotukat tekintve nem meglepő. A piaci lakásbérlet viszont drága.

Rohamosan csökken az önkormányzati bérlakások aránya az ezredforduló óta, pedig 1990-ben még a lakott lakások 19 százalékát tették ki. 2001-re részarányuk 4 százalék alá esett, majd 2016-ra mindössze 1,3 százalékra zsugorodott - derült ki a KSH 2016-os mikrocenzusának adataiból. Ez mindössze 48 ezer darab lakott önkormányzati bérlakást jelent országosan. A kis lélekszámú településeken lényegében nincsenek is önkormányzati tulajdonú lakások, a községekben arányuk a fél százalékot sem éri el, mert az önkormányzatok az elmúlt évtizedekben tömegesen adták el kedvezményes áron a lakásokat a bérlőknek. Az önkormányzati lakásépítés napjainkra pedig szinte teljesen megszűnt.

Fotó: Üveges Zsolt

Fotó: Üveges Zsolt

Ami mégis mregmaradt az önkormányzatok tulajdonában, annak nagy része kritikán aluli állapotban van. Elsősorban régi építésű, alacsony komfortfokozatú, kisméretű, rossz állapotban lévő lakások ezek, amelyek 80 százalékát 1980 előtt építették - negyedüket ráadásul még az első világháborút megelőzően. Az önkormányzati lakások túlnyomó része egy vagy kétszobás, 14 százalékuk félkomfortos vagy komfort nélküli, 6 százalékukban nincs fürdőszoba, 5 százalékukban vízöblítéses WC sem, ami a magánkézben lévő lakásokhoz képest arányaiban kétszer annyi félkomfortos és komfort nélküli lakást jelent. Mindezek függvényében nem csoda, hogy az összeségében az önkormányzati tulajdonban lévő 64 ezer darab lakás negyede - több mint 16 300 darab ingatlan - üresen áll, mégpedig az egyébként is rosszabb állapotban lévő lakások, ahol már 27 százalékot tesz ki a félkomfortos vagy komfort nélküli lakások aránya.

Ebben a helyzetben az országosan több mint 4,4 millió darab mindössze 8,3 százalékában élnek csak bérlők: csaknem 7 százalékot tesznek ki a magántulajdonú bérlakások, és mindössze 1,3 százalékot az önkormányzatiak. Ez azt jelenti, hogy miközben az önkormányzati bérlakások száma folyamatosan csökkent, a magántulajdonú kiadott ingatlanok száma közel a duplájára, 260 ezer darabra emelkedett. Igény tehát éppenséggel lenne. Olyannyira, hogy a nagyvárosokban lassan egy új iparág - a modern kori háziuraké – is ráépül a bérleti piacra: a befektetők több tucat lakást, olykor egész emeleteket vásárolnak meg, hogy azután egy erre szakosodott cégen keresztül kiadják őket. A befektetési célú lakásvásárlások aránya a fővárosban már eléri a 40 százalékot. Nem véletlenül: Budapesten már a lakások 15 százalékában bérlők élnek, ami az országos átlag duplája.

A lakásbérlési kedvnek azonban gátat szabnak a magas bérleti díjak. Ezek ugyanis sokszor a keresetek felét is elviszik: a nagyvárosokban átlagosan 130 ezer forint a havi bérleti díj, miközben az átlagkereset havi nettó 200 ezer forint körül mozog. Ezért akinek van némi megtakarítása, inkább hitelt vesz föl és lakást vásárol. A törlesztő részletek ugyan nagyjából hasonló összegeket tesznek ki, ám a végén egy saját lakás a „jutalom”. Az ingatlanok 90 százalékában így még mindig tulajdonosi jogcímen laknak, ami erősen korlátozza a munkaerőpiaci mobilitást. Egy lakást eladni, majd hasonló áron az ország másik szegletében egy másikat találni – a régiónként jelentősen eltérő ingatlanárak miatt - egyáltalán nem olyan egyszerű. Márpedig a munkaerőpiacon egyre nagyobb problémát okoz, hogy a zsugorodó létszámú munkaerő nem feltétlenül ott van, ahol igény volna rá.

