Vége az ingatlanpiaci aranykornak: már nem lehet bármit bármennyiért eladni a fővárosban

Még mindig a panel a leggyorsabban eladható ingatlantípus Budapesten, ám egyre tovább kell hirdetni. A lakások iránti kereslet kezd kifulladni.

Vége az aranykornak Budapesten, már nem lehet legalábbis bármilyen lakást bármilyen áron eladni. Az árak ugyanis az elmúlt évek során olyan magasságokat értek el, amelyeken felül egy lakás túlárazása gyakorlatilag elviselhetetlen a vevők számára. Márpedig az eladók – hacsak nem sürgős nekik az eladás – jellemzően a piacinál magasabb áron kezdik el árulni ingatlanjaikat. Egy részük egy idő után persze elunja a hiábavaló próbálkozást és csökkenti az árat. Vannak azonban, akik inkább hosszú hónapokig árulják lakásukat, de nem engednek az árból. Ez utóbbi stratégia az elmúlt két-három évben tulajdonképen kifizetődő volt. Olyan gyors ütemben – évente 20-25 százalékkal – drágultak ugyanis a budapesti ingatlanok, hogy a piaci árak utolérték ezt az eladói pluszigényt – magyarázza Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Nagyon úgy fest azonban, hogy mindez már a múlté. Az áremelkedés némileg lassul, a vevők pedig már sokkal tudatosabban átgondolják, mit vesznek meg ilyen sok pénzért. A jó lakások elfogytak a piacról, újak alig épülnek, a kereslet kifulladóban van – fogalmazott a szakértő, amit szerinte az is jól mutat, hogy négy év alatt 11 százalékkal esett vissza az adásvételek száma a fővárosban. (Eközben vidéken éppen ellentétes folyamatok zajlottak le: 21 százalékkal nőtt az adásvételek száma.) A legtöbb – 40 866 – lakás 2015-ben cserélt gazdát Budapesten, miközben tavaly már csak 36 194 ingatlan-adásvételi szerződést kötöttek meg.

Mindez persze nem jelenti azt, hogy a budapesti ingatlanpiacon ne lehetne továbbra is jól eladni a lakásokat – főként, ha azok jó minőségűek és elhelyezkedésűek –, de már egyáltalán nem mindegy az ár – jegyezte meg Balogh László. A lélektani határ most 60 millió forintnál húzódik: a vevők 80 százaléka az ennél olcsóbb ingatlanokat keresi. Ez ugyanakkor nem teljesen találkozik a kínálattal: az ennyiért hirdetett budapesti ingatlanok az összes eladó fővárosi lakás mindössze 63 százalékát teszik ki. Az arányok tavaly hasonlóak voltak, de jól mutatja az áremelkedés drasztikusságát, hogy 2018-ban a lélektani határ még 50 millió forint volt.

A leggyorsabban – átlagosan 38 nap alatt – egyébként a panelokat lehet eladni, a téglalakások értékesítéséhez 50, a családi házak eladásához 77,5 nap szükséges. Ez a trend az elmúlt öt évben nem változott, a panel mindig is a leggyorsabban értékesíthető ingatlantípus volt – mutat rá Balogh László. Mint mondta: ennek azonban nem az az oka, hogy az emberek imádják a panelt és mindenáron lakótelepen szeretnének élni. Sokkal inkább az, hogy ez a legolcsóbb és a jelentős drágulással együtt is a még mindig legmegfizethetőbb ingatlantípus. A panelok ráadásul sztenderdek alapján épültek, így a vevők is tudják, mit várhatnak tőle, nincs zsákbamacska.

A panelok iránti erős kereslet azonban faramuci helyzetet teremtett a fővárosi lakáspiacon: a külsőbb pesti kerületekben már többe kerül a panel négyzetmétere, mint a családi házaké. A KSH idei első negyedéves lakáspiaci elemzése szerint a kijjebb eső pesti és a külső pesti kerületek lakótelepein több mint kétszeres volt az áremelkedés az elmúlt négy évben, miközben a budai lakótelepeken duplázódtak az árak. Ezalatt azonban a budai hegyvidék családi házainak drágulása „csupán” másfélszeres, a főváros többi területén pedig 60–80 százalék közötti volt. Így a fővárosban a pesti külső kerületek családi házainak fajlagos ára lett a legalacsonyabb a lakástípusok közül. A IV., XV., XVIII., XXI., XXIII. kerületekben átlagosan 384 ezer forintos négyzetméteráron lehet házat venni. Ugyanitt a paneleket viszont már 450 ezer forint feletti négyzetméteráron kínálják.

Feltehetően ez a folyamat is közrejátszik abban, hogy miközben ugyan még mindig a panelek pörögnek a leggyorsabban a piacon, ezen lakástípus értékesítési ideje tavalyhoz képest jelentősen, 12 nappal megnőtt. A téglalakásokat viszont az idén 4 nappal, a családi házakat pedig 13,5 nappal rövidebb idő alatt lehet eladni, mint tavaly. Balogh László szerint ennek valószínűleg az lehet az oka, hogy ha ugyanannyi pénzbe kerül egy panellakás, mintegy kisebb tégla, vagy egy külső kerületi családi ház, akkor egyre inkább ez utóbbiakat választják a vevők.