Egyre nehezebb lakáshoz jutni, és ez még lehet rosszabb

A globális anyaghiány és drágulás miatt erőteljesebben emelkedtek a lakásépítés költségei, mint az eladási árak, pedig utóbbi is ismét lendületesen nő. Ez főként vidéken vetheti vissza az építkezéseket.

Újra dinamikusan emelkednek az ország valamennyi régiójában a lakásárak: országos szinten a drágulás 13,3 százalékot tett ki az év első felében. Jelentős változás ugyanakkor, hogy a második negyedévben az országos átlagnál jóval erőteljesebb ütemben, 18,2 százalékkal nőttek az árak a vidéki városokban, míg Budapesten „csak” 9,1 százalékkal. Utóbbi is újra egy gyorsuló árdinamikát jelez ugyanakkor, hiszen a fővárosban a tavalyi utolsó negyedévben még stagnáltak az árak. A főváros és a vidék viszonylatában a korábbi években egyre nyíló árolló tehát zárulni látszik a vidéki városok jelentős drágulása miatt – foglalta össze a helyzetet Nagy Tamás, a Magyar Nemzeti Bank (MNB) igazgatója a Lakáspiaci jelentést bemutató sajtótájékoztatón. Ennek oka a jegybanki jelentés szerint többek között, hogy a budapesti magas árszint egyre kevésbé megfizethető, ami visszafogja az áremelkedés ütemét. A közvetítői adatbázisok alapján pedig folytatódni látszik a fenti tendencia: a harmadik negyedévben is erőteljes, országos átlagban közel 15 százalékos, Budapesten pedig 9 százalékos drágulást becsül az MNB.

A jelentésből az is kiderült, hogy a lakásáremelkedés a legtöbb vidéki régióközpontban meghaladta a jövedelmek növekedését, és a jelentős drágulás miatt valamennyi hazai nagyvárosban csökkent a lakásvásárlás elérhetősége. Az ingatlanárak nettó átlagjövedelmekhez viszonyított aránya a második negyedév végén Budapesten és Debrecenben volt a legmagasabb: ezekben a városokban egy 75 négyzetméteres, medián árszintű lakás megvásárlásához 11,3, illetve 12 évnyi helyi átlagjövedelem volt szükséges. A régióközpontok közül Miskolcon a legkedvezőbb a helyzet: itt kevesebb, mint 7 évnyi átlagjövedelemből vehető meg egy ilyen lakóingatlan. A mutató Budapesten emelkedett a legdinamikusabban az elmúlt években: a fővárosban június végén 5 évvel több átlagjövedelem volt szükséges egy tipikus lakás megvásárlásához, mint 2013-ban. A 2008. év vége óta mért áremelkedés ugyanis továbbra is Budapesten a legnagyobb: a fővárosi lakásárak az akkori szintjüket átlagosan 156,7 százalékkal haladják meg, míg az ország többi régiójában 89,9-116,3 százalékos drágulást látni. Budapest tavaly a negyedik legkevésbé megfizethető főváros volt Európában, az idei harmadik negyedévre egy helyezést javított.

Eközben az Európai Unióban Magyarországon emelkedtek a legnagyobb mértékben - 2018 és 2020 között az uniós 4 százalékos átlaghoz képest évente közel 9 százalékkal - a lakásépítési költségek. Erre jött rá a globális alapanyaghiány miatti idei drasztikus építőanyagdrágulás, amelynek hatására a lakásépítések anyagköltsége az idei második negyedévben 22 százalékkal nőtt. A teljes építési költségindex ezzel 15 százalék fölé emelkedett, vagyis erőteljesebben nőtt, mint a lakásárak, emiatt tehát szűkült a profitmarzs az új fejlesztéseknél. Nagy Tamás rámutatott: ha továbbra is ilyen tartós sokk éri az építőipart, akkor az emelkedő lakásárak érdemben csökkentik a keresletet. A fejlesztők profitmarzsának szűkülése miatt kevesebb beruházás indulhat el, főleg vidéken, miközben a magasabb ráfordítások mellett is 10-20 százalékkal kisebb mértékben újíthatják fel ingatlanjaikat a háztartások.

Tavaly egyébként 28 ezer újépítésű lakást adtak át, az idén várhatóan 20 ezer új lakás épül meg. A kedvezményes lakásáfa ideiglenes, két évre szóló visszavezetésének hatására az első félévben ismét nőtt a lakásépítési kedv, és több építési engedélyt adtak ki. Az erős keresletet és a költségek növekedését mutatja, hogy a harmadik negyedévben a fővárosban eladásra kínált lakások 28 százalékát átárazták: 90 százalékuk esetében az ár átlagosan 5,6 százalékkal emelkedett.