Idén 15-20 ezer új lakásba költözhetnek be a tulajdonosok, vagy a bérlők. A lakásárakat több tényező is folyamatosan felfelé nyomta. Az egyik a csok teremtette többletkereslet. Emellett a kormány még néhány hónapja is elzárkózott attól, hogy meghosszabbítsa a lakásáfa 2019. végig megszabott 5 százalékos kedvezményes áfájának határidejét, ami nagyon sok előrehozott vásárlást és így beruházást eredményezett. Ám szinte az utolsó pillanatban a szektor szereplőinek a kérését és érveit végre meghallgatva, a 2018. novemberében a már építési engedéllyel rendelkező ingatlanok esetében 2023-ig kitolta a kedvezményes áfa elszámolás lehetőségét.
Ez lélegzetvételhez juttatta a beruházókat, kivitelezőket. A határidőmódosítás lehetőséget ad a beruházói oldalnak, hogy átütemezzék a beruházások átadási határidejét. Erre nagy szükségük is van, mert rengeteg lakást építenek, meglehetősen szűkös kapacitással. Most viszont új megállapodásokat köthetnek a kivitelezőkkel a határidőkre – nyilatkozta a Népszavának Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. A vevő a határidő kitolásával mindenképpen rosszul jár, hiszen ha bérli a jelenlegi lakást az a tovább bérlés miatt többletköltséget jelent a számára. Hasonló cipőben jár aki az eredeti átadással számolva eladta a lakását és a jelenlegi folyamatosan emelkedő lakásbérleti díjak mellett bérelnie kell egy ingatlant, amíg a sajátjába nem költözhet. Ez a csúszás mértékétől függően több százezer forintos, esetenként milliós kiadást jelenthet. Ha pedig befektetési céllal vásárolt valaki lakást, lakásokat, a csúszás számára jelentős bevételkiesést okoz. Összességében jövőre 20-25 ezer új lakóingatlant is átadhatnak.
A kedvező áfa érvényességének meghosszabbítása feszültségeket okoz a lakáspiacon, hiszen az átadási határidők módosítása miatt az építési vállalkozóknak költségnövekedéssel kell számolniuk. A minimálbér és a garantált bérminimum emelkedése a korábbi évek tapasztalatai alapján a további bértolulást eredményez, hiszen a magasabb béreket is emelni kell. Az inflációnál nagyobb mértékben emelkedhet az építőanyagok és az áram ára. A versenyszférában például csak az áram 40-50 százalékkal kerülhet többe 2019-ben, mint idén, és a fuvarozók is 20 százalékos díjemelést jelentettek be.
A kivitelezők a szerződés módosítását kezdeményezhetik, vagy igyekezhetnek a költségeket optimalizálni.
Ez utóbbinak azonban lehetnek kockázatai a vezető gazdasági szakértő szerint. Ezt megtehetik a munka hatékonyabb megszervezésével, ami nem megy a minőség rovására, de előfordulhat, hogy a szükségesnél kevesebb időt szánnak a munkafolyamatokra, vagy az eredetileg tervezettnél gyengébb minőségű anyagokat építenek be.
Az előzetes várakozásokkal ellentétben a használt és az új lakások áremelkedése sem állt meg, és a szakértő szerint jövőre is legföljebb az üteme lassul, mert már a fizetőképesség határait feszegetik a négyzetméterárak. A legfrissebb adatok szerint egy átlagos 60 négyzetméteres, kétszobás budapesti használt lakás 36 millió forintért forog a kínálatban, míg az új építésű hasonló ingatlanért 45 millió forintot meghaladó összeget kérnek. A drágulást fékezi az is, hogy rohamtempóban emelkedő bérek sem tudtak lépést tartani az ingatlanárak növekedésével. Budapesten és a nagyvárosokban is közelítenek ahhoz a lélektani határhoz az ingatlanárak, melyeket már nem szívesen, vagy nem tudnak megadni a vevők – jegyezte meg Balogh László. A vidéki nagyvárosokban, mint Győr, Debrecen, Veszprém és hasonlók használt lakás árai egy 60 négyzetméteres két szobás ingatlan esetében átlagosan 24-25 millió forint, de Békéscsabán, Miskolcon 12-14 millióért is lehet ilyen otthonokhoz jutni. A legolcsóbb megyeszékhely Salgótarján, ahol 10 millió forintért is lehet egy 60 négyzetméteres lakást vásárolni.
