kamat;Magyar Nemzeti Bank;állami támogatás;lakáshitel;bankok;kamattámogatás;családok otthonteremtési kedvezménye;babaváró hitel;

Túlárazott csokosok

Az indokoltnál jóval nagyobb összegeket fizet ki az állam a támogatott lakáshitelekre egy jegybanki tanulmány szerint. Jogszabálymódosítást javasolnak.

Sokkal magasabb a kamata az államilag támogatott hiteleknek, mint a piaci jelzálogkölcsönöknek, az utóbbi hónapokban pedig még nyílt is az olló a két hiteltípus árazása között. Ebből a hitelfelvevők ugyan nem sokat érzékelnek, sőt, épp az ellenkezőjét tapasztalják. A családok otthonteremtési kedvezményéhez (csok) igényelhető csok-hitel ügyfél által fizetett kamata ugyanis a teljes futamidő alatt legfeljebb 3 százalék lehet – ezt törvény garantálja. A piaci lakáshitelek kamata viszont már 10 százalék körül van. Az állam ugyanakkor kipótolja a bankoknak a kamat fennmaradó részét - a kamattámogatás mértéke legfeljebb az ötéves állampapírpiaci hozam 130 százaléka lehet. Vagyis létezik egy olyan kamatrész, amelyet az adós alapesetben nem fizet, az állam, így végső soron az adófizetők viszont igen. Ez az összeg pedig most egyre növekszik.

A támogatott lakáshitelek teljes átlagos ügyleti kamatlába (tehát amit az állam és az adós együttesen fizet) 2018 második fele óta folyamatosan magasabb, mint a piaci hiteleké. A különbözet 2021 első felében még csak átlagosan 1,3 százalékpont volt, a jegybanki kamatemelésekkel párhuzamosan azonban fokozatosan emelkedni kezdett és tavaly év végén már 4 százalékpont felett járt.

Decemberre az újonnan folyósított lakáshiteleknél az átlagos teljes hitelköltségmutató (thm) már 11,3 százalékra kúszott fel. Ezen belül ugyanakkor a támogatott hiteleknél 17,7, a piaci kölcsönöknél pedig 9 százalék körül volt az átlagos thm. A csok-hitelek költsége tehát átlagosan már több mint 8 százalékponttal lett magasabb a piaci hitelekénél - hívta fel a figyelmet Dancsik Bálint, a Magyar Nemzeti Bank (MNB) makroprudenciális elemzés főosztályának vezetője a Hitelezési folyamatok című jelentés bemutatásakor.

A kamattámogatás jelenlegi módja kockázatokat rejt az állam számára, hiszen a bank a minél magasabb ügyleti kamatláb megállapításában érdekelt. Az ügyfeleket viszont a végig fix 3 százalékos kamat nem ösztönzi arra, hogy versenyeztessék a hitelintézeteket, azaz minél alacsonyabb ügyleti kamatlábat érjenek el – mutatott rá Dancsik Bálint Marosi Annával és Szabó Beátával, a jegybank elemzőivel közös, a Közgazdasági Szemlében megjelent tanulmányában is. Vagyis, míg a piaci hiteleknél a leendő adósok bevonzása érdekében a lehető legalacsonyabb árazást igyekeznek nyújtani a bankok, addig az államilag támogatott hiteleknél nincs ilyen nyomás rajtuk, hiszen az adós így is úgyis 3 százalékot fizet.

A jegybank szakemberei hangsúlyozzák: az adósok az esetek többségében jobban járnak a támogatott hitelek 3 százalékban rögzített ügyfélkamatlábával. Hátrány éri őket viszont akkor, ha nem teljesítik a csok-szabályozásban előírt gyermekvállalási feltételeket. Használt lakás vásárlásánál kettő, újépítésűnél három gyermek ígérhető be előre; egy gyermek esetén négy, két gyermek esetén nyolc, három gyermek esetén pedig összesen 10 év alatt kell teljesíteni a vállalást. Ha ez nem jön össze, az adósoknak a fenti magas ügyleti kamatot kell megfizetniük visszamenőlegesen is, a törlesztőrészletek pedig a piac által indokoltnál nagyobb mértékben emelkednek. Ez pedig a tanulmány szerzői szerint fogyasztóvédelmi aggályokat is felvet. Az állam ráadásul minden esetben az indokoltnál magasabb összeget fizet ki támogatásként.

