Az elfelejtett tíz százalék

Hazánk településföldrajzi sajátossága, hogy a települések magját alkotó belterületek mellett olyan kevésbé zárt lakott helyeken is nagy számú népesség él, mint a külterületek és a belőlük létrehozott egyéb belterületek. Mivel a statisztika alapvetően a közigazgatásilag önálló települési szintet követi, alig tudunk e lakóhelyek jelenlegi folyamatairól. Annak ellenére is, hogy e területek vonzották a vidéki városokból kiköltözők és a városok felé igyekvők több mint felét 1990 óta, pedig a lakosság kevesebb mint tizede élt itt akkor.

Azaz a vidéki szuburbanizáció 55,1 százaléka közigazgatásilag nem önálló helyekre irányult. Különösen a korábbi zártkertek, a szőlőhegyek és üdülők vonzották a költözőket, ritkábban a majorok és tanyák.

Híres geográfusunk, Beluszky Pál 1982-ben a kertségekre úgy hivatkozott mint „Egy alig ismert településszerkezeti elem...”. Állítása sajnos máig igaz a külterületekre. Mivel az ide költöző kevésbé tehetős, alsó középosztálybeli családok önerőből csak ritkán képesek tenni sorsuk javítása érdekében, nagyban rászorulnak a településfejlesztési programok segítségére. E téren több jelentős előrelépést tett a kormányzat 2010 után, mely beavatkozások némelyike a hazai politikum – túlzás nélkül – több mint fél évszázados adósságát rótta le. Sajnos a földtörvény módosítása számos előny kihasználását el is lehetetleníti, így olybá tűnhet az érintetteknek, hogy a jogalkotó két lépést tett óvatosan előre, majd gyorsan hátra is szökkent egyet. E fejlemények azonban nem váltották ki a média érdeklődését, és csak kevés szakmai publikáció vállalkozott elemzésükre.

E területek jelenleg zajló kutatások fényében pont az árnyékzónai jellegből fakadó szabályozatlanság és az olcsó telkek miatt vonzották a városból kiköltözők és a falvakból jövők tömegét. Azonban a rendszerváltás utáni kaotikus átalakulás miatt az életminőség nem javult e területeken. A vegyes területhasználat és a nagyon eltérő érdekű társadalmi csoportok miatt mindennaposak a kemény konfliktusok. Gyorsan romlik az utak és a többi infrastruktúra állaga a hirtelen népességnövekmény miatt. Továbbá az illegális hulladék-lerakás, a belvíz-probléma és más környezeti károk tovább nehezítik az itt élők sorsát.

Kiemelendő, hogy az elzártság, a nagy távok és rossz utak miatt az itt élő családokat vezető háztartásbelik helyzete kiemelten nehéz. Nemcsak a kemény házimunkára és a kertre – mint másodlagos bevételre – alapozott feszes életvitelük miatt, hanem mivel sokkal nehezebb megszervezniük gyermekeik napi mozgását, életét, mint a falvakban élő nőknek. Továbbá e területeken a beköltöző tehetősek és a helyi szegényebb családok között erős feszültségek mutathatók ki, erőteljes a szegregáció, és sok helyen még a földtulajdonosok szakszerűtlen tájhasználata is rontja a helyzetüket.

A legfontosabb előrelépés a zártkertek ingyenes művelés alól történő kivonása volt, mely kedvezménnyel számos állampolgár, valamint önkormányzat él, hiszen e területek ma már lakóövezetté váltak. E nélkül a telkek átminősítése lakóházzá egy átlagos esetben 300 ezer forint körüli költséggel járhat. Ráadásul az e téren túlbonyolított földtörvényünkben meghatározott komplex eljárás helyett egyszerű adásvétel módjára lehet ezután értékesíteni az érintett ingatlanokat. Ez különösen azért fontos, mert a ma már jobbára hobbitelekként vagy lakóhelyként funkcionáló egységek a szuburbán népességnövekmény jelentős részét vették fel az elmúlt években. Ugyanakkor az önkormányzatok többségének nem volt forrása e területek belterületbe vonására. Tehát a lakosság egy dinamikus, részben pont családalapítási korban lévő szelete egy jogi árnyékterületre szorult.

A másik szintén sok-évtizedes adósság volt az építési szabályozás átgondolása, az irreális 3 százalékos maximális beépítési korlátot 2016-ban 10 százalékra emelte a jogalkotó az ilyen külterületeken. Ez már igazodik a tényleges funkcióhoz, bár a helyi építési szabályzatok további szűkítéseket tartalmaznak. Az illegális építkezések – melyek egyes külterületen 40 százalékot is kitesznek – és a szabálytalan bővítések helyett megindulhat e területek tisztulása és „kifehéredése” a könnyebb építkezés révén.

Ugyanakkor a földtörvény módosítása másik oldalról az itt lakók elé hatalmas akadályokat gördít. Egy tanya, majorsági lakás vagy szőlőhegyi családiház eladása minimum fél évnyi, költséges és embert próbáló tortúra, az engedélyeztetések, kifüggesztések és elővásárlási jogok útvesztőjében. Mivel ezek a kis lakóingatlanok általában rendelkeznek aranykorona-értékkel, ugyanolyan törvény vonatkozik rájuk, mintha egy hektáros zsíros szántóföldről beszélnénk. Ez különösen akkor gond, amikor az ország kevésbé tehetős részein – ahol ehhez értő ügyvédből és földmérőből is hiány van – próbálják megvenni a költözők álmaik ingatlanát.

Összegezve, a kivonások időleges könnyítése és az építési korlátok lazítása sokat javított az egyik legfontosabb vidéki térfolyamatban érintett emberek felének lakóhelyéül szolgáló területek fejlődésén. De a jogalkotó részéről a termőföldek adásvételével és a földvédelemmel foglalkozó jogszabályok felülvizsgálata elengedhetetlen. A jelenlegi szabályozás nagymértékben megnehezíti a külterületek fejlődését, hisz ma már a lakó- és üdülőfunkció a domináns. Egyszerűsített, a belterületihez hasonló eljárást kellene bevezetni a KSH által követett lakott külterületeken és a termőfölddel nem rendelkező tanyaingatlanok esetében.

A külterületek pontos jellemzőinek, népességének – beleértve a hobbikertes kétlakiakat – általános településföldrajzi és vidékszociológiai felmérése országos szinten indokolt lenne, mert a meglévő statisztikai számok az illegális építkezések és be nem jelentett költözések révén alulbecsülik a népességet. A külterületek szerepe a hazai településfejlődésben és a társadalmi folyamatokban az újabb kutatások szerint jóval nagyobb, mint ahogy azt korábban feltételezhettük, így a jelenleg adathiányban szenvedő helyi döntéshozók számára is segíthetne egy adatbázis kiépítése.