Nem épül elég lakás Budapesten

Publikálás dátuma
2019.10.18. 10:21

Fotó: Molnár Ádám / Népszava
A rövidtávú lakáskiadás szigorúbb szabályozása nem enyhítené a Budapesten kialakult lakhatási válságot. Az elmúlt évek drasztikus ingatlanáremelkedésének nem az Airbnb megjelenése az oka, hanem a szűkös lakáskínálat.
Több mint a duplájára nőttek az ingatlanárak a fővárosban az elmúlt öt évben, ennek kapcsán pedig gyakran felvetődik, hogy az Airbnb megadóztatása vagy más típusú szabályozása enyhítené a lakhatási problémákat. Ennek az elképzelések az az alapja, hogy a beruházók és az ingatlanközvetítők visszajelzései alapján a lakások jelentős részét befektetési céllal veszik meg. Vagyis azért, hogy rövidtávra – néhány napra vagy hétre, jellemzően turistáknak – nagy haszonnal kiadják. Egyes becslések szerint az ilyen befektetési célú vásárlások a 30-40 százalékot is elérik a fővárosban, főként a belvárosi kerületekben. Az V. kerületben például ma már minden negyedik lakást külföldi vásárol meg. Budapesten jelenleg a történelmi belváros – az I. és az V. kerület – a legdrágább, itt a négyzetméterár a fővárosi átlag másfélszeresét teszi ki. Öt éve még 22 millió forintból lehetett itt ingatlant vásárolni, 2018-ban már átlagosan 48 millióért keltek el a lakások. A belvárosi ingatlanáremelkedés miatt pedig a magyar családok a még megfizethetőbb árú külsőbb kerületekbe költöznek, ahol az emiatt jelentkező nagyobb kereslet emeli meg a lakásárakat. 
Ez a gyors tempójú drágulás azonban nem a rövidtávú lakáskiadás öt-hat évvel ezelőtti budapesti megjelenésével függ össze, az Airbnb szigorúbb szabályozása ezért nem enyhítené a Budapesten kialakult lakhatási válságot – összegezte az Airbnb megbízásából a GKI Gazdaságkutató Zrt. által készített tanulmány eredményeit lapunknak Fazekas Bence, a GKI  kutatásvezetője. Mint mondta: ha egy gazdaság növekszik, elsőként mindig a belvárosi lakásárak ugranak meg, majd onnan gyűrűzik kifelé a drágulás. Ez a jelenség Airbnb előtt is megfigyelhető volt. A rövid távú lakáskiadás megadóztatása szerinte nem változtatna a fővárosi lakáshelyzeten, az árak attól nem csökkennének, hiszen az ilyen lakások száma elhanyagolható. Budapesten jelenleg 2 900 olyan lakás van, amelyet Airbnb rendszerén keresztül egy évben több mint 180 napig kiadtak. Ez a csaknem egymillióra rúgó teljes fővárosi lakásállomány mindössze 0,3 százalékát teszi ki. Elképzelhető persze, hogy más csatornákon keresztül is adnak ki lakásokat rövid távra a tulajdonosok, erről viszont nem áll rendelkezésre megbízható adatbázis, mint ahogyan a befektetési célú vásárlások tényleges arányáról sem. Márpedig a szabályozásnak arányosnak kell lennie és tényeken kell alapulnia – tette hozzá. Az Airbnb kapcsán ugyanakkor számos más probléma is felmerül: ilyen például a gyorsan cserélődő bérlők – vagyis a bulituristák – nem mindig kulturált viselkedése, ami zavarja a helyi lakosokat. Ezeket a helyzeteket azonban a társasházak saját belső