A fejlődő vidéki megyeszékhelyeken az újlakás piacon az átlagos ingatlan ára a 30 millió forintos sávban található, míg a leszakadó régiókban 24-25 millió forint körül alakulnak.
A belvárosból egyre többen mennek a külső kerületekbe, illetve az agglomerációba és ez nemcsak a fővárosra, hanem a vidéki nagyvárosokra is elmondható, mert olcsóbbak az ingatlanok. Csakhogy emiatt a „kivándorlási” hullám miatt a külső lakóövezetekben, környező településeken nagyobb ütemben drágulnak a lakóingatlanok, mint a már amúgy is csillagászati áron kínált belvárosi kerületekben.
Átalakult a belvárosi vevőkör is. Ezelőtt 4-5 évvel még egy átlagos magyar lakásvásárló is megvethette a lábát az úgynevezett jó helyeken, egyre nagyobb arányban jelentek meg a külföldi kuncsaftok. Az V. kerületben a milliós négyzetméter árakban már az eddig csak a kiemelt budai lakóövezetekre jellemző tarifák is megjelentek.
Egyre fontosabb szempont a vásárlók számára, hogy a lakókörnyezetben milyen az életminőség, a közlekedés, az oktatás, az egészségügyi ellátás, illetve a munkalehetőség. Ez közvetve a budapesti és a nagyvárosok ingatlanárait is feljebb hajtotta, mert sok kistelepülésről költöztek be ezekre az országos, illetve regionális központokba az emberek. Ezzel párhuzamosan a kistelepülések jelentős részében stagnálnak, vagy csökkennek az ingatlanárak. A két ár közötti extra különbséget a hátrányos helyzetű területekről elköltözők fizetik meg, s ez óriási terhet ró a családi költségvetésre.
Az emelkedő ingatlanárak elinflálták a csok-ot is, és emiatt lépnie kellett a kormánynak. A kétgyermekes családok is igénybe vehetik már a 10 millió forintos állami garanciával, kamattámogatással kínált kedvezményes hitelt, a háromgyermekesek kedvezményes hitelkerete pedig 10-ről 15 millió forintra bővült. Ám ezeket a hiteleket is a kereskedelmi bankok nyújtják, így az igénylőnek meg kell felelnie a pénzintézetek egyedi hitelbírálati szabályainak. Így előfordulhat, hogy valakinek az egyik bank elutasítja, míg a másik befogadja a hitelkérelmét.
A lakásárak emelkedése azoknak jó hír, akiknek már van, de még ők is egyre nagyobb összeget kénytelenek előteremteni, ha új lakást akarnak vásárolni. Egyre többen vesznek föl hitelt az ingatlanvételhez és a felmérések szerint ma már minden második lakást hitelből, vagy hitellel is vásárolnak az emberek. A devizahitelek kivezetésével ugyan csökkentik a kockázatok, de azért nem szűntek meg. Igaz, ma már az új hitelek többsége fix kamatozású, de a kereskedelmi bankok 3-5-10 évente felülvizsgálhatják azokat, és a kamatemelés már elkezdődött, függetlenül a jegybank alapkamat politikájától.
A beruházók arról is beszámoltak, hogy főleg a beruházási szándékkal akár több lakást is vásárló ügyfelek az előleget, majd a vételár fennmaradó részét készpénzben átutalják. Ennek oka lehet, hogy a nulla közeli betéti kamatok miatt egyre többen fordultak befektetési szándékkal az ingatlan piac felé és a tőkéjüket az ingatlanszektorba vitték át.
