Szabó Julianna PhD;
önkormányzatok;ingatlanok;
2020-05-07 06:05:00
Közvetlen fenyegetettségünkben ma minden másodlagosnak látszik. Nehéz, mégis szükséges előretekintenünk, túl a koronavírus által uralt időszakon. A világ súlyos gazdasági válságra készül, annak minden társadalmi következményével együtt. Mindez hosszú távon sokkal nagyobb hatással lesz az életünkre, mint a karanténban átvészelt hónapok. A kényszerű bezártság idejét fel kell használnunk arra, hogy lehetőség szerint felkészüljünk a következő időszakra, alakítsuk, átalakítsuk stratégiáinkat. Emlékezzünk a 2008-as válság idejére, amikor sokak parlagon heverő ideje, energiája, szakmai tudása számtalan új ötlet, projekt, módszer megszületését tette lehetővé. Ráadásul ezeknek a közös jellemzője volt, hogy nem a piac logikájára és profit-jutalmára, hanem a közösség erejére és innovációjára építettek.
Az egyik biztosan velünk maradó, sőt mélyülő városi problémánk a lakhatás lesz. A járvány ma vad csapásokkal alakítja át azokat a rendszereket, amelyekhez eddig a legerősebb városok is félve nyúltak hozzá, lenullázza például az airbnb piacot. Ezért nehezen belátható az alakuló budapesti lakás stratégia feltételrendszere. Azonban a már ma is égető szükség – amely a válságban minden bizonnyal tovább súlyosbodik – nem engedi, hogy tétlen üldögéljünk.
Eszközünk azonban elkeserítően kevés van. A szinte megszűnt önkormányzati, szociális bérlakásállomány újraépítése hihetetlen összegekbe kerülne, miközben a fogcsikorgatva összehozott fővárosi és kerületi költségvetések éppen a napokban fordulnak újra masszív mínuszba, kormányzati támogatás pedig nem látszik ezen a téren.
Az egyik utolsó eszköz az önkormányzatok kezében a megmaradt, többé-kevésbé forgalomképes ingatlanvagyon, legyenek ezek akár üres telkek, akár üresen álló épületek. A válságban nagy lesz a nyomás, hogy ezeket az ingatlanokat gyorsan, akár nyomott áron is eladják, ezzel foltozva a városi költségvetés lyukait. Ezért már most tudatosítanunk kell: a megmaradt ingatlanvagyont meg kell tartani, mert hosszú távon sokkal nagyobb hasznot hoz, ha a segítségével a társadalom energiái és pénze is becsatornázható! Olyan fontos dolgokba, mint a lakhatás, a közösségépítés és a klímavédelem.
Ennek egyik módja a városi ingatlanhasznosításban a koncepció-pályázat bevezetése. Az eszköz nálunk kevéssé ismert, pedig Hamburg és Tübingen már a kilencvenes években, európai nagyvárosok, mint Párizs és Berlin pedig a kétezres évektől kísérleteztek vele. Német városok sora a 2008-as válság után már rendszerszerűen használta, mára pedig lakás-, ingatlanhasznosítási és városfejlesztési politikáik integráns részeként széles területeken teszik kötelezővé. Bécs minden fejlesztési területén beveti, elsősorban a megfizethető lakások építése érdekében.
A koncepció-pályázat alapja, hogy az önkormányzati ingatlan hasznosítására nem az a szereplő kap lehetőséget, aki a legtöbbet fizeti érte. Ehelyett egy reális piaci érték megállapítása után az fejleszthet, aki – a megállapított ár elfogadása mellett – a legjobb koncepciót hozza a fejlesztésbe. Nem véletlenül írok "szereplő"-t: bár a koncepció-pályázatot eredetileg arra találták ki, hogy az építő közösségek is önkormányzati telkekhez jussanak a tőkeerős fejlesztőkkel való versenyben, mára a hagyományos lakástársaságoknak vagy profitorientált fejlesztőknek szóló pályázatoknál is használatos. Az ilyen verseny ugyanis jótékonyan fejleszti a hagyományos szereplők kreativitását is az aktuális városi kihívások kezelésében.
A koncepció-pályázat lebonyolítása természetesen bonyolultabb és hosszabb folyamat, mint egy hagyományos pályázat. A város részéről a siker záloga az elvárások és az értékelés szempontjainak pontos megfogalmazása, később pedig a pályázatok korrekt értékelése ezeknek a szempontoknak az alapján. Mivel a szempontrendszerbe sokféle szakmai tudás szükséges, általános az előkészítő testületbe bevonni a városháza szakembereit – főépítészt, az ingatlangazdálkodás és a lakásgazdálkodás felelőseit, energetikust, stb. Az újszerű szempontok miatt külső szakemberekre, pl. a közösségi lakhatás szakértőire is szükség lehet. A széles körű politikai támogatáshoz szükséges a pártokon átívelő politikusi részvétel, főként pedig a helyi képviselők szerepe. Az átláthatóság és a társadalmi részvétel garanciája pedig sok helyen a helyi lakosság vagy civil szervezetek részvétele a követelményrendszer kidolgozásában és a pályázatok értékelésében.
