Túl "rövid" az esély a lakásépítésre

Az elmúlt négy év legalacsonyabb lakásépítési kedvéről tanúskodnak a friss adatok. Az új otthonteremtési programok ismét pörgést, de rövidségük miatt további drágulást is hozhatnak.

A lakásárak további emelkedését eredményezheti, hogy a kormány viszonylag rövid időszakra vezeti vissza az 5 százalékos lakásépítési áfát. Ez ismét a kivitelezési kapacitások – a munkaerő és az építőanyagok - iránti versenyt erősítené, ami drágítaná a beruházásokat – véli Földi Tibor, a Cordia igazgatóságának elnöke.

Az alacsonyabb adóteher hosszú távú alkalmazása ugyanakkor nem rontaná a költségvetés egyenlegét. A 2016-ban bevezetett 5 százalékos áfa hatására jóval nagyobb számban kezdődtek meg a lakásépítések; az ebből származó adóbevételi többlet pedig ellensúlyozta az áfakulcs csökkentéséből származó kiesést – érvel az egyik legnagyobb közép-európai ingatlanfejlesztő csoport vezetője. Földi Tibor szerint az áfamérséklés és az áfa visszaigényelhetősége tehát jó irány, és új lendületet ad a lakásépítési szektornak, de az adóterhek könnyítését nem ideiglenesen, hanem hosszú távon kellene alkalmazni.

A kormány parlament előtt fekvő javaslata januártól hozná vissza a kedvezményes áfát, de csak azon lakásokat lehetne 5 százalékos kulccsal értékesíteni, amelyekre 2022. december 31-ig megvan az építési engedély. Ha ez az idő rövidsége miatt ismét drágulást hozna, akkor az már tényleg a megfizethetetlen kategóriába lökné az újépítésű otthonokat. Bár a KSH legutóbb arról adott hírt, hogy az idei év második negyedévében az új lakások ára mindössze 1,8 százalékkal drágult, a használt lakásoké pedig csökkent is 6,7 százalékkal, az elmúlt évek rendre két számjegyű áremelkedése miatt az ingatlanárak az egekben vannak. A használt lakásokért a második negyedévben 66, az új építésűekért 74 százalékkal kellett többet fizetni, mint öt évvel ezelőtt. Ez az Eurostat szerint öt éves távlatban továbbra is a legnagyobb drágulás Európában, igaz, az első negyedévhez mért második negyedévi visszaesést vizsgálva szintén első lett Magyarország.

Az ingatlan.com összegzése szerint a gyakorlatban ez jelenleg azt jelenti, hogy Budapesten az új lakások medián négyzetméterára 880 ezer forintnál jár, Debrecenben 624 ezer, Kecskeméten 623 ezer, Győrben 494 ezer forintért kínálják az új építésű otthonok négyzetméterét. Vagyis a fővárosban egy 60 négyzetméteres lakásért csaknem 53 millió forintot kell fizetni, de ez csak a mediánár, vagyis a lakások felét ennél alacsonyabb, felét magasabb áron kínálják.

Az elszálló lakásárak részben az építőanyag jelentős drágulásának, zömmel a Fidesz-kormány által bevezetett otthonteremtési kedvezményeknek (csok) és az alacsony kamattal igényelhető hiteleknek köszönhetők. Utóbbiak az elmúlt években együttesen olyan erős keresletet generáltak, amelyet a munkaerőhiánnyal küzdő építőipar a hektikusan változó áfakörnyezetben nem tudott kielégíteni, hiszen nem épült elég lakás. A 2016-ban bevezetett kedvezményes lakásáfa hatására ugyan háromszorosára nőtt 2019-re a megépült lakások száma, a 21 ezer átadott lakóingatlan azonban így is csak a fele volt a szakemberek által kívánatosnak tartottnak.

Erre a szűkös kínálatra zúdult rá a támogatásoknak köszönhetően egy hatalmas kereslet, ami a piac törvényei szerint egyre feljebb és feljebb tolta az árakat. Így a csok ma már jóval kevesebbet ér, mint a bevezetése óta végbement drágulás. Az árak emelkedésének részben a koronavírus vetett véget, de a lassulás már korábban is érződött. Nem volt ugyanis már hova emelni. A kedvezményes áfát tavaly év végén a kormány kivezette. A januártól ismét 27 százalékra növelt kulcs pedig már olyan drága lakásokat jelentett volna, hogy a beruházók a várható kereslet híján inkább bele sem kezdtek az építkezésbe, számos terv az asztalfiókba került, és már csak a megkezdett beruházásokat fejezték be. A nyár utolsó hónapjában már csak feleannyi építési engedélyt adtak ki, mint tavaly augusztusban. Egyelőre azonban a visszaesés nem lesz szembetűnő az átadott lakásszámban, hiszen egyre gyakoribb, hogy egy-egy társasházi beruházás átadása 1,5 évet is csúszik.

A KSH legfrissebb adatai szerint az év első háromnegyed évében tavalyhoz képest 25 százalékkal több – összesen 12 876 – lakást adtak át a kivitelezők. A bővülés elsősorban vidéken ment végbe, Budapesten kevesebb – mindössze 2420 - új lakás épült. A bővülés oka részben az, hogy sok, a korábbi években megindított lakásépítés csak az idén fejeződött be. Másrészt az idén átadott lakóingatlanokra még nem vonatkoznak a januártól érvényes, szigorúbb energetikai követelmények, ezért is igyekezett számos építtető befejezni az építkezést. A szigorúbb előírások ugyanis költségesebbé teszik a beruházást - magyarázza Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Szerinte az idén így akár 22 ezer új lakás is elkészülhet.

A friss adatokból ugyanakkor az is jól látszik, hogy megtört az elmúlt években fokozódó lakásépítési kedv. Az elmúlt 9 hónapban kiadott építési engedélyek száma mindössze 17 278 volt, ami 37 százalékos visszaesést jelent. Ez 2016 óta a leggyengébb kilenchavi eredmény, az utóbbi években ugyanis bőven 20 ezer felett volt a lakásépítési engedélyek száma.

Balogh László szerint a lakásépítési kedv jövőre biztos, hogy elmozdul a mélypontról, mivel januártól ismét a kedvezményes, 5 százalékos áfakulccsal lehet értékesíteni az új lakásokat. A 2022-ben építési engedélyt kapott ingatlanokat még 2026-ban is 5 százalékos áfával lehet értékesíteni, így akár 100 ezer lakás is megépülhet a következő 6 évben.