Nem lesznek olcsóbbak az újlakások, mert szűkös a kínálat

Még a tavaly júniusinál is nagyobb az érdeklődés most az újépítésű lakások iránt. A vevők nem hezitálhatnak: ilyen ingatlanból nincs túl sok, és az is gyorsan elkel.

Az idén tavasszal értékesítették a fejlesztők a legkevesebb újépítésű lakást Budapesten az elmúlt négy és fél évben: az Eltinga Budapesti Lakáspiaci Riportja szerint mindössze 630 lakást adtak el, ami az előző negyedév felét sem teszi ki. A koronavírus dermesztő hatása után azonban júniusban már többen érdeklődnek az ilyen típusú ingatlanok iránt, mint tavaly nyáron.

A márciusi mélyponthoz képest háromszorosára nőtt az új lakóingatlanok iránti kereslet, ami tavaly júniushoz képest is 25 százalékos ugrás – derül ki az ingatlan.com adataiból. Balogh László, a portál vezető gazdasági szakértője szerint az újlakások minőségük és energiahatékonyságuk miatt bírnak nagyobb vonzerővel, miközben ár-érték arányban nem feltétlen drágábbak egy használt lakásnál. Most pedig már több száz lakásépítésnél került belátható közelségbe az átadás - és ezáltal a beköltözés is - szerte az országban, így a vevők is könnyebben hozzák meg döntéseiket. A koronavírus miatt ugyanakkor most az is lényeges szempont, hogy az újépítésű lakások bejárásához nem feltétlenül szükséges a személyes jelenlét.

Földi Tibor, a Cordia vezérigazgatója is úgy látja: a teljes körű online lakásvásárlási megoldások is fontos szerepet játszottak abban, hogy a vevői érdeklődés a pesszimista forgatókönyvekhez képest kevésbé esett vissza. Ha az előkészítés vagy az építkezés korai szakaszában lévő épületekről van szó, az érdeklődők nagy része még most, a korlátozások feloldása után is inkább virtuálisan szeretne találkozni az értékesítőkkel. Az előrehaladottabb építkezéseknél viszont a helyszíni lakásbemutatókra is vállalkoznak a vevők – tette hozzá.

Az Otthon Centrumnál (OC) is az érdeklődők számának növekedését tapasztalják, sőt, a kisebb lakások iránt újra megjelent a befektetői kereslet is. Most azonban a korábbinál sokkal tovább tart, mire egy-egy adásvétel létrejön, az értékesítés ezért még elmarad a korábban megszokott szinttől – mutatott rá Vincze Edit, az OC újépítésű projektekre szakosodott részlegének vezetője. Szerinte a vevőjelöltek nagyobb rugalmasságot várnak most az ár, a fizetési ütemezés és a szerződéses feltételek terén. Most egyértelműen az átadás előtt álló projektek vannak előnyben, és bár az online bemutató lehetősége szinte mindenütt adott, a komoly vásárlási szándékkal érkezők inkább a személyes bejárást választják – összegezte a tapasztalatokat Vincze Edit.

A Cordiánál is az átadás közeli projektek most a legnépszerűbbek, ezeknél már a járvány előtti szintre tért vissza a vevők aktivitása. A vásárlók is tisztában vannak ugyanis azzal, hogy nem hezitálhatnak sokáig, mert napról-napra csökken az amúgy sem bőséges kínálat. A fővárosban például májusban alig 370 elkészült lakásból válogathattak a vevők. Az idén ugyan 8 ezer új otthon átadása várható a négylakásosnál nagyobb társasházakban, de ezek közül csupán 2 ezret nem adtak még el a Cordia átfogó, budapesti újlakáspiaci felmérése szerint. Az őszig beköltözhető otthonok 90 százaléka már elkelt, az egy éven belül átadni tervezett lakásoknak pedig már a 70 százalékát értékesítették. Mivel a kínálat szűkös, az érdemi árcsökkenést valószínűsítő várakozások Földi Tibor szerint nem reálisak.

