Varga Dóra;

határidő;kereslet;lakóparkok;lakáskínálat;

2018-03-05 06:22:00

Lakóparki csontvázak

Az év végére megháromszorozódhat az újlakáskínálat, de nem árt óvatosnak lenni a tervezőasztalról vásárolt ingatlanokkal.

Óriási a kereslet az új építésű lakások iránt: már minden második vásárló ezt az ingatlantípust preferálja. A növekvő érdeklődés nyilván nem független attól, hogy újlakás vásárlása esetén több csok (családok otthonteremtési kedvezménye) jár. A vásárlással azonban nem árt óvatosnak lenni, pláne, ha még csak a tervezőasztalon felvázolt projektről van szó (ami elég esélyes, tekintve, hogy a fővárosban mindössze 280 rögtön költözhető újlakást kínálnak). Az építőipar ugyanis egyre kevésbé képes a felfokozott kereslettel lépést tartani, rengeteg projekt átadása csúszik – sőt, van, hogy el sem indul. A lakásáfa emelkedésének fenyegető réme ráadásul sok beruházót kapkodásra késztet, aminek silány munka lehet a végeredménye.

A lakásépítési kedv országosan növekszik: 2017-ben az előző évhez képest csaknem másfélszerannyi, több mint 14 ezer újlakás épült. Budapesten ugyanakkor már láthatók a nehézségek jelei: tavaly 9 százalékkal kevesebb értékesítésre szánt lakás készült el. A kiadott építési engedélyek száma eközben a másfélszeresére nőtt, ahogyan az újlakás-hirdetések iránti érdeklődés is. Vagyis: a fővárosban növekvő kereslet és több projekt mellett csökkent az eladásra szánt újlakások száma.

A visszaesés fő oka, hogy az építőipari cégek mintegy kétharmada szakemberhiánnyal küzd, és már az építőanyag-hiány sem ritka: a Murexin Kft. év eleji felmérése szerint az építőanyag-kereskedők 83 százaléka tapasztal időnként átmeneti áruhiányt. A fővárosban ezek a problémák azért jelentkeznek erőteljesebben, mert itt többszázlakásos nagyprojektek futnak, amelyek egyszerre igényelnek nagyobb munkaerő- és építőanyag-kapacitást, míg vidéken inkább kisebb társasházak, családi házak építése zajlik.

Az ingatlanpiaci szakértők várakozásai szerint Budapesten 2018 végén tetőzik majd az újlakáskínálat, és tavalyhoz képest háromszor annyi, akár 9-10 ezer új otthon is elkészülhet. Hasonló nagyságrenddel számolnak 2019-ben is. Az idő azonban sürget: jövő év végéig be kell fejezni az új projekteket, mert 2020-tól várhatóan ismét 27 százalékra emelkedik az újépítésű lakóingatlanok jelenleg 5 százalékos áfakulcsa.

Előfordul azonban, hogy már elkezdeni sem sikerül a projektet. Tavaly például mintegy ezer lakást jelentő 32 kisebb-nagyobb beruházás értékesítése állt le még az építkezés megkezdése előtt a fővárosban – mutat rá Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci elemzője a Budapesti Újlakás Értéktérkép című elemzésben. A beruházók egy része azért szállt ki, mert az adott telken nem tudta volna megfelelő áron értékesíteni az ingatlanokat, de volt olyan eset is, amikor a fejlesztő nem tudott leszerződni időben és vállalható áron kivitelezővel.

A befejezés csúszása sem ritka: az OTP adatbázisában a beruházások 80 százalékában kellett fél év alatt legalább negyed évvel kitolni az átadás dátumát. Arról is egyre többet hallani, hogy a növekvő építőipari költségek, a beruházók és a kivitelezők tapasztalatlansága, illetve a 2019 végi dátum miatti kapkodás minőségi problémákat eredményez az újlakásoknál. Valkó Dávid szerint érdemes tehát alaposan tájékozódni vásárlás előtt, és utánanézni mind a beruházó, mind a kivitelező cégnek.

Az új építésű lakások 20-30 százaléka már a tervezőasztal mellől elkel, akkor még ugyanis akár 30 százalékkal is olcsóbban lehet vásárolni - tudtuk meg Balogh Lászlótól, az ingatlan.com vezető gazdasági elemzőjétől. Ez azonban szerinte komoly kockázatokat is rejt, mert ennyire előre még nem lehet látni, valóban elkészül-e az adott határidőre és az adott minőségben az ingatlan. Olyan eset még nem fordult elő, hogy a beruházó lelépett volna az előleggel, olyan viszont többször történt, hogy vissza kellett adni a foglalót, mert nem indult el a projekt. Ez az áremelkedések miatt komoly veszteséget jelenthet a vásárlóknak, mint ahogyan az is, ha hónapokat csúszik az átadás vagy nem megfelelő a minőség. Egy befektetési céllal vásárolt ingatlannál emiatt kiesik több havi bérleti díj, ha pedig olyan valaki költözne, aki saját lakását már eladta, és a csúszás miatt albérletbe kényszerül, az is többszázezer forintos kiadással jár – említ néhány példát Balogh László. Márpedig az ingatlan.com adatai szerint a beruházók 15 százaléka az idei évben átlagosan másfél hónappal kitolta az átadási határidőt, tucatnyi esetben negyedéves csúszást jelentettek be. Ha ehhez hozzászámoljuk, hogy az MNB tavaly novemberi összegzése szerint a fővárosi futó projektek mintegy 41 százalékának átadása csúszik átlagosan több, mint 7 hónappal, akkor már komoly késedelmekről beszélhetünk.

Balogh László úgy fogalmazott: a tervező asztal mellőli vásárlások esetén érdemes felkészülni, hogy csontvázak kerülnek elő a szekrényből. Megesett például, hogy a beruházó az utolsó pillanatban jelentette be: mégsem tud prémium burkolatot beépíteni, mert nincsen hozzáértő szakembere. Olyan eset is előfordult, hogy az előírtnál kevesebb parkolót építettek, amit utólag viszont nem tudtak mélygarázs-építéssel bővíteni, így a használatbavételi engedély jelenleg is várat magára. Az ilyen esetekre az adásvételi szerződés garanciális elemei nyújtanak megoldást, ezért kiemelten fontos ezeknek utánanézni, és akár bővíttetni is azokat a szerződés megkötéskor.