Nehezebbé vált Magyarországon az otthonteremtés az utóbbi másfél-két évben, a bérek ugyanis nem emelkednek olyan tempóban, mint a lakásárak és a hitelkamatok. A nagyvárosok többségében így a koronavírus-járvány kitörését követő időszak átmeneti a javulása után 2021-ben és 2022-ben romlott a lakásvásárlás elérhetősége – állapította meg a Magyar Nemzeti Bank a legfrissebb Lakáspiaci jelentésében. Debrecenben tavaly például már 13,5 évnyi teljes nettó átlagjövedelemre volt szükség egy 75 négyzetméteres, tipikus árazású lakás megvásárlásához, holott egy évvel korábban elég lett volna 12,6 évnyi gyűjtögetés Ez egyben azt is jelenti, hogy az akkumulátor gyárakkal körbe építeni tervezett városban volt tavaly a legnehezebb megfizetni a helyi jövedelmekből az ottani, 651 ezer forintos medián négyzetméterárat. Nem volt ez mindig így: 2010-2015 között még 8-9 évnyi nettó jövedelem is elég volt a vásárláshoz, igaz, addig bőven 200 ezer forint alatt maradt a négyzetméterár. Ezt követően azonban beindult egy tempós drágulás, ezzel párhuzamosan pedig egyre több évnyi jövedelem kell a lakáscélok megvalósításához.
Budapesten sem sokkal könnyebb a helyzet: a fővárosban tavaly 11,9 évnyi nettó átlagjövedelem kellett egy lakás megvételéhez, ami 2004 óta a legmagasabb érték – leszámítva 2019-et, amikor 12,28 évnyi jövedelemre volt szükség. Az árak a fővárosban is tempósan nőttek az elmúlt tíz évben: a 2013-as 208 ezer forintos négyzetméterárnak tavaly már a több, mint négyszeresét, 853 ezer forintot kellett fizetni.
Szegeden 10,89, Székesfehérváron 10,2, Pécsett 10,08, Győrben 9,59, Miskolcon 7,26 évnyi nettó jövedelem volt szükséges tavaly egy átlagos lakás megvásárlásához. Szeged esetében ez azt jelenti, hogy itt nőttek 2004 óta a legnagyobb mértékben a lakásárak a jövedelmekhez képest – mutat rá a jegybanki jelentés. Miskolcon viszont egy kicsit könnyebbé vált a lakásvásárlás 2021 óta.
A fenti számításokhoz a jegybank az adott megyére vonatkozó átlagjövedelmeket vette alapul. Még rosszabb viszont a helyzet, ha valaki vidékről szeretne Budapestre felköltözni, a fővárosban ugyanis magasabb az átlagkereset, mint az ország többi részén. Így az országos nettó átlagbérrel számolva az idei első negyedévben 16,2 évnyi gyűjtögetésre lett volna szükség egy 75 négyzetméteres fővárosi lakás megvásárlásához, ami nem jelent változást az előző évhez képest. Budapest ezzel a hetedik legkevésbé megfizethető főváros európai összehasonlításban. Az európai fővárosok felében ugyanakkor javult a lakásvásárlás elérhetősége, mivel ezekben az államokban az ingatlanárak a béreknél visszafogottabban növekedtek.
A visegrádi országokban eltérő folyamatok játszódtak le: Prágában tovább romlott az elérhetőség, így 25,5 évnyi kereset volt szükséges, míg Pozsonyban 22 – utóbbi viszont javulást jelent. Varsóban pedig érdemben könnyebb lett a lakásvásárlás, és már „csak” 16,7 évnyi gyűjtögetésre volna szükség. Budapest tehát a visegrádi országok között jól áll e tekintetben.
Ezek az összevetések azonban a hitelpiaci koncidiókat nem vizsgálják, márpedig Magyarországon a uniós rekorder infláció miatt még a legutóbbi mérséklés után is rendkívül magas, 17 százalékos az irányadó kamat, így a lakáshitelek is rendkívül drágák. A hitelből történő lakásvásárlás emiatt a magyar fővárosban jelentősen megnehezült a tavalyi év második felében; nem véletlenül esett vissza drasztikusan a lakáshitelezés és az ingatlanadásvételek száma. A használt lakásoknál ennek oka elsősorban a hitelkamatok növekedése. Az új lakásoknál pedig a négyzetméterárak sokkal erőteljesebb emelkedése még jobban megnehezítette a lakásvásárlók helyzetét.
