Új városrészt álmodnak a Váci útra

Nem álltak le a Pallas Athéné Alapítványok ingatlanvásárlásokkal. Az alapítványok vagyonát kezelő Optima Befektetési Zrt. szeptember elején az eddigi legnagyobb volumenű ingatlanbefektetését valósította meg, amikor 55,2 millió euróért megvette a Váci úton található, hét és fél hektáros területet. Az eddigi ingatlanvásárlásoktól elütő befektetés felveti, vajon szükség lesz-e tervezett a területre álmodott irodaházakra, vagy pénzkidobás volt a vásárlás.

Újabb darabbal bővült a jegybanki alapítványok ingatlan portfóliója. Az egyre dagályosabb befektetések vagyonkezelésére már saját céget/cégeket alapított a jegybank hat Pallas Athéné leánya. A Magyar Nemzeti Banktól kapott 262 milliárd forint tőke és 7 milliárd forintnyi ingatlanvagyon kezelése kezdetben nem okozott gondot, mert szinte teljes egészében állampapírba fektették. Igaz ez már felvetette a tiltott monetáris finanszírozás vádját, ami ellen eléggé erőtlenül védekezett a jegybanki vezetés. Miután az Alkotmánybíróság is kimondta, hogy az átadott pénz közpénz, a jegybank és annak irányítása, befolyása alatt álló alapítványok is kénytelenek voltak meghajolni az Európai Központi Bank érvei és kifogásai előtt és elkezdték átforgatni állampapírból ingatlanba a vagyont. Ezt nevezik stratégiának.

Míg 2014-2015-ben közvetlenül az alapítványok vásárolták szép számmal az ingatlanokat, újabban vagyonkezelésre közösen alapított Optima Befektetési Zrt. folytatja a Pallas Athéné alapítványok államkötvény vagyonának átcsoportosítását ingatlanbefektetésekbe. A nyáron a Buda Palota (volt Postapalota), illetve két Millenárison és egy Debrecenben található irodakomplexum megvásárlásával "mutatkozott" be az Optima. Míg eddig kész, esetleg felújítandó irodaházakat vett a zrt, legújabb vásárlásuk meglepetést keltett az ingatlanszakmán belül is. Ugyanis a fővárosban a Váci úton fejlesztési területbe fektetnek be. A hét és fél hektáros területen a tervek szerint a fejlesztés nyomán új üzleti negyed jönne létre, ahol 200 ezer négyzetméteren iroda, kereskedelmi terület és lakások is épülnének. Lesznek újból életre keltett (revitalizált) közterek, nagy zöld felületek, szolgáltatói bázisok és nem utolsó sorban 150 ezer négyzetméternyi új iroda.

Brexitre alapozva

A projekt volumene és a beruházás nagysága megváltoztatja majd a környék arculatát és valószínűleg a funkcióját is. Mint Fekete Zoltán az Optima Befektetési Zrt. vezérigazgatója elmondta, a cél hogy Budapest vonzó központtá váljon olyan pénzügyi profilú cégek számára is, akik a Brexit hatására új európai helyet keresnek. Ingatlanpiaci szakértők és befektetési szakemberek eléggé vegyesen vélekednek a terv realitásáról, illetve megoszlanak a vélemények arról is, mennyire jó befektetés most irodákat építeni a Váci út mellé.

Van létjogosultsága Budapesten egy ilyen méretű fejlesztésnek - értékelte az ötletet Simonyi Tamás, a KPMG Tanácsadó Kft. igazgatója. "Ez legalább annyira városfejlesztési kérdés, mint gazdasági megfontolás" - tette hozzá. Fontosnak tartja, hogy nem csak irodaépítésben gondolkodnak a Váci úti projekt tervezői. "A Váci út, a megítélésem szerint irodasivatag. Olyan házak sorakoznak ott - amiből most már egyre több van -, amelyek dobozok. Tulajdonképpen a Váci úton és környékén, a Westendtől északra nincsen semmiféle közösségi funkciót szolgáló intézmény" - állapította meg Simonyi. Ha lesz közösségi funkció, sok zölddel kialakított tér, akkor véleménye szerint nagyon gyorsan ki lehet adni majd az irodákat és ezáltal kereskedelmileg is sikeres lehet a projekt - tette hozzá.

Simonyi szerint is szükség van modern irodaházakra a környéken, hiszen, mint mondta, ez a terület nagyon megszenvedte a 2008-2009-es gazdasági válságot, és csak a legmodernebb, világszínvonalú fejlesztés az, amivel itt eredményeket lehet elérni. Ezt részletezve három területet emelt ki, amelyeknek meg kell felelniük az épületeknek. Az egyik az épületek zöld mivolta energiahatékonyság szempontjából, a második az esztétika és a szemnek való kellemesség, a sok zöld felület és valamiféle olyan formák, amelyek kitörnek ebből a dobozvilágból, a harmadik pedig multifunkcionalitás. Összességében elvárás az is, hogy valódi közösségi élményt kell ennek a területnek nyújtania - fogalmazta meg Simonyi. A befektető ígérete szerint ez a fejlesztés nem csupán piaci érdekek mentén zajlik majd, így ez jelenthet valamiféle garanciát arra, hogy az irodaházaktól elvárhatónál több hasznos funkció is megvalósul majd.