szabályzataival lehet orvosolni – véli Fazekas Bence. A szállodások is sérelmezik, hogy bár hotelszerűen adják ki ezeket a lakásokat, a tulajdonosoknak mégsem kell olyan követelményeknek – vendégek bejelentése, biztonsági előírások, adózás - eleget tenniük, mint nekik. Ezen a helyzeten a kutatásvezető szerint is változtatni kell, de az a lakhatási válságot még nem oldaná meg. Azt a GKI tanulmánya sem vitatja, hogy a fővárosi lakások iránti keresletnövekedést az elmúlt években sok esetben rövidtávú profitszerzési célok mozgatták, hiszen az alacsony hitel- és állampapírkamatok vonzó befektetési célponttá tették az ingatlanpiacot. A magasabb kamatú új állampapírok nyári megjelenése már némiképp le is fékezte az ingatlanárak növekedését. 
Eközben azonban 107 ezer ingatlan üresen, további 9 ezer önkormányzati tulajdonú lakás kiadatlanul áll a fővárosban, évente pedig csupán néhány ezer újonnan épült lakást adnak át – hívja fel a figyelmet a tanulmány, amely szerint a magas ingatlanárak és bérleti díjak legfőbb oka az, hogy nem épül elég új lakás. Az ezredforduló 821 ezres lakásállománya 2017-re 916 ezerre nőtt, ami éves átlagban mindössze 0,6 százalékos gyarapodást jelent. Míg azonban a 2008-ban kirobbant válság előtt még tízezres nagyságrendben épültek új lakások (2000 és 2010 között 86 700), addig 2010 után már kevesebb mint évi 3 ezret (2011 és 2017 között 16 ezret) adtak át. Ennek hátterében az építőipari költségek növekedése áll: az anyagárak 2013 óta 19 százalékkal, a munkaerő 36 százalékkal drágult. Utóbbi fő oka a munkaerőhiány, ami különösen sújtotta a lakásberuházásokat, hiszen a nagyobb iroda- és állami építkezések elszívták a dolgozókat ebből a szegmensből. Mindezek szintén hatással voltak az ingatlanárakra, de a bérleti díjakra is. Miközben minden ötödik önkormányzati bérlakás üresen áll, addig az ingatlan.com adatai szerint ma Budapesten az átlagos havi bérleti díj már 160 ezer forintra rúg. Emiatt a budapesti háztartások több, mint 90 százaléka számára megterhelő a bérleti díj kifizetése (a kutatók itt a bérleti díj és a jövedelem arányát vizsgálták, a határvonalat pedig 35 százaléknál húzták meg). Nemrégiben a jegybank is felhívta a figyelmet, hogy ma már a csökkenő kamatok ellenére hitelből is egyre nehezebb ingatlanhoz jutni. A GKI tanulmánya szerint ahhoz, hogy egy átlagos fővárosi lakást hitelből meg lehessen venni, már 7 millió forint önerőt kell letenni, miközben 2014-ben elég volt még 2 millió forint is. Ma 33 hónappal – vagyis 42 százalékkal – több havi kereset összegyűjtésére lenne szükség egy használt lakás megvásárlásához, mint 2010-ben. Az új lakások megvásárlásához pedig 26 hónappal több kereset szükséges. A GKI tanulmánya szerint mindezek alapján a lakhatási válságot az üresen álló, vagy leromlott állagú önkormányzati bérlakások felújítása, az építőipari termelékenység hatékonyságának növelése, az év végén megszűnő kedvezményes, 5 százalékos újlakás-áfa további fenntartása enyhíthetné.

