A lakásárak kitartó emelkedése miatt egyre nagyobb adósságokba verik magukat a vevők: tavaly a használt lakások megvásárlásához átlagosan 13 millió, az új építésű ingatlanok megvételéhez pedig 18 millió forintot vettek fel az ügyfelek. Ez a pandémia előtti időszakhoz képest 3, illetve 5 millió forinttal nagyobb, azaz két év alatt 30-38 százalékkal megugró átlagos hitelösszegeket jelent - derül ki a Magyar Nemzeti Bank (MNB) Hitelezési folyamatok című kiadványából.
Mivel a törlesztőrészletnek bele kell férnie a nettó jövedelem 50-60 százalékába, a futamidő is egyre hosszabb: tavaly immár átlagosan 19, illetve 22 évre vettek fel hitelt a lakásvásárlók. A megugrás főként az új építésű ingatlanokra igényelt hiteleknél látszik, amiben szerepet játszik a tavaly októberben elindított zöld otthon program is. Annak keretében ugyanis akár 70 millió forint is igényelhető 25 évre, így itt az átlagos hitelösszeg már 30,6 millió forint volt, az átlagos futamidő pedig 20,8 év. A piacinál jóval kedvezőbb, 2,5 százalékos kamatozással energiatakarékos otthonok építésére vagy vásárlására igényelhető hitel jelentőségét jól mutatja, hogy januárban már az újlakásokra felvett kölcsönök 80 százaléka kapcsolódott a programhoz.
Az új adósok eközben kevésbé mernek kockáztatni: egyre hosszabb kamatperiódussal veszik fel a hiteleket, hogy az emelkedő kamatkörnyezetben se kelljen magasabb törlesztőrészleteket fizetniük. Tavaly az utolsó negyedévben folyósított lakáshitelek 78 százalékát már legalább 10 évre, vagy akár a futamidő végéig fix kamatozással igényelték. Az ilyen kölcsönök 2017 végén, 2018 elején még csak az új folyósítások harmadát tették ki. Ezzel párhuzamosan gyakorlatilag eltűntek az új hitelszerződések közül az egy éven belül változó kamatozású kölcsönök, holott ezek aránya 2018 előtt még 20 százalék körül mozgott.
A már meglévő hitelek között ugyanakkor még mindig szép számmal találni olyan konstrukciót, amelyek kamata, és így a törlesztőrészlete egy éven belül változhat. Az MNB korábbi számításai szerint mintegy fél millió adós – köztük az egykori devizahitelesek - hitele árazódott volna át a mostani hónapokban, ha nem vezeti be a kormány a kamatstopot. A törlesztőrészletek jelentősen emelkedtek volna, hiszen a nyáron még 0,6 százalékos alapkamat helyett ma már az 5,85 százalékos egyhetes betéti kamat az irányadó a bankok számára. Új hiteleket emiatt ma már jóval drágábban is lehet fölvenni, mint fél éve, pedig a kamatkörnyezet emelkedése még nem is gyűrűzött át teljes mértékben a hitelkamatokba. A lakáshitelek átlagos felára 2,7 százalékpontról történelmi mélypontra, 1,2 százalékpontra süllyedt 2021 decemberére – mutat rá a még az orosz ukrán-háború kitörése előtt készült Hitelezési folyamatok kiadványában az MNB. Ez azonban várhatóan nem marad így, a bankok harmada már tavaly év végén is szigorítást jelzett. Bár az erős verseny várhatóan féken tartja majd a felárak növekedését, az idei első félévben 100-200 bázispont között várható a felárak újbóli emelkedése – fogalmazott sajtótájékoztatóján Nagy Tamás, az MNB igazgatója.
Mindez azt jelenti, hogy a hitelek még drágábbak lesznek. A kamatstopos adósok ebből persze semmit sem érzékelnek, hiszen júliusig nem emelkedhet törlesztőrészletük. Az MNB ajánlásának megfelelően a bankok most is – ahogyan 2019-től kezdve minden év elején - személyre szabott ajánlatokkal buzdítják hitelkamataik fixálására az adósokat. Tavaly nyárig mindössze az érintettek 6,5 százaléka élt a lehetőséggel. Arra a felvetésre, hogy a kamatstop idején miért lennének a fixálás irányába motiváltabbak az adósok, Nagy Tamás úgy fogalmazott: a kockázatok nem megfelelő érzékelése tükröződhet a korábbi alacsony kamatrögzítési hajlandóságban, most viszont vélhetően kamatstop mellett is érdemben megfontolják majd az adósok a bankok ajánlatait. A költségeket tekintve ugyanis most még nem lenne jelentős eltérés, miközben a fix kamatok nagyobb biztonságot jelentenek.
