A hatás számszerűsíthetőséget nehezíti, hogy a lakáspiacon év eleje óta eleve fellendülés tapasztalható, valamint a 4-es metrót a piac már korábban "beárazta" a környék ingatlanjainál. Érdekesség, hogy egyelőre a belvárosi területeken - ilyen a Rákóczi-, a Kálvin és a II. János Pál tér - a felszíni tereprendezések, térfelújítások hatása egyelőre nagyobb, mint a metró nyújtotta új közlekedési, utazási lehetőségek. Hasonló megállapításukra jutottak a szakértők a debreceni 2-es villamos átadása kapcsán.
Az új metróvonal hatását egyelőre nehéz vegytisztán kimutatni, véli az Otthon Centrum. Kezdve az év eleji - a piac szempontjából legjobb hírt jelentő -, az egész országos piacon tapasztalható fellendüléssel. Az év első két hónapjában az Otthon Centrum tapasztalata szerint mind az érdeklődők, mind az adásvételek száma jócskán meghaladta az egy évvel korábbi értékeket.
A vidéken, és a fővárosban a metró által érintett és nem érintett területeken egyaránt tapasztalható fellendülés megnehezíti a metró hatásának izolációját. Ezen kívül, a beruházás több éve tart, az alagútépítés 2006-ban indult meg, az átadás pedig többször csúszott. A metró, illetve hatása így már évekkel ezelőtt beépült a várakozásokba, a piac "beárazta" a beruházást.
A hatás megítélésében azt is figyelembe kell venni, hogy az alapkőletétel évében, 2006-ban, a lakáspiac devizahitelek hajtotta másodvirágzását élte, míg az átadás a válság okozta mélypontra esik, így a hatás nem feltétlenül reálérték emelkedésben, inkább visszafogottabb árcsökkenésben mutatkozhat meg.
A metró hatásának megítélése egyben túl korai is, hiszen az utasforgalom alakulása, a közlekedési szokások megváltozása még nem látható, ami tovább formálhatja a metróvonal és az állomások környezetét, így az ottani lakáspiacot is. Nem is beszélve a metróhoz kapcsolódó, a tervek szerint később megvalósuló, beruházásokról, mint például az Etele téri új városközpont.
A metróberuházás, akár a közlekedési kapcsolatok fejlesztésén, akár a felszíni fejlesztéseken keresztül pozitív hatással volt a keresletre, illetve az árakra is. Ez utóbbiak esetében azonban inkább az a jellemző, hogy a távolabbi környékekhez képest visszafogottabban csökkentek az árak, de áremelkedést még nem tapasztalhattunk.
Az átadás kettős hatása
Az ingatlanok esetében az egyik legfontosabb szempont - akár az ármeghatározó tényezők, akár a vevői preferenciák közül -az elhelyezkedés. "Az elhelyezkedés magába foglalja többek között a terület rendezettségét, közlekedési kapcsolatait is" - mondja Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. - "A metróberuházás a nyomvonal környékén mindkét szempontra hatással van. Némileg meglepő módon azt tapasztaltuk, hogy a metróhoz kapcsolódó térfelújítások, tereprendezések egyelőre pozitívabb hatással vannak az egyes területek ingatlanpiacára, mint a fejlődő közlekedési kapcsolatok."
A Rákóczi tér teljes felújítása például sokat javított a terület megítélésén, ami a lakáspiaci keresletben és az árakban is megmutatkozik. A tér megközelíthetősége a 4-6-os villamos, illetve a Blaha Lujza tér közelsége miatt eddig is kiváló volt, így itt egyértelmű, hogy a tereprendezés hatása erősebb. Idesorolható a Kálvin tér is, de részben a II. János Pál Pápa tér is, amelynél a közlekedési kapcsolat hatása már valamivel erősebb.
A budai oldalon a Móricz Zsigmond körtér illik ebbe a sorba, amely eddig is Dél-Buda közlekedési csomópontja volt, a metró beruházással együtt pedig a tér is jelentősen megújul. A metró hatása itt azonban nehezen azonosítható, hiszen a pár éve megnyílt új bevásárlóközpont is pozitív hatással volt a könyék ingatlanpiacára.
A több pozitív hatás együttállására a pesti oldalon a Kálvin tér, illetve a környéke a jó példa. Egyrészt a Móricz Zsigmond körtérhez hasonlóan az új metróvonal előtt is kiváló közlekedési kapcsolatokkal rendelkezett a tér, másrészt a közeli Budapest Szíve projekt szintén növelte a terület népszerűségét, már a metró átadását megelőzően. A Budapest Szíve projekt önmagában is jó példa, hogy a felszíni közterület fejlesztések milyen fellendülést tudnak hozni a környék lakáspiacára. A Kecskeméti utcában, illetve az Egyetem tér környékén a felújítás, a forgalomcsillapítás hatására egyértelműen nőtt a kereslet, itt gyorsabban lehet értékesíteni a lakásokat, mint a környéken lévő, egy-két utcával távolabb fekvő ingatlanokat.
Elhúzódó hatás
Az eladók már évekkel a metró átadása előtt előszeretettel hangsúlyozták, hogy a nyomvonalhoz közel esik az adott ingatlan. Így a metró árfelhajtó, pontosabban árcsökkenést visszafogó, hatása a várakozásokon keresztül már korábban beárazódott. A vevői oldalon viszont egyelőre nem látható, hogy az új metróvonal átrendezte volna a preferenciarendszert. "Ez valószínűleg később lesz érezhető, ahogy a közlekedés is megindul a metróvonalon, és az érintett területek szorosabban kapcsolódnak a városi közlekedési hálózat fő ütőereihez" - teszi hozzá Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője.
"A felszíni közterület felújítások persze növelik egy-egy terület keresettségét a vevői oldalon is, de ez független a metró jelentette közlekedési kapcsolatoktól. Az új metróvonal több fázisban gyakorol hatást a lakáspiacra, és egyelőre csak a várakozásokon alapuló fázis zárul le, a következő években a vonal tényleges használata valószínűleg tovább fogja formálni a környék ingatlanpiacát."
Vidéki példa
Debrecenben szintén a közelmúltban indult el a 2-es villamos, amely kapcsán nagyon hasonló tapasztalatok alakultak ki az ingatlanpiacon. "Az új vonal beindítása egyértelműen pozitív változásokat hozott a környék ingatlanpiacára" - mondja Horváth Attila, az Otthon Centrum debreceni franchise partnere. "A hatás nehezen számszerűsíthető, hiszen a vonal egy már eddig is népszerű területen fut, illetve a várakozásokon keresztül az új villamos vonal hatása már korábban megjelent a piacon."
Egyértelmű árfelhajtó hatásról Debrecenben sem beszélhetünk, az új budapesti metróhoz hasonlóan itt is az árcsökkenést tompította a fejlesztés. A párhuzam olyan szempontból is folytatható, hogy a közlekedési szokások megváltozásával, a buszok visszaszorulásával a Civis város lakáspiacán a jövőben is fog változásokat hozni az új vonal.