Reggeli és matrac

 A 2008-ban San Franciscoban alapított Airbnb az „AirBed and Breakfast” kifejezés rövidítése, ami felfújható matracot és reggelit jelent: az alapítók eredetileg ezt kínálták fel szállásként saját lakásukban. A szállásközvetítő online piactéren keresztül ma már a vendéglátók saját szobájától kezdve a komplett lakásokon át akár egész kastélyokat vagy hajókat is ki lehet bérelni. Az oldalon több mint 7 millió hirdetés található, a világ 191 országának 100 ezer városában lehet szállást foglalni. Az Airbnb Magyarországon a 2010-es évek elején jelent meg, de igazán 2015-ben kezdett felfutni.      

Szerző

A falig hátrált a főváros

Publikálás dátuma
2019.10.12. 19:45

Fotó: Szalmás Péter / Népszava
Pénz lett volna a fejlesztésekre, ám ez látványberuházásokba került.
Budapest gazdálkodási önállósága a következő öt éves ciklusban végleg elveszhet – részben erről is döntenek a budapestiek a vasárnapi választáson. Az elmúlt 9 évben a főváros gazdasági értelemben a falig hátrált, pedig pénz lett volna a fejlesztésekre, ám ez látványberuházásokba került. Idén a Fővárosi Önkormányzat 386 milliárd forintból gazdálkodhat, ami nyolc éves csúcsot jelent a város történetében – ami első látásra jelentős eredménynek tűnik. Tavaly alig 207 milliárd forintot költött, sőt a költségvetési beszámolója szerint az ezt megelőző években még rendre 200 milliárdot sem tudott elkölteni a főváros. Nem volt ugyanis miből. Ezzel szemben 2010-ben még évi 510 milliárd forintból gazdálkodott Budapest, akárcsak a NER hatalomba kerülését megelőző minden egyes évben, vagyis az elmúlt években a 2010 előtt elköltött pénz fele sem maradt az önkormányzatnál. 2010 óta ugyanis átalakították az önkormányzatok, de különösen a főváros finanszírozását – ennek következtében megszabadították Budapestet (is) iskoláitól, egészségügyi intézményeitől. Az önkormányzati vagyonból kikerült a korábban még komoly bevétel termelő Főgáz és komoly eredménynek kell tekinteni, hogy a szemétszállítást végző céget (még) önkormányzati tulajdonban sikerült tartani, bár nyereségtermelő képessége teljesen eltűnt. Az intézmények és az önkormányzati vagyon elvesztésével a bevételek is elkerültek a fővárostól – emiatt csökkent a korábbi 40-50 százalékára a fővároshoz befolyó pénz, és így az elkölthető pénz is. A hiányzó bő ezer milliárd forint ettől még a főváros területére hullott, csakhogy a kormány egyedi döntései szerint és olyan projektekbe, amelyek nem közvetlenül a fővárosiak érdekét szolgálják. Messze kiemelkedik ezek közül a Puskás Aréna mára nettó 200 milliárd forintra hízó számlája. A Budai Vár felújítására az elmúlt hét évben költött/pályáztatott pénzek mértéke is elérte a 200 milliárdot, ám a Vár nem turisztikai, kulturális közösségei funkciót kapott, hanem azok épp kiszorultak onnan, hogy kormányzati központtá válhasson. A Városliget funkcióváltása egy pár milliárd forintos beruháznak indult, ám miután a Várból és parlament környékéről kiebrudaltak múzeumokat, azoknak új helyett kellett találni. Így lesz a város egyik legnagyobb zöldterületéből múzeumi negyed, a projekt mai állása szerint a költségek elérhetik nettó a 250-300 milliárd forintot. Ezen fejlesztések jelentős része ráadásul nem uniós, hanem hazai költségvetési forrásokból valósul meg – vagyis pénz lett volna egy modern, zöld főváros építésére. Ez idő alatt a főváros költségvetéséből leginkább csak a 3-as metró járműveinek túlárazott – 80 milliárdos – felújítására futotta. Eközben több száz milliárd forint értékben épülnek Budapesten közpénzből stadionok, sportcsarnokok, amelyek leginkább a kormány nagyzási hóbortját, illetve egy majdani olimpiarendezés célját szolgálják. A budapestieket közvetlenebbül érintő, rövidesen induló beruházás a Széchenyi tér, a Lánchíd és az Alagút felújítása lesz, ám az ehhez szükséges 34,5 milliárd forint nem áll a főváros rendelkezésre, ezért hiába kapják a kivitelezést a haveri NER-cégek, az alagút felújítása lemaradhat a listáról. A fővárosnak ugyanis nincs tartaléka és hitelt sem tud felvenni. A döntés így ésszerű, hisz a főváros mára újra jelentős mértékben eladósodott, ami a jövőbeni fejlődés gátja: 2013-ban ugyan minden adósságától megszabadította a kormány Budapestet – ez 217 milliárd forintos konszolidációt jelentett –, tavaly azonban már újra hitelfelvételekbe kényszerült Budapest és a idei hitellehívásokkal együtt az adósságállomány elérheti a 130-150 milliárd forintot, a korábbi éves bevételek 60-70 százalékát, miközben a mindenkori hitelfelvételi korlát a bevételek 70 százalékánál húzódik. Vagyis ezen területen is elfogyott a levegő a főváros körül.
Szerző

