Leáldozóban a nagy szárnyalás: már nem a budapesti lakásokat keresik

Publikálás dátuma
2019.08.04. 11:52

Fotó: Erdős Dénes / Népszava
Miközben az országban rekordokat döntöget az ingatlanpiaci forgalom, a fővárosban egyre kevesebb lakást értékesítenek.
Mindössze 2900 új, kétlakásosnál nagyobb társasházban épülő lakás talált gazdára Budapesten az idén január és június között, ami hároméves mélypontot jelent – derül ki az OTP Budapesti Újlakás Értéktérképéből. Ez az előző félévhez képest harmadával, 2018 első feléhez képest negyedével kisebb forgalmat jelent. Pedig az elemzők az év elején még a korábbi évek eladási számaival kalkuláltak 2019-re is. Úgy tűnik azonban, mára a budapesti piac túljutott a csúcson. Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője szerint ennek több oka is van. Egyrészt egyre kevesebb lakás érhető el még 5 százalékos áfával (hiszen 2020-tól már ismét a 27 százalékos áfatartalom terheli az újépítésű lakásokat is). Másrészt az új lakások ára mára olyan szintet ért el, hogy a bérbadásból származó - gyakran már csak 4 százalék körüli - hozam egyre kevésbé vonzó azoknak a befektetőknek, akik csupán ez alapján döntenek és nem nézik az ingatlan jövőbeni értéknövekedését. Harmadrészt pedig sok forrást szív el a piacról a Magyar Állampapír Plusz is.    Eközben országos szinten akár 10 éves csúcsot is dönthet a lakáspiaci forgalom, az ingatlan.com várakozásai szerint akár 175 ezer lakás is gazdát cserélhet az év folyamán. Mindebben azonban most a vidéki városok kapják a főszerepet, a budapesti eladások súlya egyre csökken. A fővárosban ugyanis nem csak az újépítésű, hanem a használt lakásoknál is érzékelhető az eladások visszaesése – mondta el érdeklődésünkre Balogh László az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Míg a tavalyi első negyedévben több mint 5800 használt lakást értékesítettek a fővárosban, addig az idén alig több mint 4700-at. Összességében mintegy 18 százalékos csökkenés tapasztalható a budapesti lakáseladásokban. Ennek hátterében Balogh László szerint is részben a bérbeadásból származó egyre kisebb hozam, az áfa-emelkedés, illetve az új állampapír elszívó hatása áll. Ezek miatt a befektetési célú vásárlás - bár még mindig jelentős arányt képvisel - egyre kevésbé jellemző a fővárosban. A saját célra vásárlók pedig a megállíthatatlanul emelkedő árak miatt az agglomerációba szorulnak, így ez is visszaveti a budapesti lakásértékesítéseket. Tervezőasztalról ugyanakkor még mindig nagyon gyorsan elfogynak a lakások, a még csak papíron létező ingatlanokat ugyanis sokkal olcsóbban meg lehet venni – jegyezte meg Balogh László. A beruházók ugyanakkor nem szeretnék az összes lakást ily módon értékesíteni, ezért „játszanak” azzal, mikor dobják piacra a lakásokat. Minél nagyobb készültségi fokon áll ugyanis egy lakás, annál drágában lehet eladni. Az OTP elemzése is egybecseng ezzel: a legnagyobb lakásépítők még ma is tervasztalról kezdik az értékesítést, míg a kisebb, ám megfelelő kezdőtőkével rendelkező cégek egyre gyakrabban taktikáznak úgy, hogy a már szerkezetkész állapotú épületnél hirdetik csak meg a lakásokat. Egyrészt így biztosabban találnak vevőt, másrészt a még mindig folyamatosan emelkedő árszint mellett magasabb bevételt is érhetnek el. Egy nagy beruházásban ugyanis a bevezető áraktól az átadásig eltelhet bő két év is, ami alatt akár 20-25 százalékkal is felmehet a lakások ára. A fővárosi ingatlanpiac ezzel együtt sem állt le teljesen. Január és június között 123 új projekt keretében 3300 lakás értékesítése indult meg: 600 lakást a XI. kerületben, 500-500 ingatlant a VIII. és a XIII. kerületben kínálnak eladásra. Ez ugyan 30 százalékos visszaesés az előző félévhez képest, az OTP becslése szerint azonban idén 12 700 körül tetőzhet az újonnan megépített társasházi lakások száma Budapesten (ez 2020-ban a felére eshet vissza). Emellett pedig még mintegy 10 ezer, már előrehaladott tervezési fázisban lévő lakást tartalmaz az OTP projekt-adatbázisa, amelyek megépítése a következő években várható. A legtöbb lakás, szám szerint 3900 – immár hagyományosan – a XIII. kerületben épülhet meg az idén. Ezt a XI. kerület követi 2500, majd a IX. kerület 1200 ingatlannal. Érdekes a IV. kerület negyedik és a X. kerület ötödik helye, hiszen ezek a városrészek korábban nem voltak a beruházók fókuszában. Jövőre a dobogó első két helyén nem várható változás, harmadik helyre azonban a XIV. kerület érhet be ezer lakással. Az említettek mellett még a III. és a VIII. kerületben látványos a lakásépítők aktivitása. Értékesítésben szintén a XIII. kerület áll élen az idei első félév során eladott 740 lakással, majd 400, illetve 330 ingatlannal a VIII. és a XI. kerület következik. Az OTP adatbázisa szerint az idei átadású ingatlanok 84 százaléka már gazdára talált, és a tervek szerint 2020-ban megépülő 6400 lakás 55 százaléka is elkelt már, de még a 2021-es átadásúakból is eladtak már 700 darabot.     

