Elmegy a falig a drágulás

A megfizethetőség határát súrolja már most is az újépítésű lakások ára, de az állami támogatások újabb lapáttal tesznek rá.

Fel kell készülni, hogy Budapesten hamarosan nem lehet majd egy újépítésű, 50 négyzetméteres lakást 50 millió forint alatt megvenni, mert a négyzetméterárak 1 millió forintról indulnak majd. A múlt hét elején indult Zöld Otthon Program ugyanis sokkal nagyobbra nyitja a vevők pénztárcáját, így növeli a keresletet. Az ingatlan.com-ra befutó érdeklődések már jól tükrözik ezt: a portálon eladásra kínált új lakingatlanok iránti érdeklődések száma a program indulása utáni napokban 165 százalékkal haladta meg az egy hónappal korábbit, éves összevetésben pedig 68 százalékos volt a növekedés.

A megugró kereslet felhajtja az árakat is. Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint legalább évi 10 százalékos drágulás borítékolható a következő két évben. Nagyon nagy árrobbanás ugyanakkor csak az olyan piacokon képzelhető el, ahol a fizetőképes kereslet még nem érte el a maximumát. Márpedig a hazai újépítésű lakások ára már most is a megfizethetőség határát súrolja: Budapesten átlagosan 936 ezer, a vidéki nagyvárosokban, 650-730 ezer forintnál jár négyzetméterenként a kínálat. Egy erre rárakodó 25-30 százalékos drágulást már nem bírnának el a vevők, ezért a szakértő ezt nem tartja elképzelhetőnek. Részben azért sem, mert a Zöld Otthon Program ugyan egy nagyon kedvező lehetőséget kínál a vevőknek, ám mégiscsak egy hitelről van szó, amit fel is kell tudni venni, és vissza is kell majd fizetni.

A zöld hitel a piaci kölcsönöknél lényegesen olcsóbb, mindössze 2,5 százalékos kamatozású lakáshitelt jelent azoknak, akik újépítésű, energiatakarékos ingatlant szeretnének a vásárolni. Akár 70 millió forintot is fel lehet majd így venni maximum 25 évre. Ez kiugróan magas támogatott hitelösszegnek számít, a kamat pedig az elérhető legolcsóbb piaci hitelekéhez képest is 1,5 százalékkal alacsonyabb. A zöld hitel kizárólag új építésű ingatlanok vásárlására vagy építésére fordítható, és feltétel a legalább BB energetikai besorolás, azaz a háztartás energiaigényét legalább 25 százalékban megújuló forrásból kell fedezni. A jegybank előírta azt is, hogy az ingatlan összesített éves primer energiafelhasználása nem haladhatja meg a négyzetméterenkénti 90 kWh-t sem. Ez a BB-besorolásnál némiképp szigorúbb, mert ott 100 kWh a felső határ.

Arról nincs pontos statisztika, hogy utóbbi kritériumnak hány épülő ingatlan tesz eleget, ez eddig nem különösebben érdekelte a vevőket sem. A BB energetikai besorolásnak azonban hamarosan minden új építésű lakóingatlan megfelel majd, 2022. július 1. után ugyanis már csak ilyen lakásokra és házakra adható ki a használatba vételi engedély. A készülő újlakások többségére tehát jó eséllyel igénybe vehető lesz a zöld hitel. Balogh László becslése szerint már most is elérhető 5-10 ezer olyan, tervezés vagy építés alatt álló lakás, amelyet a konstrukcióval le lehet kötni.

A forrástöbblet viszont növeli a keresletet: rövid távon nagyobb lesz, mint a kínálat, ezért a drágulás üteme elmegy majd a falig – fogalmazott Balogh László. Hozzátette: az erős kereslet ugyanakkor a kínálat bővülésére is visszahat majd, és 2023-ban akár évtizedes csúcsra, 30 ezer fölé emelkedhet az elkészült új lakások száma. Éppen az is a fő cél, hogy minél több energiatakarékos otthon épüljön. Kérdés, hogy bírja ezt majd kapacitással az építőipar.

Az mindenesetre biztosnak látszik, hogy az idei évben sem csillapodik az új építésű lakások drágulása. Az első félévben már átlagosan mintegy 15 százalékkal emelkedek az árak, holott januártól ismét 5 százalékra csökkent ezen ingatlanok értékesítési áfája. Ennek oka, hogy a kormány tavaly ősszel sorra jelentette be az új lakást vásárlóknak kínált kedvezményeket – az áfa- és illetékelengedést -, ami miatt rengetegen halasztották el 2020 végéről 2021 elejére az ingatlanvásárlást. Ez év elején megugrasztotta a keresletet, és így az árakat is. Erre jött rá tavasszal a drasztikus építőanyag-áremelkedés, amit alapvetően világpiaci problémák okoztak. Az árnyomás csak a nyár végére enyhült.

