lakásár;Fővárosi Negyed;

2019-06-02 12:00:00

Egyre kijjebb szorítja a lakásvásárlókat a budapesti ingatlanok drágulása

A bérek emelkedése jócskán elmaradt az ingatlanpiaci áremelkedéstől. A saját otthont keresők egyre nagyobb része kerül csapdába.

Megállíthatatlanul emelkednek az ingatlanárak a fővárosban, és az elemzők az idei évre is 20 százalék feletti drágulást várnak. Pedig 2008-hoz képest már így is kétszer annyit kell fizetni egy budapesti lakásért.

Buda egyik népszerű, belsőbb kerületében található 3 szobás közös lakásukat hamar eladták, az érte kapott 58 millió forintból keresnek most két kisebbet. A környéken azonban nem találnak ilyet megfizethető áron.

– Egy 50 négyzetméteres panelért nem szeretnék és nem is tudok 35 millió forintot fizetni, de a közelben csak ez van. Egy külsőbb kerületben volt egy jó ajánlat: 28 millióért kínáltak egy 1+2 félszobás lakóparki ingatlant. Már majdnem aláírtuk az adásvételi szerződést, amikor kiderült: a környék egy régi gyár hagyatéka révén erősen szennyezett káros anyagokkal – folytatja Ildikó. Férje úgy döntött, az agglomerációba költözik, mert ott alacsonyabbak az ingatlanárak, Ildikó viszont a gyerekek iskolája miatt maradni szeretne Budán. A jelenlegi árak mellett azonban belátta: csak a külsőbb kerületekben lesz esélye új otthont találni, de még így is hitelt kell felvennie.

Minél kijjebb haladunk a belvárostól, annál olcsóbbak a lakások, a belső kerületek már szinte megfizethetetlenek. Emiatt egyre többen költöznek a főváros külsőbb részeibe, de általában mindenki csak egy kerülettel megy kijjebb – erősíti meg Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője is Ildikó tapasztalatait. A Budapesten hat-hét éve megjelent rövidtávú lakáskiadás ugyanis alapvetően átrendezte a főváros lakáspiacát és ezzel a költözések irányát is. A belvárosban sorra vásárolták fel a lakásokat a befektetők, hogy később turistáknak adják ki. Az V. kerületben ma már minden negyedik lakást külföldi vásárol meg.

A belvárosi lakások emiatt rohamtempóban kezdtek drágulni, mivel hirtelen nagy lett a kereslet. Az ingatlan.com adatai szerint az V. kerületben májusban már több mint 1,1 millió forintot kértek egy lakás négyzetméteréért, de a VI. kerületben is 900 ezer, a VII. kerületben 860 ezer forint felett van az átlagos négyzetméterár. A belső kerületekből az állandó lakosok emiatt egyre inkább eltűnnek, helyüket a turisták foglalják el, a külsőbb kerületek népessége viszont nő. Ezekben ugyanis még inkább a megfizethető kategóriába tartozó – 410-560 ezer forintos – négyzetméter-árakkal találkoznak a vevők.

A kiköltözési hullám már a KSH két évvel ezelőtti adataiban is megmutatkozott: a XVI., XVII., XVIII és XXII. kerületekbe többen települtek be, mint ahányan onnan elmentek, míg a VI., VII., VIII. és a IX. kerületekben épp fordított volt a folyamat. Balogh László szerint a tendencia azóta csak erősödött, ez pedig az árakra is hatással volt.

A budapesti lakások túlértékeltségének kockázatára a jegybank is felhívta a figyelmet nemrég publikált Ingatlanpiaci jelentésében. Az elemzés rámutat: a fővárosban az ingatlandrágulás erőteljesebb volt, mint amit a háztartások jövedelmének javulása és a munkaerőpiaci helyzet indokolt volna. A bérek emelkedése nem követte az ingatlanpiaci drágulást, a budapesti lakásárak a fizetésekhez képest is magasak. A lehetőségek persze korántsem azonosak a különböző kerületekben: míg a legdrágább V. kerületben tavaly 801 ezer forintot kellett fizetni a lakások négyzetméteréért, addig a legolcsóbb kerületben még 289 ezer forint volt az átlagár (az ingatlan.com és az MNB átlagárai közti eltérést egyrészt a tavaly óta folytatódott áremelkedés, másrészt a kínálati árból a vásárlás során lealkudott néhány százalék okozza). Jól látszik ugyanakkor az is a statisztikákból, hogy míg 2013-ban számos kerületben a nettó átlagbér alatt maradt a lakások négyzetméter-ára, addig tavaly már nem volt ilyen budapesti városrész. (A fővárosi átlagkereset 2013-ban nettó 208 ezer, 2018-ban nettó 285 ezer forint volt). Emiatt egyre többen szorulnak ki az olcsóbb, külsőbb kerületekbe – mutat rá a jegybank is.

Az MNB elemzése szerint jelenleg Budapesten a történelmi belváros – az I. és az V. kerület – a legdrágább, itt a négyzetméterár a fővárosi átlag másfélszeresét teszi ki. Öt éve még 22 millió forintból lehetett itt ingatlant vásárolni, 2018-ban már csaknem 48 millióért keltek el a lakások. Ennek oka, hogy a külföldi vásárlók aránya itt már 23 százalékra rúg, és miközben az eladott ingatlanok többsége az 1900-as évek elején épült, a kevés szabad terület és a műemléki védettségek miatt alig épülnek új lakások. Buda II., III., XI., XII. kerülete a főváros második legdrágább területe, ugyanakkor 2013 óta itt emelkedtek a legkevésbé a lakásárak. Ennek oka, hogy már az induló árszint is igen magas volt: öt éve csaknem 20, ma több mint 34 millió forintért kínálnak egy átlagos lakást. Budán ugyanakkor kevésbé vásárolnak a külföldiek, és jelentősebb a lakásépítés. Pest belvárosában – a VI., VII., VIII., IX., XIII. kerületekben – az átlagos négyzetméterár tavaly 544 ezer forint volt. Itt inkább a kisebb, 50 négyzetméter körüli lakások kelnek el, és minden hatodik lakást külföldiek vesznek meg. Pest északi külvárosában - a IV., XIV., XV., XVI. kerületekben – viszont a budapesti átlag alatti, 424 ezer forintos négyzetméterárakkal lehetett találkozni tavaly.