Ár/érték variációk

Az egyik legnagyobb hazai ingatlanfejlesztési cég szakértője szerint egy terület vételára önmagába véve még nem árulja el az igazi értékét. Erre a Váci úti területre viszonylag jól meghatározhatóak a paraméterek. Ismerve az építési költségeket, azt, hogy mennyi egy ilyen építkezés időszükséglete és főleg, hogy mennyi az elérhető bérleti díj, egy pénzügyi modell segítségével vissza lehet következtetni az úgynevezett maradványértékre. A maradványérték azzal számol, hogy ha ezt a projektet megvalósítják, az ingatlanokat bérbe adják abból bevétel származik. Ebből levonva a fejlesztési és a finanszírozási költséget, számolva az amortizációval és egyéb költségekkel, majd ami a legvégén a lap alján marad, az az úgynevezett maradványérték, ami tulajdonképpen a telekérték. Önmagában abból, hogy most 55 millió euróba került egy 75 ezer négyzetméteres telek, csak az következtethető ki, hogy, hogy azon a területen egy négyzetméter telek mennyit ér, de azt nem lehet ennek alapján megmondani, hogy ez egy drága vagy egy olcsó vétel volt. Meg kell nézni, hogy mit és mennyiért lehet oda építeni - tette hozzá a szakértőnk.

Mi számít jó befektetésnek?

A szakértő szerint a fővárosi ingatlanfejlesztések jelenleg inkább felfutás előtt állnak. Ebből a szempontból tehát az Optima Befektetési Zrt. jól számolt. A Váci út környékén már most is több jelentős beruházás zajlik. Nagyon sok befektető kezdett fejlesztésbe ezen a területen, mert jók a piaci paraméterek, aminek alapján ők is úgy gondolják, hogy ezek a projektek sikeresek lesznek. Mint mondta, az itt levő irodák jelentős része, inkább B kategóriás, ami műszaki, magassági, egyéb ellátottsági szempontból nem felel meg 100 százalékban a mai elvárásoknak. Jelen pillanatban igenis igény van a nagy, egybefüggő, jó minőségű irodaterületre és ilyen szempontból a Váci út Budapest egyik legnagyobb fejleszthető területe - vélte.

Figyelemre méltó, hogy a 2016. második negyedévi adatok szerint Budapesten az iroda állomány 3 millió 300 ezer négyzetméternyi és ezek összesített kihasználatlansági rátája mindössze 10,3 százalék. Ebből a Váci úti folyosón az irodaállomány 877 ezer négyzetmétert tesz ki, ami azt mutatja, hogy ez a terület egy nagyon kedvelt, ahol a befektetők is szeretnek fejleszteni. Egyrészt azért, mert viszonylag nagy területek állnak rendelkezésre, ahol "ki lehet bontakozni". Például az V. kerületi lehetőségekkel összehasonlítva szembetűnő, hogy ott viszonylag kicsik a telkek és sokszor védettségi problémákba is belefuthat a fejlesztő, ami műszaki korlátot jelent a fejlesztés tekintetében. A Váci út nem elhanyagolható előnye a nagyon jó a közlekedés, az infrastruktúra és a megközelíthetőség - emelte ki a szakértő.

Az ingatlanbefektetési szakember szerint racionális döntés lehet az Optima Zrt. fejlesztése, ugyanis nagy igény van Magyarországon és ezen belül Budapesten is a jó minőségű, A kategóriás irodaterületekre. Ez abban is megnyilvánul, hogy nagyobb a kereslet, mint a kínálat, ami várhatóan a bérleti díjak emelkedését hozhatja magával. Nyilvánvaló, hogy mikor egy ilyen nagy telekről van szó, kiemelt jelentőséget kap, hogy milyen komplex fejlesztési terv készül, és a különböző részek hogyan fognak majd kapcsolódni egymáshoz, miként egészítik ki egymást - tette hozzá a szakértő.

Hiányzik a City Budapestről

Fekete Zoltán, az Optima Befektetési Zrt. vezérigazgatója a fenti véleményekre is reagálva elmondta, hogy az irodafejlesztés mellett fontos szempontnak tartják a közösségi terek kialakítását és a városfejlesztéshez való illeszkedést is. Ha megnézzük a mai budapesti irodapiacot, akkor a városnak vannak különböző területei, ahol fejlesztések voltak vagy zajlanak most is, és igazából még sincs egy olyan központ, ahová az üzleti élet vagy akár a pénzügyi szektor vállalkozásai települnének - vetette fel a vezérigazgató. Pedig a világ nagyvárosaiban ez egy szerves folyamat részeként be szokott következni. Példaként a londoni City, Milánó és Frankfurt és más nagyvárosok üzleti negyedei említhetők. Budapesten ez a folyamat még nem következett be -állapította meg Fekete Zoltán, aki szerint logikus, hogy egy adott szektor vállalkozásai ne legyenek túl messze egymástól. Úgy gondolják, hogy a hét és fél hektáros Váci úti fejlesztés elég nagy ahhoz, hogy ne csak irodaházakban gondolkozzanak, hanem azokban a funkciókban is, amire szüksége lehet egy kialakuló üzleti központnak. A tervezés most kezdődik, tehát teljesen zöldmezős beruházásként indul a projekt. Korábban is készültek már tervek a területre, azokban ezek az elképzelések nem szerepeltek bennük. "Most van lehetőség, hogy kicsit hosszabb távon gondolkozzunk, illetve a város fejlődése szempontjából is olyat valósítsunk meg, amire egy privát befektető nem gondolna feltétlenül. Egyrészt a mi hátterünk, hosszú távú gondolkodásmódunk, másrészt pedig a terület nagysága lehetővé teszi azt, hogy itt egy új városrésznek a magját alakítsuk ki" - emelte ki Fekete.

A minőségi fejlesztés fontosságáról szólva a vezérigazgató megjegyezte: "Itt is minőségi dolgokat kell építenünk, azért, mert az hosszú távon jobban megtérül. Mindezt hatékonyan kell tudni üzemeltetni, akkor tudjuk jó bérlőkkel megtölteni a területet, ha az üzemeltetési költségek is alacsonyak, ha élhető a környezet, és helyén van a minőség és a mennyiség is".