Több mint a duplájára nőttek az ingatlanárak a fővárosban az elmúlt öt évben, ennek kapcsán pedig gyakran felvetődik, hogy az Airbnb megadóztatása vagy más típusú szabályozása enyhítené a lakhatási problémákat. Ennek az elképzelések az az alapja, hogy a beruházók és az ingatlanközvetítők visszajelzései alapján a lakások jelentős részét befektetési céllal veszik meg. Vagyis azért, hogy rövidtávra – néhány napra vagy hétre, jellemzően turistáknak – nagy haszonnal kiadják. Egyes becslések szerint az ilyen befektetési célú vásárlások a 30-40 százalékot is elérik a fővárosban, főként a belvárosi kerületekben. Az V. kerületben például ma már minden negyedik lakást külföldi vásárol meg. Budapesten jelenleg a történelmi belváros – az I. és az V. kerület – a legdrágább, itt a négyzetméterár a fővárosi átlag másfélszeresét teszi ki. Öt éve még 22 millió forintból lehetett itt ingatlant vásárolni, 2018-ban már átlagosan 48 millióért keltek el a lakások. A belvárosi ingatlanáremelkedés miatt pedig a magyar családok a még megfizethetőbb árú külsőbb kerületekbe költöznek, ahol az emiatt jelentkező nagyobb kereslet emeli meg a lakásárakat.
Ez a gyors tempójú drágulás azonban nem a rövidtávú lakáskiadás öt-hat évvel ezelőtti budapesti megjelenésével függ össze, az Airbnb szigorúbb szabályozása ezért nem enyhítené a Budapesten kialakult lakhatási válságot – összegezte az Airbnb megbízásából a GKI Gazdaságkutató Zrt. által készített tanulmány eredményeit lapunknak Fazekas Bence, a GKI kutatásvezetője. Mint mondta: ha egy gazdaság növekszik, elsőként mindig a belvárosi lakásárak ugranak meg, majd onnan gyűrűzik kifelé a drágulás. Ez a jelenség Airbnb előtt is megfigyelhető volt. A rövid távú lakáskiadás megadóztatása szerinte nem változtatna a fővárosi lakáshelyzeten, az árak attól nem csökkennének, hiszen az ilyen lakások száma elhanyagolható. Budapesten jelenleg 2 900 olyan lakás van, amelyet Airbnb rendszerén keresztül egy évben több mint 180 napig kiadtak. Ez a csaknem egymillióra rúgó teljes fővárosi lakásállomány mindössze 0,3 százalékát teszi ki. Elképzelhető persze, hogy más csatornákon keresztül is adnak ki lakásokat rövid távra a tulajdonosok, erről viszont nem áll rendelkezésre megbízható adatbázis, mint ahogyan a befektetési célú vásárlások tényleges arányáról sem. Márpedig a szabályozásnak arányosnak kell lennie és tényeken kell alapulnia – tette hozzá.
Az Airbnb kapcsán ugyanakkor számos más probléma is felmerül: ilyen például a gyorsan cserélődő bérlők – vagyis a bulituristák – nem mindig kulturált viselkedése, ami zavarja a helyi lakosokat. Ezeket a helyzeteket azonban a társasházak saját belső szabályzataival lehet orvosolni – véli Fazekas Bence. A szállodások is sérelmezik, hogy bár hotelszerűen adják ki ezeket a lakásokat, a tulajdonosoknak mégsem kell olyan követelményeknek – vendégek bejelentése, biztonsági előírások, adózás - eleget tenniük, mint nekik. Ezen a helyzeten a kutatásvezető szerint is változtatni kell, de az a lakhatási válságot még nem oldaná meg.
Azt a GKI tanulmánya sem vitatja, hogy a fővárosi lakások iránti keresletnövekedést az elmúlt években sok esetben rövidtávú profitszerzési célok mozgatták, hiszen az alacsony hitel- és állampapírkamatok vonzó befektetési célponttá tették az ingatlanpiacot. A magasabb kamatú új állampapírok nyári megjelenése már némiképp le is fékezte az ingatlanárak növekedését.
Eközben azonban 107 ezer ingatlan üresen, további 9 ezer önkormányzati tulajdonú lakás kiadatlanul áll a fővárosban, évente pedig csupán néhány ezer újonnan épült lakást adnak át – hívja fel a figyelmet a tanulmány, amely szerint a magas ingatlanárak és bérleti díjak legfőbb oka az, hogy nem épül elég új lakás.
Az ezredforduló 821 ezres lakásállománya 2017-re 916 ezerre nőtt, ami éves átlagban mindössze 0,6 százalékos gyarapodást jelent. Míg azonban a 2008-ban kirobbant válság előtt még tízezres nagyságrendben épültek új lakások (2000 és 2010 között 86 700), addig 2010 után már kevesebb mint évi 3 ezret (2011 és 2017 között 16 ezret) adtak át.
Ennek hátterében az építőipari költségek növekedése áll: az anyagárak 2013 óta 19 százalékkal, a munkaerő 36 százalékkal drágult. Utóbbi fő oka a munkaerőhiány, ami különösen sújtotta a lakásberuházásokat, hiszen a nagyobb iroda- és állami építkezések elszívták a dolgozókat ebből a szegmensből. Mindezek szintén hatással voltak az ingatlanárakra, de a bérleti díjakra is.
Miközben minden ötödik önkormányzati bérlakás üresen áll, addig az ingatlan.com adatai szerint ma Budapesten az átlagos havi bérleti díj már 160 ezer forintra rúg. Emiatt a budapesti háztartások több, mint 90 százaléka számára megterhelő a bérleti díj kifizetése (a kutatók itt a bérleti díj és a jövedelem arányát vizsgálták, a határvonalat pedig 35 százaléknál húzták meg).
Nemrégiben a jegybank is felhívta a figyelmet, hogy ma már a csökkenő kamatok ellenére hitelből is egyre nehezebb ingatlanhoz jutni. A GKI tanulmánya szerint ahhoz, hogy egy átlagos fővárosi lakást hitelből meg lehessen venni, már 7 millió forint önerőt kell letenni, miközben 2014-ben elég volt még 2 millió forint is. Ma 33 hónappal – vagyis 42 százalékkal – több havi kereset összegyűjtésére lenne szükség egy használt lakás megvásárlásához, mint 2010-ben. Az új lakások megvásárlásához pedig 26 hónappal több kereset szükséges.
A GKI tanulmánya szerint mindezek alapján a lakhatási válságot az üresen álló, vagy leromlott állagú önkormányzati bérlakások felújítása, az építőipari termelékenység hatékonyságának növelése, az év végén megszűnő kedvezményes, 5 százalékos újlakás-áfa további fenntartása enyhíthetné.