Félmillió lakás áll üresen

Miközben a lakásállomány mindössze 0,3 százalékkal, azaz 15 ezer darab új lakással nőtt a 2011-es népszámláláshoz képest, addig a ténylegesen lakott ingatlanok száma 1,5 százalékkal csökkent. Jelenleg így a több mint 4,4 millió darab lakásból csak 3,8 millióban laknak, csaknem 450 ezer lakás viszont üresen áll, mintegy 100 ezret pedig másodlagos lakásként vagy irodaként használnak.

A lakott lakások számának csökkenését a KSH szerint a fogyatkozó népességszám, a munkanélküliség sújtotta térségekből való elköltözés, a kistelepülések lakosságának elöregedése, illetve az újonnan épített lakások számának drasztikus visszaesése okozta. Nem véletlen, hogy csak a fővárosban csökkent a nem lakott lakások aránya. A lakatlan ingatlanok 94 százaléka egyébként magánkézben van, ezen belül is 22 ezer külföldiekében, 3-3 százalékot önkormányzatok, illetve különféle szervezetek birtokolnak. Az üresen álló lakások értéke legalább 2-3 ezer milliárd forint lehet, bár felszereltségük, közművesítettségi szintjük jelentősen alatta marad a lakottakénak – véli Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Szerinte ha ezek a lakások megjelennének a kínálatban, az kiegyensúlyozottabbá tenné a piacot, és enyhítené a lakásdrágulás ütemét. Budapesten és a vidéki nagyvárosokban ugyanis 60-60 ezer olyan nem lakott lakás van, amelyek alapterülete 30-60 négyzetméter, márpedig ez a méret nagyon népszerű a vevők körében.



