Buktatókkal szüntetik meg az „osztatlan közöst”

Az elmúlt egy évben a járvány ellenére is tovább drágult a művelésre alkalmas föld. Ezért sem mindegy, hogy az osztatlan közös földtulajdon felszámolásán ki nyer és ki veszít majd.

Az év elején lépett hatályba az osztatlan közös tulajdon felszámolásáról szóló törvény és az ehhez kapcsolódó rendeletek. Ilyen mértékű földpiaci mozgás nem volt az elmúlt 30 évben. Talán csak a kárpótlást lehet ehhez hasonlítani, ami egyébként sok szakember szerint éppen az „ősbűn” az osztatlan közös tulajdonú mezőgazdasági területek kialakulásában.

Ennek a birtokrendezésnek a legfontosabb célja, hogy olyan fenntartható birtokméretek jöjjenek létre, amelyek lehetővé teszik a hatékony gazdálkodást, a szükséges beruházásokat a szántóföldi növénytermesztésben – értékelte Sáhó Ákos, a földárakat rendszeresen összegző Agrotax Kft. ügyvezetője a korszakos lépést.

Az osztatlan közös tulajdon kimérésével, számos, igaz egy hektárnál nagyobb törpebirtok keletkezik az addigi táblából, és ha akadnak olyan földrészletek, amelyeknek nem lelhetők föl a tulajdonosai, akkor a jövőbeni művelése gondot is jelenthet, hiszen nem lesz aki bérbe adja – vélte Máhr András, a Mezőgazdasági Szövetkezők és Termelők Országos Szövetségének (MOSZ) főtitkár-helyettese.

Fontos tudni, hogy az osztatlan tulajdon az ingatlan megosztásával, vagy az ingatlan egyetlen tulajdonostárs tulajdonába vételével szüntethető meg. Megosztani a tulajdonosok tudják a területet úgy, hogy megállapodnak a kimérés sorrendjéről és az adott területet felosztják egymás közt. Igaz, egy hektár alatt szántót, gyepet nem lehet kimérni, míg szőlő, gyümölcs esetében az alsó határ 3 000 négyzetméter.

Az új jogszabály felmentést ad a földforgalmi törvény néhány korlátja alól, például a nem földművesek is szerezhetnek 1 hektárnál nagyobb területet, nincs felső korlátja a tulajdonszerzésnek (ami amúgy 300 hektár), és nincs földhasználati (művelési) kötelezettség sem, vagyis bértbe adhatja. Érdekesség még, hogy az elővásárlási jog nem gyakorolható, valamint nem kell kérni a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyását sem eladáshoz-vételhez.

A Népszava kérdésére Sáhó Ákos elmondta, a földspekulációt megnehezíti, hogy a vevőnek, bekebelezőnek legalább három éve tulajdonosnak kell lennie az osztatlan területen.

Ez ugyan igaz, ám vannak kiskapuk, mint például az ajándékozás, amivel három éven belül is megszerezhető az adott földterület - említette a Népszavának Máhr András. A közös tulajdon megszüntethető, ha egyetlen birtokos kezébe kerül a terület, már ha meg tud egyezni a tulajdonostársakkal az árban. Késlelteti a folyamatot, hogy az úgynevezett osztóprogram tavaly ősszel lezárult, és egyelőre nem hozzáférhető. Talán április-májusra elkészül – jegyezte meg Sáhó Ákos. Ez a program elengedhetetlen lesz az egyezségekhez.

Az eddig megjelent jogszabályokban több részlet is ellentmondásos – figyelmeztet az Agrotax elemzése. Ha a felek nem tudnak megegyezni, akkor a törvény igazságügyi szakértői szakvélemény készítését teszi lehetővé, miközben a kormányrendelet értékbecslési szakvélemény lehetőségéről ír. A nyilvánosan elérhető igazságügyi szakértők között nagyjából 40 aktív tag van. Ha az érintetteknek csak a töredéke is igényli a közreműködést, szinte megoldhatatlan feladat elé állítja a szakértőket.

Zavart okoz az is, hogy míg a rendelet szerint a Nemzeti Földügyi Központnak (NFK) települési szintű értékbecslési listát kell közzétenni, addig a közzétett lista járási szintű. Ezzel az a gond, hogy akár egy településen belül is eltérő lehet a hektáronkénti ár. Rákattintva az NFK honlapjára, az érdeklődő valóban járási minimum átlagárakat talál aranykorona értéken számítva. Így egyaránt előfordulhat alá és fölülbecslés is, ráadásul például a nádasokra egy országos árat adtak meg – jegyezte meg a Népszavának Máhr András.

Sem Magyarországon, sem máshol nincs átlagos földár, ez a kategória magában is alkalmatlan arra, hogy alapja legyen a felek közötti megegyezésnek – tette hozzá a kft. ügyvezetője. Arról nem is szólva, hogy a lista idén január 4-én került ki az oldalra, vagyis vélhetően legföljebb 2019-es árakkal számolhattak, miközben a termőföldárak folyamatosan kúsznak fölfelé.

A hivatalos minimálárnak azért van jelentősége, mert ha igazságügyi szakértőt vonnak be az egyeztetésbe, akkor a jogszabály szerint ha az ajánlott átlagárnál 20 százaléknál nagyobb eltérést állapít meg, akkor a költségeket a bekebelező, a vevő fizeti, ha kisebbet, akkor a bekebelezendő föld tulajdonosának kell állnia számlát. Ezért érdemes értékbecslési szakvéleménnyel kezdeni az alkut. Előnye, hogy egy konkrét földrészletre vonatkozik, gyorsabban elkészül mint az igazságügyi. Egyébként az igazságügyi vélemény korlátozza az alkut is, hiszen amit minimálárként megállapít az ajánlott járási lista ár alapján, attól csak fölfelé lehet eltérni.

A MOSZ főtitkár-helyettese szerint azzal nem lenne baj, hogy az egy hektár alatti területeket nem lehet kimérni. Az azonban nincs rendjén, hogy ha az egy hektár alatti terület tulajdonosa nem kéri, hogy neki továbbra is osztatlanba mérjék ki a földjét, és nem tud megegyezni tulajdonostársakkal, hogy ők is úgy kérjék, akkor azt valamelyik tulajdonostárs, akinek egy hektárnál nagyobb a birtoka, bekebelezheti a földjét. Vagyis több százezer egy hektár alatti földrészletet a tulajdonosától, akarata ellenére is, a hivatalos átlagáron elvehetik. Persze ott a lehetőség, hogy például fél hektárhoz vásároljon az illető legalább másik fél hektárt. Csakhogy arra már nem érvényes a fölmentés, mert az már nem bekebelezésnek, hanem adásvételnek számít, tehát kizárólag földműves juthat így földhöz. Ez a szabályozás fölveti az alkotmányosság kérdését is, a magántulajdon védelmével kapcsolatban.