Az áfaemelés elvette az építők kedvét

Az újlakások kínálata az elkövetkező években sem fog bővülni, a kedvezményes, 5 százalékos újlakásáfa tavaly év végi kivezetése ugyanis egyértelműen visszavetette az építési kedvet, és ezen a rozsdaövezeti támogatás sem sokat lendít – olvasható ki a jegybank Lakáspiaci jelentésének adataiból.

Tavaly még 21 100 új lakás épült fel szerte az országban, vagyis csaknem 20 százalékkal több, mint 2018-ban. Ebből 5 800 lakás a fővárosban készült el, ami több mint 50 százalékos növekedést jelent. Építési engedélyt viszont már tavaly is 4,3 százalékkal kevesebb - mintegy 35 ezer - lakásra adtak ki, az idei év első negyedévében pedig már 27 százalékos volt a visszaesés.

Igaz, eközben majdnem harmadával több új lakást adtak át, ez azonban annak köszönhető, hogy most már egy-egy társasház átlagosan egy évvel később készül el, mint azt eredetileg tervezték. Sőt, 1600 Budapesten épülő lakás esetén a késés már most több, mint 2 évre nyúlik. Vagyis csupán a csúszások miatt sűrűsödtek össze az idei év elejére a lakásátadások.

Mindez azt jelenti tehát, hogy a 2019-es volt a csúcsév, ezután már kevesebb új lakás épül majd fel – foglalta össze helyzetet Nagy Tamás, a jegybank főosztályvezetője. A fővárosban például az idei első negyedévben csak 1145 új lakás építését jelentették be, ami a jegybank elemzői szerint már a visszaemelkedő áfakulcs hatását mutatja. Az újlakások értékesítésekor 2016 elejétől lehetett kedvezményes, 5 százalékos áfát alkalmazni: azóta negyedévente átlagosan mintegy 2800 új lakást jelentették be a fejlesztők Budapesten. Tavaly év végén viszont megszűnt ez a kedvezmény, illetve csak azon projektek keretében épült lakásokat lehet így értékesíteni, amelyekre már 2018 novembere előtt megvolt az építési engedély.

A Lakáspiaci Ingatlantanácsadó Testület tagjai szerint 27 százalékos áfával ugyanakkor – kevés kivétellel – nem lehet új lakást eladni, és így az építkezések finanszírozásához szükséges előértékesítés sem teljesíthető. (A szakemberek szerint a koronavírus megjelenése elfedte ezt a problémát, mivel most nehezen választható szét az áfa-növekedés és a járvány keresletre gyakorolt negatív hatása.) A lakásfejlesztők így jövőre csak harmadannyi új lakás átadását tervezik, mint az idén: 2020-ra még 21 100 új társasházi lakás befejezése szerepel a beruházók terveiben, 2021-re viszont már csak 7 900. Ezek nagy része ráadásul már elkelt: az idei átadásra tervezett fővárosi lakások háromnegyedét, a vidéki ingatlanok felét már eladták. A 2021-re befejezni tervezett fővárosi lakásoknak is több mint a fele, a vidékieknek pedig majdnem a harmada már gazdára talált.

Az idén átadni tervezett lakások 89 százaléka esetén egyébként még alkalmazható az 5 százalékos áfakulcs, a jövőre elkészülők több mint felét viszont már csak 27 százalékos kulccsal lehet eladni, csakúgy, mint a 2022-ben átadni tervezett lakások 60 százalékát.

A jegybank szerint azonban a csúszások miatt az idén sem fog elkészülni a tervezett lakásmennyiség: 2020-ra csak 18 500 új lakás átadásával kalkulálnak. Ezután pedig még inkább visszaesik majd kínálat, főként, ami a vállalkozói lakásépítéseket illeti. A rozsdaövezeti építkezésekre most bevezetni tervezett 5 százalékos áfakulcs hatása pedig csak 2022-ben jelentkezhet, hiszen egy társasház felépítéséhez szükség van legalább másfél-két évre. Ez a kedvezmény is csak a további zuhanást állíthatja meg azonban, a jegybank legalábbis - a járvány, a csökkenő engedélyszám és az egyre kevesebb építkezés alapján - 2021-ben mindössze 15 500, 2022-ben pedig csak 16 ezer új lakás átadására számít.