Szerző
2018.05.02 07:20

Az aranykor után jöhet a vaskor - interjú Bod Péter Ákossal

Publikálás dátuma
2019.02.16 09:00
A mértéktelen központosítás hosszú távon sosem vezet jóra
Fotó: Népszava/ Molnár Ádám
A központosító hatalom semmilyen szinten nem tűri az autonómiát és ezzel egyebek mellett megfosztja magát a korrekció lehetőségétől is - állítja Bod Péter Ákos közgazdász, az MTA doktora.
Az elemzők szerint év végéig emel az alapkamaton a Magyar Nemzeti Bank (MNB). Jó ütemérzékkel kezd a szigorításba?  Kezdjük ott, hogy miért is lehet szükség a szigorításra. A piacgazdasági ciklusok váltakozása során az állam elvileg három dolgot tehet: egy, nem tesz semmit. Például a monetarista irányzat szerint elég, ha az állam rendben tartja a maga háza táját, de ne avatkozzon a gazdaságba, mert ciklusok jönnek, ciklusok mennek, ezeket túl lehet élni. A XX. század egyik legnagyobb közgazdásza, az angol John Maynard Keynes viszont azt javasolta, hogy amikor túlfűtött szakaszába lép a ciklus, akkor az állam kiadásai visszafogásával hűtse a gazdaságot, így téve szert olyan forrásokra, amelyek a gyengülő szakaszban üzemanyagként rásegítenek a gazdaság motorjára. Vagyis jó időben tartalékot kell képezni, és gyengébb üzletmenet idején a költségvetés, ha teheti, pumpáljon pénzt a gazdaságba, a monetáris politika pedig, ha van rá lehetősége, vigye le a kamatokat és tegye könnyebbé a hitelfelvételt, hiszen a leszálló ciklus-ágban csökken a beruházási hajlandóság. A harmadik megoldás a legrosszabb. Ez a kocavezető stílusa, aki a lejtőn lefelé nyomja a gázt, és amikor fölfelé kellene menni, észreveszi, hogy üres a tank, tolni kell a járgányt. A legtöbb közgazdász a Keynes-i megoldás híve.    A magyar kormány, illetve a jegybank melyik megoldást választotta? A legfontosabb szempontjuk a növekedés. Jó és rossz időben egyaránt segítik a gazdaság bővülését. Ám ha a ciklus fellendülő szakaszában, amikor a cégek amúgy is beruháznak, az emberek költenek, az építőipar is dinamikusan fejlődik, és erre az állam még rá is segít, akkor túlfűti a gazdaságot.    Vannak figyelmeztető jelek?    Először kimerülnek a munkaerő tartalékok, munkaerő-hiány alakul ki, megszűnik az árstabilitás, beindul az infláció. Az import gyakran olyan mértékben megnő, amit az export már nem képes követni, így külkereskedelmi deficit lép föl. Minálunk azonban a legutóbbi időkig nem mutatkoztak ilyen vészjelek. Ám ehhez kellett a gazdaságtörténetben példa nélküli helyzet: Európában a kamatok rendkívül alacsony szintre süllyedtek, a nyersanyagárak zuhantak, és közben az európai exportpiacaink felszívták a magyar árut, a magyar külkereskedelem cserearányai javultak. Ebben a kegyelmi időszakban, mondhatni aranykorban a kormány mégis deficites költségvetéssel működött, a jegybank rekord-alacsonyra vitte le az alapkamatot, és a kereskedelmi bankokat is roppant alacsony kamatszint melletti hitelezésre szorította. A hitelfelvétel feltételei évtizedek óta nem voltak ennyire kedvezőek.    Ezek a tényezők húzták a magyar gazdaságot az elmúlt években? Csak részben, mert a növekedéshez jelentős mértékben hozzájárultak a beáramló uniós források. Mindezzel együtt eddig az 1 százalék alatti alapkamat nem okozott gondot. Mára azonban ez a kegyelmi időszak elmúlt. Ilyenkor látszik, hogy amikor amúgy is jól ment a gazdaságnak, nem kellett volna nyomni a gázt, lehetett volna például egyensúlyi költségvetést készíteni.    De évek óta azt halljuk, hogy a költségvetéssel minden rendben van. Mit kellett volna csinálni? Például követhettük volna a németeket: amikor a gazdaságuk dinamikusan nőtt, a deficitet levitték nullára. A magyar költségvetési deficit ugyan 2013 óta a nemzeti jövedelem arányában nem nagy, de azért jó ideje minden évben ezermilliárdos nagyságrenddel költ többet a magyar állam, mint amennyi adót beszed. Az állam egészében is túl sokat költ. És most jön a fordulat, amelynek legfőbb tényezője, hogy az európai és ezen belül a számunkra legfontosabb német gazdaság növekedési üteme visszafogottabb a korábbiaknál.    