Az elemzés szerint a piaci és a támogatott hitelek között érdemi különbség van bizonyos, a hitelkamatot befolyásoló tényezőkben, így nem zárható ki, hogy ez is szerepet játszik a kamatkülönbözetben. A támogatott kölcsönöket ugyanis kisebb összeggel és hosszabb futamidővel az alacsonyabb jövedelmű háztartásoknak folyósítják, ami magasabb kamatlábat indokol. A jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató és a hitelfedezeti mutató viszont kisebb, amiből pedig alacsonyabb kamatláb következne. Az elemzők ráadásul az azonos adós által felvett piaci és támogatott hitelek között is érdemi kamatkülönbözetet találtak.

A szerzők felvetik, majd el is vetik, hogy a támogatott hitelekkel kapcsolatos plusz adminisztráció költségei jelennének meg a magasabb ügyleti kamatokban, mondván: a bankok költségtérítést is kapnak erre. Banki szakemberek ugyanakkor azt mondták lapunknak: ezek az összegek nem fedezik a jelentős többletfeladatok költségeit. A magasabb kamatokat másrészt azzal magyarázták, hogy az állami támogatás mértéke az előző háromhavi állampapírpiaci hozamok átlagától függ, vagyis időben eltolódva csapódnak le a kamatokban a piaci változások.

A jegybanki szakemberek mindenesetre a kamatkülönbözet fő okát abban látják, hogy a jogszabályi keretek nem jelentenek megfelelő ösztönzőt a leendő adósoknak a bankok versenyeztetésére. A pénzintézetek számára tehát racionális a jogszabályi maximumnak megfelelő szinten árazni a támogatott hiteleket. A jelenlegi szabályozást még egy alacsony kamatkörnyezetben vezették be, a mostani magasabb kamatkörnyezetben azonban a jegybanki tanulmány szerzői megfontolandónak tartják a vonatkozó rendeletek módosítását. Mégpedig úgy, hogy ne az ügyfél által fizetendő kamatlábat rögzítsék a jogszabályban, hanem az állam által fizetendő támogatás mértékét. Ez szerintük lehetővé tenné, hogy a támogatott hitelek kamatlábában is érvényesüljön a verseny hatása.

Már 64 ezren vettek fel csok-hitelt

A 2015 júliusa óta az új és használt lakás vásárlásához, építéséhez és bővítéséhez igénybe vehető családi otthonteremtési kedvezmény (csok) program egyik része egy vissza nem térítendő támogatás, másik része pedig egy kamattámogatott hitel. Mindkettő összege a gyermeklétszámtól függ. A program indulása óta 64 ezren vettek fel csok-hitelt: 53 százalékuk 2 gyermeket nevelt vagy vállalt be, 47 százalékuk pedig 3 vagy több gyermeket. A csok-hitelek teljes fennálló tőketartozása már mintegy 700 milliárd forintot tesz ki, vagyis a lakossági hitelállomány 7 százalékát. A tavaly folyósított lakáshitelek 16 százaléka volt csok-hitel.