Nem oda megy a csok, ahova kell

A zöld hitel igénylésének nem feltétele a gyermekvállalás, de előnyt jelent. A 70 millió forintos összeg egy részét ugyanis 0 százalékos kamatozású csok-hitelként (családok otthonteremtési kedvezménye) is fel lehet venni. Két gyermek esetén így 10 millió, 3 gyermek esetén 15 millió forintig nem kell a kamatot fizetni. Ez a családokat arra ösztönözheti, hogy használt lakás helyett inkább energiahatékony, új építésű lakást vásároljanak, hiszen a törlesztőrészlet a magasabb vételár ellenére is alacsonyabb vagy azonos lehet. A csok eddig ezt a célt nem igazán érte el. Hiába kapnak a családok jóval nagyobb vissza nem térítendő összegeket egy új lakás megvásárlásához, a csokosok kétharmada használt lakást vett a program segítségével – feltehetően az új lakások jóval magasabb ára miatt. Eközben a kifizetett, vissza nem térítendő támogatások több mint háromnegyede új ingatlanokhoz kapcsolódott, és egy új lakás vásárlásához átlagosan 5,2, egy használt lakás megszerzéséhez 2,4 millió forintot folyósítottak átlagosan a családoknak.

A csok 2016-os bevezetése óta minden hatodik ingatlanszerzéshez igénybe vették a vevők a csok-ot, de a gyermekvállalási hajlandóságon ez nem változtatott. A Kopp Mária Intézet a Népesedésért és a Családokért (KINCS) által készített elemzések alapján tavaly év végéig közel 170 ezren igényelték a vissza nem térítendő csokot. A jegybanki adatok alapján emellé 134 ezren kedvezményes csok-hitelt is felvettek, összesen 400 milliárd forint értékben. Az igénylők 90 százalékának már volt gyermeke, és csak harmada vállalt továbbit. A KSH adatai alapján így nem hozott a csok demográfiai fordulatot: 2020-ban ugyan 3,3 százalékkal több gyermek született, mint 2019-ben, de a 2016-os születésszámot ekkor sem sikerült elérni. Számos elemzés bizonyította ugyanakkor, hogy a csok megjelenése a megnövekvő kereslet révén jelentősen felhajtotta az ingatlanárakat, és ez felemésztette a támogatási összeg háromnegyedét, tovább nehezítve ezzel a fiatal párok lakásszerzési lehetőségeit.

A Magyar Nemzeti Bank által kiadott Hitelintézeti szemlében megjelent friss tanulmány a fentiek összegzése mellett arra is rávilágított, hogy a legszerényebb jövedelemmel és kisértékű ingatlannal rendelkező csoportok körében a legjellemzőbb a gyermek előre vállalása, mégis kevésbé részesülnek a támogatásból. Plöchl Kata és Obádovics Csilla kutatók az egyik bank 2016–2020 közötti adatbázisából származó, 625 csokos háztartás adatait elemezték ki a Nyugat-Magyarország, Közép-Dunántúl, valamint Közép-Magyarország régiókra vonatkozóan. Eredményeik alapján az ország gazdaságilag fejlettebb területein a csok fejében történő gyermekvállalási hajlandóság elmarad az országos átlagtól: a csokosok mindössze 23 százaléka ígért be előre gyermeket, 77 százalékuk a már meglévőkre vette fel a támogatást.

Az előre vállalók kétharmada a kétgyermekes családmodellre szavazott, a nagycsaládos életformát pedig csak harmaduk tervezte. Az új ingatlant vásárló, gyermeket előre vállalók 17 százaléka nagycsaláddá, 38 százaléka kétgyermekes családdá szeretett volna bővülni. A gyermeket előre vállalók fele-fele arányban vásárolnak a támogatásból új és használt ingatlant. Ebből a kutatók arra következtetnek, hogy a 3 gyermek esetén egy új lakás megvételéhez igényelhető magas, 10 millió forintos támogatás nem ösztönözte jelentősen a családokat arra, hogy nagycsaláddá váljanak és emellett új ingatlanberuházásba kezdjenek.

A tanulmányból az is kiderült, hogy a támogatás nem feltétlenül oda megy, ahol a legnagyobb szükség volna rá. A kutatók a családokat jövedelem és a megvásárolt ingatlan értéke alapján hét csoportba osztották. A legalacsonyabb, 429 ezer forint alatti családi jövedelemmel rendelkezők alkották a legnépesebb csoportot (38 százalék), ők csak a legolcsóbb (26 millió forintos) ingatlanokat tudták megvenni, amihez a második legalacsonyabb (3,1 millió forint) csokot kapták. Holott 42 százalékuk vállalt előre gyermeket. A legnagyobb arányban (54 százalék) a negyedik jövedelmi csoportba tartozó családok ígértek be leendő gyereket, ők 46 milliós átlagáron vettek ingatlant, de még ők sem a legmagasabb támogatási összeget (3,8 millió forint) kapták. A legmagasabb (4,7 millió forint) csok a harmadik jövedelmi kategóriába tartozó családoknak jutott, akik azonban csak 18 százalékban vállalnak előre gyermeket.