További drágulást hozhat az áfa-emelés

Jövőre megszűnik az újépítésű lakások kedvezményes áfája, de a kivezetés körüli átmeneti szabályok miatt egyszerre lesznek a piacon – akár két szomszédos telken – 5, illetve 27 százalékos áfával értékesített lakások, attól függően, hogy a projekt mikor kapott építési engedélyt. A nagyjából 20 százalékos árkülönbség nyilván fenntarthatatlan lesz. A 27 százalékos áfájú lakások nettó árát így az értékesítők valószínűleg még elfogadható nyereséget hozó szintre csökkentik, miközben az 5 százalékos áfájú lakások árát bátrabban megemelik majd. Összességében így a jelenlegihez képest tovább emelkedhetnek az árak, de a drágulás kisebb lesz, mint ami az 5 százalékos és a 27 százalékos áfa-tartalom közötti különbségből fakadna. Jelenleg 2021-es átadással mintegy 880 ezer forintos átlagos négyzetméteráron lehet bevezető árú lakást venni Budapesten. A külsőbb kerületekben még elcsíphető 700 ezer forint alatti árszint is, míg a belvárosban és Budán már inkább egymillió forinttól indul az átlagos négyzetméterár.

Szerző

Fényjáték a Városliget közepén

Publikálás dátuma
2019.08.04. 10:45

Fotó: Fortepan /Népszava
Kérem, nézzék meg ezt a két képet: ha hiszik, ha nem, ezek tényleg ugyanazt a helyet ábrázolják a Városligetben - csak közben eltelt majdnem nyolcvan esztendő. A negyvenes évek elején ez a pont volt a Budapesti Nemzetközi Vásár kellős közepe, itt nyüzsgött mindig a legtöbb ember. Ma pedig ez a napozórét, ahol nincs más, csak csend és fű. A régi fotón egyébként a városligeti építészet sajátos keresztmetszete is megfigyelhető. A távolban a park fái között emelt legrégebbi építmény látszik, az 1885-ös országos kiállításra elkészült Iparcsarnok. Hozzánk közelebb pedig az 1896-as millenniumi kiállítás egyik szenzációja, a fontaine lumineuse kútszobra magaslik: a műsziklák tetejébe Sió tündér legendáját formálta meg horganyzott lemezből Mátrai Lajos György. Ám a romantikus jelenet csak a hab volt a tortán, mert a valódi látványosságot a 700 négyzetméteres vízfelület különböző pontjain több emelet magasba felszökkenő, esténként színes fényekkel megvilágított vízsugarak kínálták. A vásár főbejárata a hátunk mögött, a fasorral szemközt nyílt, bal kéz felől, a fák mögül fölsejlett a Vajdahunyad vára, és az Iparcsarnok mögött a Hermina útra is nyílt egy kapu. Közben pedig, amerre a szem ellátott, szinte egymásba értek a modern és színpompás pavilonok, amelyeket a két világháború között minden tavasszal újra felépítettek. A hatvanas évek elején, amikor ismét magához tért a vásár, ennek a látványnak persze már nem sok eleme üdvözölte a látogatókat. Az Iparcsarnok elpusztult, alapjain egy lapos, minimalista pavilont építettek. Sió tündér csapatát is elsodorta a háború, csak a szökőkút medencéje maradt meg. A Ligetet viszont szépen, lassan elfoglalták a pavilonok: ekkoriban már a park egynegyede szolgálta a kiállításokat, még a csónakázótavat is felhasználták a vízi sportokkal kapcsolatos újdonságok bemutatására. Hogy a Ligetből hosszú időn át a Lágymányosra akarták költöztetni a BNV-t, sőt tervpályázatot is bonyolítottak ez ügyben, ma már történelem. S hogy a vásár végül Kőbányára került, közismert tény. Azt viszont egyelőre a jövő köde fedi, hogy miként fog festeni öt vagy tíz év múlva a Ligetnek ez a pontja. Éppen itt, az egykori Iparcsarnok környékén szándékoznak ugyanis felépíteni az ötvenezer négyzetméteresre tervezett Új Nemzeti Galériát.
Szerző
Témák
Városliget

