Egyre jobban eladósodnak a lakásvásárlók, az ingatlanárak és a banki kamatok növekedése miatt mind nagyobb összegű hiteleket kell felvenniük

Elmennek a falig a hitelfelvevők.

A tavaly folyósított lakáshitelek tizedét ma már jó eséllyel nem tudnák fölvenni az ügyfelek, mert nem engednék a jegybanki adósságfékszabályok. Nem az előírások szigorodtak, hanem a száguldó infláció és a forint szabadesése miatti folyamatos kamatemelések drágították meg annyira a hiteleket, hogy a túlzott eladósodottságtól védő korlátok egyre többek elől zárják el a lakáskölcsönöket. Az adósságfékszabályok értelmében a havi törlesztőrészlet általánosságban nem lehet magasabb a hitelfelvevő nettó jövedelmének 50 százalékánál, de ha az adós nettó jövedelme eléri a havi 500 ezer forintot, akkor annak 60 százalékáig is megterhelheti pénztárcáját.

Ebbe a szabályba ütközött volna a tavaly folyósított lakáshitelek tizede egy 5 százalékponttal magasabb hipotetikus kamat és 10 százalékkal megemelt jövedelem esetén – számolta ki Mardoprudenciális jelentésében a Magyar Nemzeti Bank (MNB). Az 5 százalékos kamatnövekedés ma már nem hipotetikus forgatókönyv. A legfrissebb elérhető jegybanki adatok szerint tavaly nyár végén átlagosan 4,61, az idén augusztusban már 8,46 százalékos hitelköltség mellett lehetett lakáshitelhez jutni, ám a kamatok azóta tovább emelkedtek.

Augusztusban azonban még 10,75 százalékon állt a jegybanki alapkamat, október közepén viszont 18 százalékra emelte egynapos betéti tenderét az MNB. Azóta ez az irányadó kamat, amihez a bankok is igazítják saját piaci hiteleiket, így a hitelek tovább drágulnak majd.

A jegybanki kamatemelést a bankok pár héttel később érvényesítik hitelfeltételeikben, így most még „csak” 10 százalék körül járnak a lakáshitelkamatok, ám ez borítékolhatóan tovább emelkedik. A nettó átlagkereset eközben ugyan a hivatalos KSH adatok szerint 16,6 százalékkal nőtt augusztusban, más mérések – például a Trenkwalder és a Moore Hungary fizikai munkásokat, illetve középvezetőket vizsgáló kutatásai – azonban csak 10-11 százalékos bérnövekedést mutatnak.

A 259 ezer forintos nettó mediánbérből pedig legfeljebb 15 millió forint lakáshitelt lehet fölvenni 20 évre. Ez pedig a milliót közelítő négyzetméterárak mellett nem sok mindenre elég.

A hitelfelvevők viszont többnyire nem is szokták magukat a megengedett korlátig eladósítani, hiszen a fizetés felét elvivő hitel nagyon megterhelő lenne. A többségnél a havi törlesztő a jövedelem 20-40 százalékát teszi ki. Az adósok pénzügyi kifeszítettsége ugyanakkor egyre nő. Az MNB adatai alapján a jövedelem 40 százalékánál magasabb törlesztőrészlettel folyósított hitelek aránya az elmúlt években jellemző 20 százalékról 22 százalékra nőtt az idei első félévben. E növekedés mögött főként a lakáshitelek állnak: itt már 23 százalék az ilyen hitelek aránya. Ez 7 százalékponttal magasabb, mint 2020-ban. Ennek azonban nem csak a kamatok emelkedése az oka, hanem az is, hogy a még mindig gyors tempóban emelkedő lakásárak miatt egyre nagyobb hitelösszegeket kénytelenek fölvenni az adósok. Az átlagosan folyósított hitelösszeg a 2019 eleji 9 millió forintról 16 millió forintra emelkedett az idei első félévre. A lakáshitelpiac növekedését így főként a lakásárak és a hitelösszegek emelkedése hajtotta, ami a lakáspiaci túlfűtöttség potenciális kockázataira hívja fel a figyelmet – írja ezzel kapcsolatban jelentésében az MNB.

A nettó jövedelmüket 40 százaléknál jobban megterhelő adósok az idei első félévben ugyanis átlagosan 18 millió forintot vettek fel 18 évre, átlagos havi nettó jövedelmük pedig 559 ezer forint volt. A 40 százalék alatt maradó adósok viszont 7 millió forinttal kevesebbet igényeltek 3 évvel rövidebb futamidőre, miközben 55 ezer forinttal többet kerestek. A hitel költségeiben a két csoport között lényegi különbség nincs: 6,3, illetve 6,5 százalékos hiteldíjmutatóval vették fel a kölcsönt.

Az adósságfék szabályt tehát a futamidő elnyújtásával is ki lehet kerülni, hiszen minél hosszabb időre vesz fel valaki hitelt, annál kisebbek lesznek a havi törlesztőrészletek. A lakáshiteleknél az elmúlt évek során fokozatosan 3 évre nőtt a 40 százaléknál nagyobb eladósodottságot jelentő hitelek futamidőtöbblete. Az MNB szerint ugyanakkor a futamidő-nyújtással történő alkalmazkodás jelenleg nem tekinthető érdemi kockázatnak, de továbbra is szoros figyelemmel kell kísérni. Sőt, mint írják: érdemi emelkedés esetén indokolt lehet az adósságfék-szabályok törvényi úton való kiegészítése a teljes adósságot vagy hitelösszeget a jövedelem arányában korlátozó limitekkel.