A jegybank ezt a kérdést úgy vizsgálja, hogy megnézi: egy két átlagkeresős háztartás egy átlagos lakás hitelből történő megvásárlásához szükséges jövedelem hányszorosával rendelkezik. A gyermek nélküli párok esetében 45, három gyereknél 75 négyzetméteres lakást vesznek alapul. Tavaly év elejéhez képest a lehetőségeket jelző index jelentősen bezuhant, ami azt jelenti, hogy gyerek nélkül, azaz támogatások hiányában, de gyerekkel és így otthonteremtési támogatásokkal is jelentősen megnehezült a lakásvásárlás – előbbi esetben természetesen erőteljesebben. A jegybanki jelentés ezzel kapcsolatban úgy fogalmaz:
Budapesten már csak az otthonteremtési- és családtámogatásokat leginkább igénybe venni képes háromgyermekes háztartások tudnak túlzott kockázatot jelentő anyagi kifeszítettség nélkül megvásárolni egy új lakást.
Az átlagos jövedelmű, gyermek nélküli háztartások számára pedig már csak rendkívüli anyagi kifeszítettség mellett lehetséges a hitelből történő lakásvásárlás.
A vidéki városokban még segítséget jelentenek az otthonteremtési támogatások. Ebben a körben 65 négyzetméteres lakással, és kétgyermekes családokkal modellezte a lehetőségeket a jegybank. Az eredmények azt mutatják, hogy a lakásvásárlás az otthonteremtési támogatásokat igénybe véve nem hordoz magában anyagi kockázatokat egy kétgyermekes család számára, legyen szó akár új, akár használt ingatlanról. Ennek az az oka, hogy vidéken az elmúlt másfél évben a bérnövekedés gyorsabb volt, mint a lakásáremelkedés, a családok otthonteremtési kedvezményéhez igénybe vehető hitel kamata pedig jóval alacsonyabb, mint egy piaci kölcsöné. Ha azonban az állami támogatással nem él a kétgyermekes család, akkor a piaci kölcsön megdrágulása miatt mind egy használt, mind egy új lakóingatlan megvétele pénzügyi kifeszítetteséget jelentene számára.
Bérelni is nehezebb, főleg kislakást
Nem csak az ingatlanvásárlás, de a bérlés is nehezebbé vált az utóbbi másfél évben. Egy háromszobás lakás bérleti díja Budapesten jelenleg az átlagos magyarországi nettó fizetés majdnem háromnegyedét, 72,8 százalékát elviszi, az egyszobás lakás pedig majdnem a felét, 43,5 százalékát. Ezek az értékek egy évvel ezelőtt még valamivel jobbak voltak: 72,4, illetve 40,6 százalékot tettek ki. A bérleti díjak tehát a jövedelmeknél gyorsabban emelkedtek, pláne, ami az alacsonyabb rezsit jelentő kislakásokat illeti. Ezzel azonban nincs egyedül Budapest. Az európai fővárosok eddig is legnehezebben megfizethető bérleti piacainak többségében, így Varsóban, Prágában és Zágrábban, valamint a portugál és az ír fővárosban is tovább romlott a bérlemények elérhetősége. A jövedelmekhez képest legdrágább bérleti piacok közül csak Szófiában volt tapasztalható érdemi javulás. A visegrádi országok fővárosai továbbra is a legkevésbé megfizethető városok közé tartoznak Európában: Pozsonyban 51,9, Prágában 53,6, Varsóban pedig 62,6 százalékot visz el a fizetésből egy egy szobás lakás kibérlése. Ha megvizsgáljuk, hogy egy egyszobás lakás bérleti díjának átlagos keresetből való kifizetése után vásárlóerő-paritáson mennyi elkölthető jövedelme marad az adott bérlőnek, akkor a V4 országok sorrendje némiképp módosul. Budapesten 890, Prágában 788, Varsóban 677, Pozsonyban pedig 572 euró marad meg vásárlóerőparitáson számolva. Bécsben viszont közel 2000 eurót tesz ki a lakbér levonása után megmaradó jövedelem vásárlóereje.