Még mindig kétszámjegyű a drágulás a lakáspiacon

Fordulóponthoz érkezett a magyar lakáspiac az idén, de ez egyelőre csak az adásvételek számának csökkenésében mutatkozik meg. Az árak idén is kétszámjeggyel nőttek, és erre a falusi csok még rátesz egy lapáttal.

Átlagosan 14,2 százalékkal drágultak a lakások országosan egy év alatt - derül ki az OTP Jelzálogbank legfrissebb Lakóingatlan Értéktérkép elemzéséből, amely a Nemzeti Adó és Vámhivatal idei első három negyedéves adatait dolgozta fel. A budapesti adásvételek száma nagyjából harmadával csökkent, így az országos eladások közé idén arányaiban jóval kevesebb magas négyzetméterárú tranzakció került.

Bár a második félévről még kevés elemezhető adat jelent meg, a nyáron bevezetett falusi csok (családok otthonteremtési kedvezménye) miatt az év egészében a községek drágulása valószínűsíthető, ami feltehetőleg a 2020-as statisztikákban is érezteti majd hatását – fogalmazott Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője. Hozzátette: immár harmadik éve eleve az olcsóbb területeken látható elsősorban forgalomnövekedés, így az árak is ennek megfelelően alakulnak.

Az elemzés szerint a lakótelepi lakások átlag feletti ütemben, 21 százalékkal drágultak, így mára az eladott panelek országos átlagára meghaladja a 326 ezer forintos négyzetméterárat. Eközben a családi házaknál csak 7 százalékos volt az árnövekedés.

A 19 megye közül idén sem csökkent sehol az eladott lakóingatlanok átlagára. Az élen Veszprém, Komárom-Esztergom és Borsod-Abaúj-Zemplén állnak, 30 százalék feletti árnövekedéssel. A fővárosnál jobban drágult még Hajdú-Bihar, Jász-Nagykun-Szolnok és Csongrád megye. A lista másik végén Somogy és Heves megye áll 10 százalék alatti áremelkedéssel.

Debrecen, te drága

Az OTP Értéktérkép szerint továbbra is Győr-Moson-Sopron a legdrágább - négyzetméterenként 352 ezer forintos átlagárral. A 300 ezres limitet ugyanakkor már Hajdú-Bihar és Pest megyében is meghaladja az átlagos négyzetméterár. A legolcsóbb hagyományosan Nógrád megye, hajszállal 100 ezer forint alatti négyzetméterenkénti árszinttel. Az eladott ingatlanok országos átlagára egyébként az év első három negyedévében 385 ezer – Budapesttel nem számolva 260 ezer – forint volt négyzetméterenként.

A megyeszékhelyek közül Tatabánya drágult a legnagyobb, 36 százalékos ütemben. A város tavaly ugyanezen a listán a harmadik helyen állt, s így két év alatt összességében 73 százalékkal nőtt az átlagár. Több mint 30 százalékkal emelkedett az árszint Veszprémben, Miskolcon, Szolnokon és Debrecenben is. Az értéknövekedésben a korábbi években huzamosabb ideig éllovas Győr viszont idén már a rangsor másik végén van, de még itt is 16 százalékos árnövekedés látszik.

Átlagárban ugyanakkor Debrecen és Veszprém már jócskán, míg Kecskemét és Székesfehérvár épphogy megelőzik Győr városát. Debrecenben 402 ezer forint az átlagos négyzetméterár, Veszprémben pedig 396 ezer forint. A 300 ezres átlagot még Szeged és Szombathely haladja meg.

Budapest külvárosában is drasztikusan nőnek az árak

A fővárosi kerületek árváltozási rangsorában is szembetűnő, hogy az élbolyban immár évek óta túlnyomóan olyan – alapból olcsóbb – városperemi kerületek szerepelnek, amelyek nem befektetési célpontok, és a forgalom is viszonylag csekély. Ezeken a helyeken tehát a még mindig viszonylag alacsony bázis miatt mehetett végbe nagy mértékű drágulás – mutatott rá Valkó Dávid. A XVI. és a XIX. kerületben 30 százalékkal emelkedtek az árak, majd a sorban a XX., a XXI., és a XXIII. kerület következik.

A klasszikus belvárosi kerületek - V., VI., VII. -, amelyekben az elmúlt években rohamos áremelkedés zajlott le, már az elmúlt két évben is csak a középmezőnyben voltak, az idén pedig az utolsó harmadba csúsztak vissza 15-22 százalék közötti értékekkel. A főváros V. kerülete viszont még mindig messze a legdrágább Budapesten a 944 ezer forintos átlagos négyzetméterárral. Sorrendben a második az I. kerület, amelynek átlagára több mint 150 ezer forinttal marad el négyzetméterenként. Több mint 700 ezer forintot kell négyzetméterenként fizetni még a II., VI. és XII. kerületekben is.

A csok miatt nagy a kereslet

Valkó Dávid arra is felhívta a figyelmet, hogy a lakásárak idén immár hatodik éve nőnek. Tisztán piaci viszonyok között az árak a következő két évben valószínűleg elérhetnék a csúcsot. Ez azonban nem jelentene azonnali lejtmenetet, reál értelemben évekig stagnálhat az árszint. Az elemző szerint - tekintetbe véve a jelenlegi sokkal kedvezőbb gazdaságpolitikai mozgásteret és a hitelfelvételt, hitelkihelyezést érintő szabályozást - a mostani ciklust követő korrekció várhatóan jóval mérsékeltebb lesz, mint a 2008-at követő legutóbbi zuhanás.

Mindeközben a jelenlegi lakásárak már olyan szintre jutottak, ahonnan komoly kormányzati ösztönzők nélkül nehéz elképzelni további erőteljes áremelkedést. Valkó Dávid szerint ugyanakkor a családvédelmi akcióterv lakásvásárlást érintő elemei előrehozott keresletet generálva egyértelműen lassítják a kereslet visszaesését. Eközben egyre nehezebb összegyűjteni az átlagjövedelemből egy átlagos lakás árát, és európai viszonylatban is magas a lakásbérlés költsége Budapesten.

Valkó Dávid úgy látja: összességében várhatóan még 2-2,5 évig fenntartja a keresletet a családvédelmi akcióterv, utána viszont felerősödhetnek a kockázatok, amelyek közül egy esetleges külpiaci lassulás, a globális geopolitikai feszültség, az elérhető EU-s pénzek csökkenése, a babaváró hitel kifutása, illetve a reálbér-növekedés lelassulása emelendő ki. Hátráltató tényezők ezen kívül a foglalkoztatottsági és demográfiai problémák is. Ezek együttes vagy részleges felerősödése a lakásárakban is véget vethet a reálérték-növekedésnek.