Nagy reményeket fűznek az ingatlanpiac szereplői az újépítésű lakások áfájának ismételt mérsékléséhez, illetve a kormány által indított otthonteremtési támogatásokhoz. Az elemzői várakozások szerint ennek hatására megint beindulnak majd az építkezések, és a következő években ismét több lakás épül meg. A kérdés csak az, hogy ott készülnek-e el majd nagy számban új otthonok, ahol a legnagyobb szükség lenne rájuk?
A korábbi évek ösztönző programjaira visszatekintve nem ez látszik: azok hatására a jobb helyzetű régiókban nőtt a lakásszám, másutt viszont gyakorlatilag nem változott semmi – állapította meg Varga Dénes közgazdász, a Build-Communication kiadásában megjelent Építési Piaci Prognózis 2021-2024 kutatásvezetője. Mint mondta: az állami élénkítési lépések már 2000 és 2009 között is eltérő hatással voltak az egyes megyék lakásszámára, a 2016-2020-as időszakban azonban még szembetűnőbbek a különbségek. Az elemző három részre osztotta a megyéket: a lakosságszám nagyjából egyenlően oszlik meg a három csoport között, a megépült újlakások száma azonban már nagy egyenlőtlenségeket mutat. A legjobb helyzetű Budapest, Pest megye és Győr-Sopron-Moson megyékben a 2000-es évek közepén 6,5 lakás építése jutott ezer főre, miközben a Borsod, Heves, Nógrád, Bács, Békés, Jász, Tolna, Komárom megyéket összefogó csoportban csupán kettő. A jobb helyzetű megyékben 2019-ben 3,7 lakás épült ezer főre számolva, a rosszabb kondíciókkal bíró megyékben kevesebb, mint egy. Előbbi csoportban az élénkítés időszakában ráadásul mindig erős kiugrás látszik az épített lakásszámban, de ez utána visszaesik, utóbbi csoportban viszont lényegében stagnálás látható.
Varga Dénes szerint ennek az a magyarázata, hogy az ösztönzési rendszernek köszönhetően a fejlesztők szinte kizárólag ott építették az új lakásokat, ahol magas árakat lehetett érvényesíteni. Így az áfakülönbözeten - amely 100 százalékban hozzájuk került - is többet nyertek. Így, miközben a lakásépítési költségek csupán 25,7 százalékkal emelkedtek 2015 óta, addig az új lakások ára 65,6 százalékkal nőtt. A gyors áremelkedést látva a befektetők is megjelentek, tovább hajtva felfelé az árakat, így a valóban otthonteremtési szándékkal vásárlók egyre nehezebb helyzetbe kerültek. Az állami támogatásokat a kormány által generált áremelkedés - különösen az egy, és két gyermekes családok esetében - elértéktelenítette. Egy átlagos mértékben dráguló lakáshoz egy kétgyermekes családnak 2021. január 1-jén 54,55 millió forint kell ahhoz a lakáshoz, amit 2015-ben még 32,4 millió forintért meg tudott volna venni.
A kormány nagyon meggondolatlanul alkalmazta tehát az 5 százalékos áfa eszközét, és úgy adott vele legalább 300 milliárd forintnyi támogatást, hogy az nem javította a családok lakáshoz jutási esélyeit. A kormányzati beavatkozás hatására nem ott készültek új lakások, ahol támogatások nélkül nem épültek volna, hanem ott, ahol néhány éven belül anélkül is megépültek volna – foglalta össze a történteket Varga Dénes. Ahol viszont igazán rossz a helyzet, és szükség volna új lakásokra, ott még a támogatások sem mozgatták meg a beruházók fantáziáját. Példa erre Ózd és Salgótarján, ahol 2016-és 2019 között semmilyen hatással nem volt az élénkítési program, hiszen egyetlen lakással sem épült több ahhoz képest, mint amennyi akkor épült volna, ha a kormány ez idő alatt egyetlen egy forintot sem költött volna lakástámogatásokra – hívta fel a figyelmet a közgazdász.
Szerinte a kormány most is rövid távon akar túl nagy eredményeket látni, ami ismét a hatékonyság rovására megy majd. Mint fogalmazott: az építési piaci élénkítés önmagában egy nagyon helyes törekvés, de a konkrét lépések átgondolatlanok. A politika gyors eredményeket szeretne, ennek érdekében túlélénkít, utána viszont nem elemzi, hogy a költségvetési források milyen hatékonysággal hasznosulnak. A túlélénkítés ráadásul erőteljesen áremelő hatású, és miután nem engedi, hogy a verseny szabályozza a piacot, kapacitáshiányt és másodlagos - jogi, minőségi, morális - problémákat generál. Varga Dénes szerint éppen a túlélénkítés az, ami miatt nem következik be tartós emelkedés a lakásépítési számokban. Az ennek hatására végbemenő áremelkedés ugyanis a piacra hozza a befektetőket, és jelen idejűvé teszi a későbbi évek keresletét.
Hullámokat vető áfa
Az újépítésű lakások 5 százalékos értékesítési áfáját 2016-ban vezette be a kormány, de csak átmenetileg, három évre. Hiába kérte ennek ellenkezőjét a teljes építőipari szakma, 2019 végén az eredeti tervek szerint kivezették a kedvezményt, és tavaly január 1-től ismét 27 százalékra nőtt a kulcs. Az építkezések akár egy évet is meghaladó csúszásai miatt azonban annyi haladékot kapott a piac, hogy még tavaly is kedvezményes áfával lehetett értékesíteni azokat az ingatlanokat, amelyekre 2018 novemberéig megszerezték az építési engedélyt. Így végül a lakások elenyésző részét adták csak el tavaly magasabb áfával, az építési kedvet viszont jelentősen visszavetette az adóterhek növelése. A csúszások miatt az idén még több lakást adhatnak át, mint tavaly – Budapesten például még több, mint 6 ezer lakás elkészülte várató -, a jövőt előrevetítő engedélykérelmek száma azonban tavaly drasztikusan visszaesett. A Takarék Index összegzése szerint 2020 első három negyedévében a családi házakat is beleértve 37 százalékkal kevesebb építési engedélyt adtak ki, mint egy évvel korábban. A társasházi lakásoknál még jelentősebb volt a visszaesés, az engedélyek száma 48 százalékkal zuhant. A kormány ezt érzékelve, illetve a koronavírusválság utáni mielőbbi gazdasági fellendülés reményében az idén januártól ismét 5 százalékra mérsékelte a lakásáfát, és a családok otthonteremtési kedvezményével (csok) vásárlóknak még ezt sem kell megfizetniük, mint ahogyan a 4 százalékos vagyonszerzési illetéket is megússzák. Az 5 százalékos áfakulcs 2026-ig alkalmazható a 2022 év vége előtt még építési engedélyt kapott építkezésekre. A Takarék Index elemzői szerint ez ismét egy hullámot generálhat a lakásépítésekben, mivel a beruházásokat erre a behatárolt időszakra időzíthetik a fejlesztők.
