Nehéz idők jönnek, van esély arra, hogy 2023 legyen a mélypont a lakáspiacon

Rövid lehet a lejtmenet, 2023 után pedig ismét felpöröghetnek az eladások. Ha jön is áresés, az nem lesz akkora, mint az eddigi drágulás.

Többlépcsőssé teheti a lakásvásárlási folyamatokat a hitellehetőségek beszűkülése és a rezsiárak emelkedése. A korábbi évekre jellemző hitelbőség idején sokan már indulásként nagyobb lakást vettek, vagy kertesházba, az agglomerációba költöztek, arra apellálva, hogy idővel úgyis bővül a család, és kell majd a hely. A mostani szűkösebb időkben a magasabb hitelkamatok mellett viszont vélhetően inkább lépésről lépésre haladnak majd a lakásvásárlók: előbb egy kisebb lakást vesznek, és onnan lépnek tovább nagyobba, ha megszületnek a várt gyermekek. Mindez a kisebb lakások irányába tolhatja el a lakáspiacot.

Az agglomerációban eközben várhatóan visszaesnek az eladások és az ingatlanárak, ennek már vannak jelei. A Covid és a home office lehetőségek miatt az elmúlt években a fővároskörnyéki települések ismét nagyon népszerűek lettek, de ennek úgy tűnik, vége: a tavalyi évben a községekben és az agglomerációban lassult a legnagyobb mértékben a drágulás üteme. A benzinárak emelkedése és a rezsiterhek növekedése ugyanis szintén a városi kislakások irányába tereli az érdeklődést – vázolta érdeklődésünkre az idén várhatóan forduló lakáspiaci trendeket Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője a témában rendezett sajtóbeszélgetésen.

A Balatonnál – ahol az utóbbi években őrült tempóban drágultak az ingatlanok, és helyenként már a budapesti négyzetméterárakat is meghaladja a kínálati ár – tavaly ősszel már elmaradt a korábban a nyarakat követő nagyobb érdeklődés. Az ottani újépítésű lakásokra sem volt már erős kereslet. A Covid kapcsán „felfedezett” belföldi turizmus ugyanakkor Valkó Dávid szerint még egy darabig velünk marad, vagyis a Balaton és környéke továbbra is népszerű lesz. Hogy ez mit hoz majd az árakban, azt tavasszal lehet majd jobban látni, hiszen jellemzően akkor kezdenek el a vevők a „befagyott” téli szezon után ismét nagyobb számban érdeklődni a nyaralók után, de a drágulás üteme minden bizonnyal lassulni fog.

A most körvonalazódó lakáspiaci korrekció nagy túlélője lehet viszont a panel – fogalmazott Valkó Dávid. Ez az ingatlantípus az eddigi tapasztalatok szerint amúgy is válságállónak számít. Volt ugyan némi bizonytalanság, hogy a rezsiszabályok változása ezt a lakástípust is érintheti, de ez eddig nem következett be, ráadásul a hazai panelállomány jelentős része az elmúlt években az energiahatékonyság szempontjából is megújult. A panellakások kínálata változatos, jó az alaprajzuk, tömegközlekedéssel jól megközelíthető városrészekben helyezkednek el. Így ha valaki első lakást vásárolna, vagy befektetésben gondolkozik, adják magukat a panelok – magyarázta az elemző. Tavaly ugyan már mintegy 40 panellakás 1 millió forint feletti négyzetméteráron kelt el az országban, ám ezen ingatlantípus ára még mindig a téglalakásoké alatt marad – jelezte Valkó Dávid.

Az elemzői várakozások szerint az idén összességében visszaesik majd a lakáspiac. A folyamat már tavaly elindult. KSH adatai alapján a tavalyi első háromnegyedévben 4,6 százalékkal kevesebb lakóingatlan cserélt gazdát. Az eladások száma mindhárom negyedévben 3–7 százalékkal csökkent – a használt és az újépítésű lakások esetében egyaránt. Az adásvételeken belül az új lakások aránya nem érte el az 5 százalékot sem – jelentősen elmaradva ezzel 2021. első negyedévi 10 százalékos csúcstól.

A teljes tavalyi évről később érkeznek adatok, de Valkó Dávid szerint

Megvan ugyanakkor az esély arra, hogy ez legyen a mélypont – fogalmazott az elemző. Nem számít a 2008-2013 időszakhoz hasonló mély és elhúzódó lakáspiaci válságra - amikor 40 százalékkal esett vissza az éves tranzakciószám -, hiszen az otthonteremtési támogatások jelentős része az idén is elérhető marad. A vevői alkulehetőségek bővülésével ugyanakkor jó üzleteket is ki lehet majd kifogni – jelezte. A magas infláció egyébként is a lakások irányába tereli a befektetőket, akik Budapesten már most is a vásárlók felét teszik ki, vidéken pedig a harmadukat.