Ez hogyan érint minket? Egyebek mellett azt jelenti, hogy a magyarországi termékek iránt gyengül a kereslet. Ehhez járul, hogy a kereskedelmi háború kockázata és más okok miatt a nyersanyagok ára sem csökken már, sőt, inkább emelkedik. A világ kamatszintje is egyértelműen növekedni kezdett.    Újabb válság elé nézünk? Nincs szó válságról. De azzal számolnunk kell, hogy míg tavaly –a kormány kerekítése szerint – 5 százalékos volt a GDP növekedés, idén valószínűleg jóval 4 százalék alatt lesz, és akár jóval lejjebb is mehet.    Milyen tartalékai vannak a kormánynak, hogy tartsa a lendülete?  Tartalékjai nem nagyon vannak, mert amikor tehette volna, nem lépett a gazdaságpolitika. A jegybank pedig akkor kényszerül kamatemelésre, amikor a gazdasági ciklus lejtmenetbe vált. Vagyis fűtés helyett a hűtést kapcsolja be. Arról sem szabad megfeledkezni, hogy a magyar állam nagyon költséges, gazdálkodása nem hatékony, és mindezt tetézik a presztízs-beruházások, amelyekhez újabban határon túli drága projektek is társultak. Nem azzal van a gond, hogy ha a magyar kormány ki akarja fejezni a törődését a határon túli magyarság iránt, de a célok és a mértékek gyakran követhetetlenek. Általában is baj van a kiadások és adókedvezmények társadalmi és szakmai kontrolljával. Az eredetileg többpárti magyar parlament mostanra lényegében egypárti módon működik, a szavazótábor felét képviselő ellenzéknek a választási rendszer aránytalanságai miatt csak némi zavaró szerep jut, így a kormányzat gazdálkodásának nincsenek politikai korlátai, és nem érvényesül olyan minőség-ellenőrző mechanizmus, ami a jól működő többpárti rendszerekben megvan.    Orbán Viktor évértékelőjében ígéretcunamit zúdított a hallgatóságára. Tízmilliós szabad felhasználású kedvezményes hitelek, autóvásárlás-támogatás repkedtek a családoknak. Ha elül a hullámverés, mi marad utána?  Az elsőre jól hangzik, hogy az arra érdemesek jó célra az adóbefizetéseink terhére kedvezményes hitelt kapnak. De alapigazság, hogy hitelt csak az vegyen fel, aki tudja, hogy mire veszi fel, és azt is tudja, miből fogja vissza fizetni, ha eljön annak az ideje. Egyébként nehéz tisztán látni a kampányízű bejelentések megvalósulása esetén bekövetkező hatások és államháztartási költségek dolgában: itt különösen sok a bizonytalanság, hiszen az ígéretek nem az állami költségvetési tervezet parlamenti vitájában, hanem egy társadalmi eseményen hangzottak el, és túl sok a „ha” ebben a szülést támogató hitel történetében. Ezért csak annyi általános megjegyzést fűznék hozzá, hogy az állami garanciával, törlesztés-átvállalással kínált hitel nem ösztönöz a felelős családi gazdálkodásra. Nyilván nem jó, ha fiatalok úgy kezdik a közös életüket, hogy az államtól várnak támogatást, ahelyett, hogy leginkább a saját lehetőségeiket és várható családi viszonyaikat gondolnák végig. És minden hitelfelvételnél szólaljon meg a vészcsengő: a hitel nem jövedelem, nem ingyenpénz, azt vissza kell fizetni.   Ugyanitt Orbán Viktor a magyar nagy vállalkozóktól azt kérte, hogy terjeszkedjenek a világban és 10 éven belül az ott megtermelt profitjukat hozzák haza, ezzel pótolva, amit a multik kivisznek innen. A kormányfő gondolat-kísérletének akkor lehetne realitása, ha a magyar vállalkozók nagymértékben exportálnak tőkét, azzal külföldön nagy nyereségre tesznek szert, és azt jövedelemként hazahozzák. Ahhoz azonban, hogy ez az összeg elérje azt a profit-mennyiséget, amit a magyar gazdaságban már itt működő mintegy százmilliárd eurónyi külföldi tőke megtermel, Magyarországnak kiemelkedő tőke-exportőrré kellene válnia rövidtávon. Ez nem tud bekövetkezni. Ha