A tehetősebb régiókba ömlik a nagyobb támogatás

Az elmúlt hat évben összességében mintegy 2675 milliárd forint összegben folyósítottak csok-hitelt és a babaváró kölcsönt a bankok, tavaly már a lakossági hitelkibocsátás 38 százaléka támogatott kölcsön volt. Népességarányosan a legtöbb támogatott kölcsönt a Pest, Hajdú-Bihar és Győr-Moson-Sopron vármegyei járásokba folyósították, a legkevesebbet pedig éppen az ország legszegényebb régióiba, a somogyi és a borsodi járásokba. Abszolút értékben szintén jellemzően az ország gazdagabb régióiban élők kapták a legnagyobb támogatást: a győri, debreceni, gödöllői, szigetszentmiklósi, miskolci, nyíregyházi, kecskeméti járások mindegyikébe a folyósítások 2 százaléka került, Budapestre pedig majdnem a negyede. A babaváró bevezetésének hatására ugyanakkor megnőtt a hitelfelvételek aránya a kistelepüléseken is, vélhetően azért, mert itt az alacsonyabb négyzetméterárak révén a 10 millió forintos kölcsön akár elég is lehet egy ingatlan megvásárlására. 

Megugrott a fiatalok adóssága a babaváró miatt

Az új lakossági kölcsönök immár 60 százalékát 40 év alattiaknak folyósítják a bankok, szemben a 2019 eleji 45 százalékkal. A háttérben a babaváró hitelprogram 2019. júliusi elindítása áll. A legfeljebb 10 millió forintos, kamattámogatott kölcsönt ugyanis csak akkor veheti fel egy házaspár, ha a hitelkérelem benyújtásakor a nő életkora még nem haladta meg a 41 évet (a férfiakra nincsen ilyen kikötés). A jegybank adatai szerint a program bevezetése óta a kibocsátott lakossági hitelek negyedét, ötödét a 30-34 éves korosztály veszi fel, pedig 2019 előtt még csak 15 százalék körül mozgott e korosztály részesedése. Az új hitelek további 14-16 százaléka a 25-29 éves korosztályhoz kerül, holott a babaváró indulása előtt csak a kölcsönök tizedére volt ez igaz.

A babavárót a kormány ugyan előszeretettel nevezi támogatásnak, ám mindaddig hitelként működik, amíg az összeget igénylő házaspárnak meg nem születik három gyermeke. Ha világra jön az első gyermek (aki lehet akár a házaspár többedik sarja is, de a babaváró szempontjából csak azok a gyermekek számítanak, akik a hitel felvétele után születtek), a kölcsön törlesztését három évre felfüggesztik. A második gyermek megszületése után az állam elengedi a fennálló tartozás 30 százalékát, és újabb három évig szüneteltetni lehet a törlesztést. Ha pedig világra jön a harmadik gyermek is, akkor átvállalja az állam a maradék tartozást. A hitel kamatmentes, de ha nem születik meg öt éven belül a beígért gyermek, akkor az öt évre vonatkozó kamattámogatást egyösszegben vissza kell fizetni. A fennmaradó tartozást pedig büntetőkamattal terhelve kell tovább törleszteni. Ugyanez vonatkozik arra az esetre is, ha a házaspár időközben elválik.

Az MNB adatai szerint a babaváró adósok mintegy kétharmadának már kamatmentes marad a hitele, mert a kölcsön felvétele óta született már legalább egy új gyermek a családban. Mindössze a babavárósok 15 százaléka tervez ugyanakkor nagy családot, vagyis három gyermeket. Ha tényleg így alakul a gyermekvállalás, akkor csak minden hetedik babaváró hiteles kölcsöne fordul át ténylegesen vissza nem térítendő támogatássá.

A babaváró hitelek tavaly december végén már a teljes lakossági hitelállomány ötödét tették ki: 203 ezer aktív babaváró szerződés volt, amelyek 87 százaléka a maximális, 10 millió forintos hitelösszegre szól. A babaváró kölcsönt az adósok háromnegyede lakáscélra (is) fordítja. A jegybank felméréséből ugyanakkor az is kiderül, hogy az adósok fele sem egyéb hitelből, sem saját forrásból nem finanszírozta volna meg hitelfelvételi célját. Magyarán: nem vett volna fel vagy nem tudott volna felvenni hitelt.