Az értékelési szempontrendszer nagyon sokrétű lehet, helyet kaphatnak benne városszerkezeti, építészeti, ökológiai, energetikai, lakáspolitikai, közösségfejlesztési szempontok is. Részei lehetnek minimum feltételek, mint például bizonyos számú szociális bérlakás biztosítása, vagy előnyt biztosító projekt elemek, mint például a szociális bérlakásokban lakók integrációját biztosító közösségi működés. A koncepció-pályázatok története azt mutatja, hogy míg a kétezres évek elején környezetvédelmi szempontok domináltak, a 2008-as válság után előtérbe kerültek a lakáspolitikai, közösségi célok. Egyes, elsősorban a piaci fejlesztőknek szóló pályázatokban szempontként veszik figyelembe az ajánlott árat is (ekkor nem fix áras kiírással dolgoznak), de a tapasztalat szerint ez erősen csökkenti, 30 százalék feletti súlyozásnál ellehetetleníti a pályázat innovativitását.
A sokrétű szempontrendszert a német városokban elterjedt gyakorlatban egy úgynevezett „értékelési mátrix”-ba szerkesztik, amely összefoglalja, és egymáshoz mérten súlyozza is a különböző szempontok szerepét az értékelésben. Az értékelési mátrix akkor is biztos alapot nyújt, ha a zsűri kvalitatív módon értékeli a pályázatokat, de alapja lehet egy kvantitatív értékelést lehetővé tevő pontrendszernek is, ami talán jobb stratégia egy emelt korrupció-veszéllyel jellemezhető országban. Az értékelési mátrix nyilvános, része a pályázati kiírásnak, és a kiírás után természetesen nem változtatható.
A tapasztalatok alapján fontos, hogy a pályázatok kiírása alacsony küszöbű legyen, hogy az új építőközösségek ne kerüljenek behozhatatlan hátrányba a tőkeerős, hitelképes, nagy szervezettel, hierarchikus döntéshozással és bejáratott építészirodával rendelkező fejlesztőkkel szemben. Ezért a kiírások általában a projekt építészetének, működésének, finanszírozásának csak koncepció-szintű kidolgozását kérik. A lakásépítő közösségek számára kiírt pályázatok gyakorlata szerint általában először csak opciós szerződést kötnek a nyertessel. A többnyire egyéves opció időtartama alatt van lehetősége a nyertes közösségnek az önkormányzattal együttműködve megszerezni az építési engedélyt, felállítani a pontos finanszírozási tervet és a szerződés csomagokat, megtalálni a még hiányzó tagokat.
A nemzetközi gyakorlat, a jó példák ismerete lehetőséget ad Budapestnek, hogy a kezdeti bizonytalanságokat kiküszöbölve vágjon bele a koncepció-pályázat bevezetésébe. Azok a városok, ahol ma városrésznyi rozsdazónák újrafejlesztését alapozzák a koncepció-pályázatra, szintén egy-egy kísérleti ingatlannal kezdtek.
Az első lépés természetesen az elméleti alapok és a magyar helyzetre és jogszabályi környezetre alkalmazott módszertan, amelynek kifejlesztése már a karantén alatt megkezdődhet. Mivel a kezdeti lépésekhez nem kell sok ember, a szakértelemben és szervezetben is felesleges redundáns felépítést kialakítani, így a leghatékonyabb eszköz egy fővárosi-kerületi think-tank lenne. Ez a csapat választhatná ki és készíthetné elő aztán az első körben koncepció-pályázattal hasznosítható ingatlanokat.
Azok a szereplők, akik Budapesten egy aktív, innovatív lakhatási szcéna szereplői lehetnének, ma még csak látensen vannak jelen, kis közösségekbe, egyesületekbe szerveződve. Egy rendszeresen, megbízhatóan, átlátható feltételekkel működtetett koncepció-pályázati rendszer nemcsak aktiválhatná ezeket a szereplőket, de a válságban új orientációt jelenthetne a szakmai háttérnek – például az építészirodáknak, közösségfejlesztőknek -, és a ma még egyáltalán nem támogató finanszírozóknak – például az etikus bankoknak, befektetőknek, ingatlanalapoknak.