mégis, az nagy baj lenne. Hiszen azt is jelentené, hogy itthon nem lesznek beruházások. Ha a kis, közepes és nagy hazai cégek alapvetően külföldön fektetnének be, mert ott jobbak a működési feltételek, abból az adódik, hogy itthon rosszabbak. Végiggondolta valaki ezt a mondatot, mielőtt ötletével gazdagította a miniszterelnöki beszédet? Ez a gondolat-kísérlet nem komoly ügy, de bevilágít a döntéshozók fejébe, és megmutatja, hogy ezek a politikusi mondások nagyon elszakadtak a piacgazdaság logikájától. Voltak már hasonló bombasztikus bejelentések egymillió hazai munkahelyről, jövedelmi utolérésről, térségi vezetőszerepről. Ha egy ilyen mondat elszáll a szélben, nincs baj, de ha a szervilis apparátus mindent megtesz a megvalósításért, vagy az adatokat igazítja a vágyakhoz, akkor az ilyen visszahull a fejünkre, és nagyon fájhat nekünk.  Mi lehet a Magyar Tudományos Akadémia (MTA) és a kormány konfliktusa mögött?   Az a fajta centralizálás, ami már extrém mértéket ért el a közoktatásban, a tankönyvkiadásban, a közszolgáltatásoknál, az ügyészségnél, a számvevői munkában és sorolhatnám még, hogy mi minden területen, sokakat az egypárt-rendszer megvalósítása felé vezető útra emlékezteti. A mértéktelen központosítás hosszú távon sosem vezet jóra. Vannak területek, amelyek természetük szerint autonómok: ilyen a tudományos kutatás. A centralizáció azonban nem tűri az autonómiát. A hatalom ahelyett, hogy ezt az autonómia-igényt tudomásul venné, nekimegy. Láthattuk, hogy a kormány az egyházak, a szakmák, civilek autonómiáját sem viseli el, még az irodalmi kurzust, a történelmi múlt tételeit is meg akarja határozni. A központosító akarat minden autonómiában ellenséget lát, és azt igyekszik legyőzni. Holott az autonóm szervezetek feladata egyebek közt éppen az, hogy a centralizálásra hajlamos politikai erőket figyelmeztessék a természetes korlátaikra.  Mire számíthatunk a brexit és a szűkülő uniós források időszakában? Amit most, a mai ismeretek alapján lehet látni, nem tragikus, de az aranykor után az ezüstkor jön. Az uniós források várhatóan szűkülnek, a feltételek szigorodnak, például kevesebb lesz a vissza nem térítendő forrás, és inkább nagyobb arányt tesz ki a kedvező kamatozású hitel. A felhasználási módok változni fognak, noha a magyar kormány mai álláspontja szerint minden úgy jó, ahogy van, nem támogat semmilyen szabály-szigorítást, és vehemensen ellenzi, hogy a támogatásokat jogállamisági feltételekhez kössék. Ám ez az év az Európai Parlamenti választások miatt kritikus esztendő lesz. Egyáltalán nem biztos, hogy a befizető országok közvéleménye elfogadja, hogy a keleti és déli tagállamok, köztük Magyarország hiánytalanul megkapják a remélt felzárkózási támogatásokat.  Milyen kockázatokkal kell számolnunk az EP-választáson? A középpártok talán veszíthetnek a befolyásukból, de bizonyára továbbra is ők maradnak a meghatározó erők. Ezek a pártok tanulva a 2008-2010 közötti megrázkódtatásokból, és megszabadulva a brit akadékoskodástól, felgyorsíthatják az európai integráció folyamatát. Akkor viszont hirtelen problémává válhat a magyar helyzet és az Orbán-kormány különutassága, jobban, mint 2019 előtt. A másik verzió, ami mintha a magyar miniszterelnök kedvére való lenne: az unióellenes, nacionalista, populista pártok nagyot erősödnek a választáson. Velük azonban a magyar rezsim még rosszabbul is járhat, mert ezeknek az erőknek azután semmilyen érdekük nem fűződik a magyar vagy görög felzárkózás masszív anyagi támogatásához. Nos, akkor új és kellemetlenebb kalkulációra kényszerülnénk a magyar gazdaság külső forrásellátottsága dolgában. Az európai középpárti dominancia fennmaradása esetén a mostani pénz kétharmadára lenne esélyünk: már nem aranykor, de ennyi pénz ezüstkorszakot hoz, míg a második verzió végkifejlete a vaskorszakba röpítene minket.