Budapest a változás kapujában – Vasárnap döntenek a választók

Publikálás dátuma
2019.10.12. 18:20

Fotó: Népszava
Szabadabb, a kormánytól függetlenebb és zöldebb irányt tud venni a főváros a vasárnapi önkormányzati választáson, ha elég kerületben nyernek az ellenzék közös polgármester-jelöltjei. A Fidesz-Tarlós korszak lezárása után feladat lesz bőven.
Noha látványberuházásokból és kormányzati propagandából alaposan kijutott Budapestnek az utóbbi években, a lakosok mindennapi életét érintő és befolyásoló intézkedések fájóan hiányoznak; a többi között hosszú várólisták, rossz állapotú utak és épületek, a NER-közeli körök térhódítása, díszkövezések, katasztrofális közlekedés és fogyatkozó zöldterületek között kell élniük a kerületek – azaz a város – lakóinak. Az önkormányzati választás legfőbb kérdése nem az, hogy van-e elég változást akaró budapesti, hanem az, hogy ők elmennek-e szavazni és leváltják-e az egyre jobban a kormány gyámsága és kézi vezérlése alá kerülő fővárost. Erre most jó az esély, hiszen az ellenzéki oldal közös jelöltek mögé sorakozott fel, és a szoros küzdelmeken az sem változtatott, hogy sok helyen civilnek álcázott vagy függetlennek címkézett indulók próbálják megzavarni a Fidesz vagy nem Fidesz kérdés eldöntését. Hat fővárosi kerületben csak két polgármester-jelölt (összellenzéki és kormánypárti) küzd meg, de ennél jóval több a meglepetésre esélyes körzetek száma. A napokban például a Republikon Intézet az elmúlt évek választási eredményeit elemezve azt számolta ki, hogy az amúgy hagyományosan fideszes fellegvárnak tekintett budai kerületekben sem lefutott a verseny. Ahogy Budapest egészére, ezekre a kerületekre is igaz, hogy a 2018-as parlamenti és az idén májusi EP-választáson többségben voltak az ellenzéki szavazók. Vagyis, az ellenzéki pártok összesített eredménye jobb a kormánypártokénál.
A főpolgármester-jelöltek küzdelmében Karácsony Gergely utolérte a jelenlegi városvezető Tarlós Istvánt. A Medián október elején hibahatáron belüli, 1 százalékos különbséget mért a biztos szavazó pártválasztók körében. Az is érdekes adat, hogy a felmérés szerint a budapestiek többsége (54 százaléka) úgy látja, a jelenlegi főpolgármester nem Budapest, hanem inkább Orbán Viktor érdekeit szolgálja. Figyelemre méltó, hogy nagyjából minden ötödik fideszes (21 százalék) is ezen a véleményen van. Vasárnap döntenek a fővárosi választók arról, hogy milyen összetételű legyen a 33 fős fővárosi közgyűlés. Ennek többségét, 23 tagot a kerületek vezetői adják, emellett helyet kap a testületben a leendő főpolgármester, illetve 9 kompenzációs listás mandátumot is kiosztanak. A kerületek legalább felét tehát az ellenzéki közös jelölteknek kell behúzniuk, hogy a közgyűlési többség is meglegyen a Fidesz leváltásához. Erre pedig minden esély megvan. A küzdelem tétjét a kormánypártoknál is érzik, a kampányban többször előkerült az az érv a kormányzati kommunikációban, hogy ha valahol ellenzéki polgármesterjelölt győz, akkor az adott település vagy kerület jelentős kormányzati forrásoktól eshet el. (A Miniszterelnökséget vezető Gulyás Gergely például arról beszélt: ha Karácsony Gergely megnyeri a főpolgármester-választást, akkor érvényét veszti Orbán és Tarlós tavaly novemberi, 15 pontos megállapodása). A kormány már eddig is az önkormányzati feladatok és források szűkítésével, a hitelfelvétel korlátozásával tartotta sakkban a fővárosiakat, de a zsarolásokkal és fenyegetésekkel a jelek szerint nem sikerült előre lefutottá tenni a fővárosi választási küzdelmet, ahogy a nagyvárosok egy része is a változásra szavazhat holnapután, az önkormányzati választáson.
Szerző