Leáldozóban a nagy szárnyalás: már nem a budapesti lakásokat keresik

Miközben az országban rekordokat döntöget az ingatlanpiaci forgalom, a fővárosban egyre kevesebb lakást értékesítenek.

Mindössze 2900 új, kétlakásosnál nagyobb társasházban épülő lakás talált gazdára Budapesten az idén január és június között, ami hároméves mélypontot jelent – derül ki az OTP Budapesti Újlakás Értéktérképéből. Ez az előző félévhez képest harmadával, 2018 első feléhez képest negyedével kisebb forgalmat jelent. Pedig az elemzők az év elején még a korábbi évek eladási számaival kalkuláltak 2019-re is.

Úgy tűnik azonban, mára a budapesti piac túljutott a csúcson. Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője szerint ennek több oka is van. Egyrészt egyre kevesebb lakás érhető el még 5 százalékos áfával (hiszen 2020-tól már ismét a 27 százalékos áfatartalom terheli az újépítésű lakásokat is). Másrészt az új lakások ára mára olyan szintet ért el, hogy a bérbadásból származó - gyakran már csak 4 százalék körüli - hozam egyre kevésbé vonzó azoknak a befektetőknek, akik csupán ez alapján döntenek és nem nézik az ingatlan jövőbeni értéknövekedését. Harmadrészt pedig sok forrást szív el a piacról a Magyar Állampapír Plusz is.

Eközben országos szinten akár 10 éves csúcsot is dönthet a lakáspiaci forgalom, az ingatlan.com várakozásai szerint akár 175 ezer lakás is gazdát cserélhet az év folyamán. Mindebben azonban most a vidéki városok kapják a főszerepet, a budapesti eladások súlya egyre csökken. A fővárosban ugyanis nem csak az újépítésű, hanem a használt lakásoknál is érzékelhető az eladások visszaesése – mondta el érdeklődésünkre Balogh László az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Míg a tavalyi első negyedévben több mint 5800 használt lakást értékesítettek a fővárosban, addig az idén alig több mint 4700-at. Összességében mintegy 18 százalékos csökkenés tapasztalható a budapesti lakáseladásokban. Ennek hátterében Balogh László szerint is részben a bérbeadásból származó egyre kisebb hozam, az áfa-emelkedés, illetve az új állampapír elszívó hatása áll. Ezek miatt a befektetési célú vásárlás - bár még mindig jelentős arányt képvisel - egyre kevésbé jellemző a fővárosban. A saját célra vásárlók pedig a megállíthatatlanul emelkedő árak miatt az agglomerációba szorulnak, így ez is visszaveti a budapesti lakásértékesítéseket.

Tervezőasztalról ugyanakkor még mindig nagyon gyorsan elfogynak a lakások, a még csak papíron létező ingatlanokat ugyanis sokkal olcsóbban meg lehet venni – jegyezte meg Balogh László. A beruházók ugyanakkor nem szeretnék az összes lakást ily módon értékesíteni, ezért „játszanak” azzal, mikor dobják piacra a lakásokat. Minél nagyobb készültségi fokon áll ugyanis egy lakás, annál drágában lehet eladni.

Az OTP elemzése is egybecseng ezzel: a legnagyobb lakásépítők még ma is tervasztalról kezdik az értékesítést, míg a kisebb, ám megfelelő kezdőtőkével rendelkező cégek egyre gyakrabban taktikáznak úgy, hogy a már szerkezetkész állapotú épületnél hirdetik csak meg a lakásokat. Egyrészt így biztosabban találnak vevőt, másrészt a még mindig folyamatosan emelkedő árszint mellett magasabb bevételt is érhetnek el. Egy nagy beruházásban ugyanis a bevezető áraktól az átadásig eltelhet bő két év is, ami alatt akár 20-25 százalékkal is felmehet a lakások ára.

A fővárosi ingatlanpiac ezzel együtt sem állt le teljesen. Január és június között 123 új projekt keretében 3300 lakás értékesítése indult meg: 600 lakást a XI. kerületben, 500-500 ingatlant a VIII. és a XIII. kerületben kínálnak eladásra. Ez ugyan 30 százalékos visszaesés az előző félévhez képest, az OTP becslése szerint azonban idén 12 700 körül tetőzhet az újonnan megépített társasházi lakások száma Budapesten (ez 2020-ban a felére eshet vissza). Emellett pedig még mintegy 10 ezer, már előrehaladott tervezési fázisban lévő lakást tartalmaz az OTP projekt-adatbázisa, amelyek megépítése a következő években várható.

A legtöbb lakás, szám szerint 3900 – immár hagyományosan – a XIII. kerületben épülhet meg az idén. Ezt a XI. kerület követi 2500, majd a IX. kerület 1200 ingatlannal. Érdekes a IV. kerület negyedik és a X. kerület ötödik helye, hiszen ezek a városrészek korábban nem voltak a beruházók fókuszában. Jövőre a dobogó első két helyén nem várható változás, harmadik helyre azonban a XIV. kerület érhet be ezer lakással. Az említettek mellett még a III. és a VIII. kerületben látványos a lakásépítők aktivitása.

Értékesítésben szintén a XIII. kerület áll élen az idei első félév során eladott 740 lakással, majd 400, illetve 330 ingatlannal a VIII. és a XI. kerület következik. Az OTP adatbázisa szerint az idei átadású ingatlanok 84 százaléka már gazdára talált, és a tervek szerint 2020-ban megépülő 6400 lakás 55 százaléka is elkelt már, de még a 2021-es átadásúakból is eladtak már 700 darabot.