Olyan magasak az újépítésű lakások árai, hogy a beruházók egymást lesik, mi az, amit még kifizethet a vevő

Harmadával kevesebb újépítésű lakást adtak el a fővárosban tavaly, miközben a kínálat is ötödével csökkent. Az árazás az idén kemény diót jelent a beruházóknak.

Tavaly összesen 5800 új, kétlakásosnál nagyobb társasházi lakás talált gazdára Budapesten, vagyis csaknem harmadával kevesebb, mint a 2018-ban. Az év első és második felében nagyjából ugyanannyi lakást sikerült értékesíteni. Ez pedig azt jelenti, hogy a beruházók látványos év végi akciói ellenére sem sikerült kiemelkedő eladási adatokkal búcsúzni a 2019-es évtől, illetve az 5 százalékos, kedvezményes újlakásáfától – derül ki az OTP legfrissebb Budapesti Újlakás Értéktérképéből.

Mindez csak korrekciója az elmúlt évek túlfűtöttségének, nincs szó arról, hogy teljesen leállna az újlakáspiac – véli az adatok kapcsán Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője. Szerinte ezt jelzi, hogy a tavalyi év második félévében 130 új projekt keretében 3400 lakás értékesítése indult meg. Ez pedig nem jelent trendszerű visszaesést a megelőző félévekhez képest. A legtöbb, 23 beruházás a III. kerületben jelent meg a kínálatban, ugyanakkor ezek jellemzően kis lakásszámú társasházak, ezért alig 350 új lakásról van szó. Mindeközben a XIII. kerületben tíz új beruházás keretében 1400 lakás került piacra, amelyet jócskán lemaradva a IX. kerület követ 430 lakással – összegezte az adatokat az elemző.

Az újlakások iránti kereslet visszaesése miatt ugyanakkor várhatóan egyre több lesz az eladatlan lakás. Ennek már most vannak jelei: míg a korábbi években csak 200-300 lakásba lehetett beköltözni azonnal, addig most januárban már 550 azonnal költözhető, de még eladatlan lakás szerepel a kínálatban. Ez ugyanakkor még nagyon messze van a tíz évvel ezelőtti 3-4 ezres csúcsoktól.

A szembetűnő lassulás ellenére Valkó Dávid szerint korai még vészharangot kongatni az újlakás-piacon. A kínálat és a kereslet közötti egyensúly nem bomlott meg látványosan. Az idei átadású ingatlanok 68 százaléka már az év első hónapjában gazdára talált, és a 2021-ben megépülő 4200 lakás 36 százaléka is elkelt már.

Az idei átadású fővárosi lakásoknál egyébként nagyjából 860 ezer forintos átlagos négyzetméterárral kalkulálhatnak a vevők, ami jövőre 960 ezerre ugorhat. Nagy kérdés ugyanakkor, hogyan alakulnak az árszintek a kedvezményes, 5 százalékos értékesítési áfa tavaly év végi kivezetése nyomán, ám erről még korai jóslatokba bocsátkozni – hangsúlyozta az elemző.

A beruházókat ugyanis több dolog is elbizonytalaníthatja most: ezek zöme elsősorban a magas árak miatti kereslet-csökkenéssel hozható összefüggésbe. Az újlakás-árak ugyanis már olyan szintet értek el, hogy kiadásukkal már csupán 4 százalék körüli bérleti hozam érhető el, ami kevésbé vonzó a kiadásban gondolkozó befektetők számára. Ők ráadásul a frekventált elhelyezkedésű kislakásokat keresik leginkább, ezekből viszont egyre szűkebb a kínálat. Komoly forrást szív el a lakáspiacról az új állampapír, a MÁP+ is.

A piacképes ár megállapítása azért is okoz most nagy fejtörést a beruházóknak, mert jelenleg egyszerre vannak jelen a piacon 5 és 27 százalékos áfa-tartalommal értékesíthető lakások. (A 2018. november 1.-ig jogerős építési engedélyt kapott beruházások lakásainál 2023 végéig még 5, a többi 27 százalékos áfával kell kalkulálni.)

Az idei évből eltelt négy hét alapján az látszik, mintha a nagy beruházók egymásra várnának az új árak közlésével, és próbálják a versenytársakhoz árazni a saját lakásaikat. Még az is elképzelhető, hogy a következő hónapokban, amíg tart a bizonytalanság, a vevők sok év után újra alkuhelyzetben kerülhetnek a beruházókkal szemben – véli Valkó Dávid. Megjegyezte: van ugyanakkor olyan magabiztos lakásépítő is, aki a honlapján közölt lakáslistában 21 százalékkal emelte meg egyik napról a másikra a lakások árát, egyszerűen átszámítva az áfa-értéket 5-ről 27 százalékra.

A lakásátadások terén mindeközben a korábban vett lendület viszi előre a piacot. Az OTP adatbázisa szerint tavaly 8800 új társasházi lakás épült meg Budapesten, az idén 11 ezer átadása várható. Ez 2021-ben a harmadára eshet majd vissza. (Mivel a lakások bő harmadánál a beruházás negyedévesnél is hosszabb csúszásban van, ezek a várakozások még változhatnak. Fél évvel ezelőtt még például a 2019-es évre várták az elemzők a lakásátadások tetőzését, de ez már csak idén fog bekövetkezni.)

A legtöbb, 2800 lakás – immár hagyományosan – a XIII. kerületben épülhet meg az idén: ez 20 százalékkal kevesebb, mint tavaly. A pesti városrészt a XI. kerület követi 2300 lakással, ami viszont 80 százalékos növekedés tavalyhoz képest. A XIV. kerületben 1500 lakás átadása várható. Jövőre – a nagyarányú és komoly csúszások miatt egyelőre hangsúlyozottan csak előzetes információ alapján – a IX. és a XI. kerületek állhatnak majd a lista élén. Értékesítésben jelenleg szintén a XIII. kerület áll az élen a 2019-ben eladott 1600 lakással, majd 700, illetve 600 ingatlannal a XI. és a IX. kerület következik.