Kereslet húzza az árakat az ingatlanpiacon

Az év első negyedévében töretlen az építőipar lendülete. Az új lakások ára is folyamatosan emelkedik. A falusi csok tartogat meglepetést.

A falusi családi otthonteremtési kedvezmény (csok) tovább élénkítheti a lakóingatlan piacot, különösen, hogy július 1-jétől a jogosultak 5 millió forintot vehetnek föl ingatlan vásárlásra és 5 millió forintot felújításra. Igaz, a falusi csok szabályai szigorúbbak, mint az egyéb hasonló kedvezményeké, például csak az 5 ezer lélek alatti és fogyatkozó népességű településeken vehető igénybe, és a legrászorultabbakat eleve kizárja a jogszabály az igénybevételéből.

A falusi csok mintegy 2500 településen, az összes helység mintegy 80 százalékán vehető igénybe. E helyeken az ingatlanforgalom alig 20-22 százalék zajlik. A keresletet korlátozza az is, hogy hiába lennének kedvezőek a vásárlási feltételek, ha az adott településen se közel se távol munkahely, egészségügyi, oktatási szolgáltatás, illetve gyenge az infrastrukturális ellátottság.

Az építőipari ágazat egyelőre a falusi csok nélkül is lendületesen bővül. Márciusban, 67,6 százalékos növekedést ért el az építőipar, az első negyedévben pedig 48,2 százalékos volt a bővülés. Az iparág idén elérheti a 4 ezer milliárd forintos teljesítményt, ami történelmi csúcsnak számít – mondta a Népszavának Koji László, az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetségének (ÉVOSZ) elnöke.

A lakásépítéseket magában foglaló épületépítések az első negyedévben 42,3 százalékkal múlták felül az egy évvel korábbi szintet. Az ágazat teljesítményében nagyjából 18 százalékot képvisel a lakásépítés, de ha a „láthatatlan” magánépítkezéseket is beleszámítjuk, ez elérheti, sőt meghaladhatja a 20 százalékot is.

A kereslet pedig magasan tartja az árakat. Tavaly Budapesten 22,9, a vidéki városokban 18,2 míg országosan 15,2 százalékkal emelkedtek 2017-hez képest a lakásárak a jegybank ingatlanpiaci jelentése szerint. A fővárosban idén is elérheti a drágulás a 20 százalékot.

Idén 22-23 ezer új lakást adhatnak át, ám az újépítésű lakások áfájának 5 százalékról ismét 27 százalékra emelése miatt zuhanás lehet 2020-ban, és a Magyar Nemzeti Bank szakértői szerint 8,3 ezerre csökkenhet ez a szám. Ez pedig főleg a kis- és közepes vállalkozások egy részének a csődöt jelentheti. A lakásépítések ütemét fenntarthatóvá tenné, ha a kormány elfogadná az ÉVOSZ javaslatait. Vagyis egyebek mellett azt, hogy bizonyos megkötésekkel visszaigényelhető lenne a kedvezményes 5 százalékos és a 27 százalékos áfa közötti különbség, legfeljebb 7,5 millió forintig – említette Koji László. A kormányzati illetékesek már számolják a javaslatok költségvetési vonzatát.

Akárhogy is dönt a kormány, a 2020-ra előrejelzett lakóingatlan építési láz alaposan alábbhagy. A csökkenő kínálat pedig tovább gerjeszti az árakat és a kereslet egy részét a használt lakások felé tereli, ami további áremelkedést gerjeszt – jegyezte meg a Népszavának Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Ahhoz azonban, hogy a lakáspiac ne zuhanjon nagyot, szükség van az alacsony kamatlábakra, a gazdaság teljesítménye sem csökkenhet érdemben, miközben feltétel az alacsony munkanélküliségi ráta és a bérek emelkedése. A legutóbbi felmérés szerint a lakások 46 százalékát hitelre vásárolták meg és ezeknek a hiteleknek már a 90 százaléka fix kamatozású volt. Igaz, a korábban kötött élő szerződéseknek még 60 százaléka változó kamatozású, de azok is átválthatók fix kamatozásúra, bár az a törlesztő részletek némi emelkedésével jár.

A fenti feltételek teljesülése elengedhetetlen a falusi csok sikeréhez is, hiszen nem elég az ingatlant megvásárolni, azt fenn is kell tartani. Ehhez viszont kell az állandó munkahely, a biztos jövedelem. A szakértő szerint idén és még jövőre is az ingatlanpiacot elsősorban a főváros és a megyeszékhelyek forgalma húzza. Balogh László állítását támasztja alá a jegybank ingatlanpiaci jelentése is, amely alapján 2018-ban az új lakások 82 százalékát Budapesten, a Balatonnál, vagy valamelyik megyeszékhelyen adták át. A falusi csoktól azt várják, hogy vidéken is élénkül majd az ingatlanpiac és emelkednek az árak. Összességében 2020-tól az új lakások árának még mindig évi 5-10 százalékos emelkedésre számít Balogh László és szerinte Budapesten az átlagos négyzetméterár elérheti az 1 millió forintot, a megyeszékhelyek ettől 10-15 százalékkal maradhatnak el.