Pesti mozikultúra: a tető az új kert

Publikálás dátuma
2019.08.04. 10:07

Fotó: Molnár Ádám / Népszava
A mozikultúra mindig is fontos elem volt a város életében, bár ezeknek az intézményeknek a rendszere a budapesti mozihistória során többször átalakult. A rendszerváltás után a „régi” nagy filmszínházak többsége bezárt vagy átalakult, amelyeknek pedig sikerült megmenekülniük, azok többnyire artmozik lettek. Illetve, utolsó mohikánként ott van még a Corvin, mely úgy vészelte át a történelmi változásokat, hogy a főváros tulajdonában lévő üzemeltető cég, a Budapest Film multiplex-szé alakította át. Az átalakulási folyamatot a nagy kertmozik sem élték túl, pedig kedvelt helyek voltak ezek nyáresténként: például a margitszigeti Vörösmartyban alighanem számos, ma negyvenes fiatalember rendelkezik az élménnyel, hogy belógott annak idején a Mad Max-re. A kilencvenes évek elejének két másik emblematikus kertmozija volt: az egyik a budai Bem rakparton - ennek a helyén most egy szálloda áll, jelezve, minden bizonnyal az ingatlanárak is befolyásolták a kertmozik eltűnését -, illetve a városmajori, mely ugyan fizikailag még létezik, csak a klasszikus mozifunkciót vesztette el.
A mai Budapest éjszakai életét domináló kocsmakultúra nem igazán kedvez a "filmet vetítünk és kész" ars poeticának: ma sokkal inkább olyan helyek vannak, ahol lehet poharazni, és mellékesen megy egy film a háttérben. Nincs ezzel semmi baj, hiszen a szóban forgó a helyek filmklubként még ragyogóan tudnak működni, de mégsem nevezhetőek szakmai szemmel kertmozinak. Azért a helyzet nem teljesen reménytelen, hiszen pár intézmény még próbálkozik az immár nem annyira trendi formulával. A lehető legklasszikusabb vállalkozás a Benczúr Kerti Esték: a Postás Művelődési Központ kastélykertjében az 1930-as, 40-es és 50-es évek üdítő könnyedségű, ikonikus magyar filmjeivel várják az érdeklődőket.   
Mi mindenesetre üdvözöljük egy új műfaj megjelenését. A Budapest Rooftop Cinema 2013 nyara óta végzi kulturális értékteremtő tevékenységét a fővárosban. Egy olyan egyedi és az országban addig nem ismert módját választották a közösségi szórakoztatásnak, amellyel a klasszikus értelemben vett kertmozik és a város egyedi, legnagyobb tetőteraszát „összegyúrva” létrehozták az úgynevezett „Tetőmozit”. A Rooftop Cinema folyamatosan fejlődött. Az eredeti koncepció - tetőtéri kocsma, ahol van mozgókép is - lépésről lépésre változott a kultúra javára: az utóbbi három szezonban már DCP technikával is vetítettek, tehát a minőségre sem lehetett panasz. Aztán jött 2018-ban a hidegzuhany, a Corvin felújítása miatt a Rooftopnak mennie kellett és a csapat átköltözött a Corvin Pláza egyik tetőrészére –  itt az adottságok miatt sokkal kisebb volumenben működtek. Hogy kertmozira mennyire szükség van, az beszédes módon igazolta, hogy a multiplex-bizniszben is utazó Kultik mozihálózat Sky Cinema névvel szintén indított idén tetőmozit – pont ott, a Corvin Plázában, ahol a Rooftoop vetített tavaly. A Sky Ciname profi körülmények között működik: ez már inkább nevezhető mozinak büfével, mint mozihelynek vászonnal felszerelve – ráadásul abszolút kutyabarát, mint ahogy maga a bevásárlóközpont is az. A Rooftop Cinema szervezői persze ennek a fordulatnak nem nagyon örültek, aminek hangot is adtak, de mivel a szabadtéri vetítés műfaja nem jogvédett dolog, a legjobb megoldást választották: átköltöztek a Mamut tetőre. Ami – nem mellkésen – úgy kellett a plázának, mint egy falat kenyér, miután váratlan üzemeltetőcserére szánták el magukat az épületben lévő multiplexben, így most a „mamuttető” az egyetlen lehetőség, ahol a környéken lakó budaiak mozihatnak.
Témák
kertmozi
Frissítve: 2019.08.04. 10:09