Névjegy

Bod Péter Ákos - Szigetváron született 1951-ben. közgazdász, politikus, egyetemi tanár, az MTA doktora, a Corvinus egyetem professzora. 1990-1991 között Antall József kormányában ipari és kereskedelmi miniszter, illetve országgyűlési képviselő, majd 1991 decemberétől 1994 végéig a Magyar Nemzeti Bank (MNB) elnöke volt. Orbán Viktor első kormányfősége idején a Miniszterelnöki Hivatal gazdasági főtanácsadója volt. Gyakran bírálta az MSZP-SZDSZ kormányok költségvetési politikáját. A 2006-os országgyűlési választások két fordulója között Orbán Viktor Fidesz-elnök őt ajánlotta az MDF-nek közös miniszterelnök-jelöltnek.

2019.02.16 09:00
Frissítve: 2019.02.16 09:00

Felminősítette az S&P Magyarország államadósságát

Publikálás dátuma
2019.02.16 08:16

Fotó: Shutterstock/
Egy fokozattal feljebb, „BBB/A-2”-re javította - magyar idő szerint péntek éjjel Londonban - a hosszú és rövid futamidejű, devizában és forintban fennálló magyar államadósság-kötelezettségek besorolását a Standard & Poor's (S&P) nemzetközi hitelminősítő.
Indoklásukban kifejtik: bár a magyar folyó fizetési mérleg-egyenleg többlete csökken, a cég várakozása szerint azonban a lebegő árfolyamrendszer és a továbbra is alacsony munkaköltség legalább középtávon fenntartja a magyar gazdaság külső versenyképességét. A magyar bankok tőkeellátottságát jónak minősítették, elismeréssel szóltak a tevékenységükről és nyereségességükről.   A Magyar Nemzeti Bank (MNB) közleményben üdvözölte az S&P döntését, mellyel a meghatározó nemzetközi hitelminősítők közül elsőként minősítette fel Magyarország államadósságát a befektetésre ajánlott kategória „BBB-” fokozatáról a „BBB” szintjére. A jegybank az elmúlt időszakban több alkalommal jelezte, Magyarország megérett az újabb felminősítésre, amelyet a - álláspontjuk szerint - a makrogazdasági kulcsváltozók széles körének javulása támaszt alá. Az MNB bízik abban, hogy az S&P döntését követően a többi hitelminősítő is elismeri a magyar gazdaság fundamentumainak fenntartható javulását. Az MNB álláspontja szerint a felminősítés időszerű volt. A jegybank korábbi számításai szerint a pozitív kilátástól a hitelminősítőknél átlagosan egy évnyi idő telik el, míg a felminősítés bekövetkezik. Az S&P saját definíciója alapján is nagyságrendileg 1-2 év alatt hozzák meg az általuk jelzett iránynak - a pozitív vagy negatív kilátásnak - megfelelő döntés. Így a 2017 nyári kilátásjavítást követően, figyelembe véve az azóta is stabilan pozitív gazdasági mutatókat, várható volt az újabb felminősítés.  Az MNB arra hivatkozik, hogy az S&P a 2018 végére a régióban leggyorsabb ütemű gazdasági növekedést is figyelembe vették. Szakértők szerint ez kizárt, ugyanis a részletes, második becslésen alapuló adatokat csak március 1-jén közli a KSH. Az viszont tény, hogy a finanszírozási képességünk tartósan magas. A pénzügyi folyamatok fenntarthatók, a költségvetés hiánya alacsony, a GDP arányos államadósság folyamatosan zsugorodik. (Az utóbbi állítás túlzás a "zsugorodás" mértéke csekély a GDP arányos államadósság mértéke továbbra is magas, és még évekig az is maradhat!) Kulcsszerepet játszik a javulásban, hogy a devizaadósság aránya jelentősen csökkent és a külföldi befektetők helyett egyre inkább a hazai gazdasági szereplők, ezen belül is a lakosság finanszírozza az államadósságot. (Ennek oka, hogy az MNB alapkamatát ötszörösen meghaladó állampapírhozamaival az Államadósság Kezelő Központ elcsábította a kereskedelmi bankok betéteseit.) Az MNB megállapította:  hazai pénzügyi rendszer is gyors ütemben erősödött az elmúlt évek során, a nem-teljesítő hitelek aránya számottevően csökken és a banki hitelezés is dinamikusan növekszik, mely bővülés az előrejelzések alapján a jövőben is fennmarad. Az MNB emlékeztetett arra, hogy a Fitch egy hét múlva vizsgálja felül Magyarország államadós-osztályzatát, és az általa kiemelten figyelt mutatók esetében, különösen a külső egyensúlyban  és a növekedésben szintén jelentős javulás volt tapasztalható az elmúlt években. Így a már 2017 őszétől fenntartott pozitív kilátást a Fitch is felminősítésre válthatja döntése során. A harmadik meghatározó hitelminősítő, a Moody’s májusban értékeli legközelebb a magyar állam adósbesorolását. Esetében – fejtette ki a jegybank – a 2016 ősze óta stabilan tartott kilátás pozitívra javítását az államadósság folyamatos csökkenése és a magyar gazdaság tartósan dinamikus növekedése indokolhatja. 
  
2019.02.16 08:16
Frissítve: 2019.02.16 09:10