Valkó Dávid szerint jövőre már jó eséllyel újra beindulhat a lakáspiac, az eddigi tapasztalatok és a gazdaság ciklikussága alapján ugyanis a lejtmenetek általában rövidebb ideig tartanak, és kevésbé mélyek, mint a felívelő szakaszok. Jellemzően az áresés is csekélyebb, mint amekkora az azt megelőző emelkedés volt. E téren a mostani tél vége lehet a vízválasztó. Ekkor látjuk majd, mennyire tudják a rezsiterheket elviselni az emberek, és ez mennyire csökkenti a lakásárakat – vélekedett az elemző.

Az viszont már az OTP Ingatlanpont eladásain is látszik, hogy az alku lehetősége 2021 tele óta folyamatosan nő: ősszel már az eredeti hirdetési ár és a végső, vételi ár között már átlagosan 6,6 százalék volt a különbség. Közel csúcsnak lehet nevezni a mostani árszinteket – fogalmazott Valkó Dávid, aki szerint az árakban az idén nominálértéken stagnálás, kisebb árcsökkenés is jöhet, de területileg és ingatlantípusonként ebben nagy eltérések lehetnek. Jelezte: a 9 éve tartó meredek reálár emelkedés után van tere az árcsökkenésnek, de ez nem lesz általános jelenség, csak egyes szegmenseket érinthet.

Lassult a drágulás

Az első negyedévi 9,7 százalékos drágulás után a harmadik negyedévre 3 százalékra lassult a használt lakások árának negyedéves emelkedése, az új lakásoknál az év eleji 7,7 százalékról stagnálásig fékeződtek az árak. Éves szinten ez így is 23 százalékos drágulást jelent: a használt lakások 24, az újak 19 százalékkal kerültek többe, mint egy évvel korábban – derül ki a KSH tavalyi első háromnegyed évre vonatkozó lakáspiaci adataiból.

Az újépítésű lakások átlagosan 50,8 millió forintért keltek el, azaz 4,8 millió forinttal drágábban, mint 2021-ben. Az átlagos négyzetméterár országosan 899 ezer forintra nőtt, azaz 180 ezer forinttal lett magasabb egy év alatt. Budapesten viszont már az 1,1 millió forintot is meghaladta az átlagos négyzetméterár, ami 22 százalékos drágulás. A jelentős számú lakást építő kerületek közül már csak a IV. kerületben lehetett 1 millió forint alatti négyzetméteráron új lakást venni. A pesti belső és a hegyvidéki kerületekben viszont már 2 millió forintot megközelítő, sőt meghaladó négyzetméterárakon értékesítették a lakásokat. A most vásárolni szándékozók azonban ennél is magasabb árakkal találkozhatnak, hiszen ahogyan a KSH is jelzi: a vizsgált időszakban átadott új lakások árát általában több hónappal vagy évvel korábban létrejött szerződésekben szabják meg.

A használt lakásokat olcsóban lehetett megvenni, bár a négyzetméterár itt is nőtt: az előző évi 339 ezerről 407 ezer forintra. Az év eleji gyors áremelkedés után a kisebb településeken ugyanakkor csökkentek az árak, és a harmadik negyedévben már csak Budapesten és a vármegyeszékhelyeken emelkedtek tovább az árak. Budapesten így egy használt lakás átlagosan 46,2 millió forintba került, 8,1 millióval többe, mint 2021-ben. A négyzetméterár eközben 692 ezer forintról 826 ezer forintra emelkedett. A lakótelepi panellakások drágultak a legjobban, 21 százalékkal, a többi lakástípus ára 11–15 százalékkal lett magasabb. Az első félévben mért gyors drágulás után a harmadik negyedévben az összes fővárosi kerületben lassult az árak emelkedése, néhány budai kerületben meg is állt. A budapesti agglomerációban szintén lassult a drágulás. Az ország dunántúli régióiban a községek kivételével még emelkedtek a négyzetméterárak, a keleti országrészben az árak mérséklődése a kisebb városokat is elérte. A legdrágább vármegyeszékhely Veszprém lett, 600 ezer forinttal, a sort továbbra is Salgótarján zárja, ahol az átlagos négyzetméterár nem éri el a 200 ezer forintot. A balatoni agglomerációban az első három negyedévben a korábbi 486 ezer forintról 618 ezer forintra nőtt a négyzetméterár.

A lakásárak emlekedése az Európai Unió tagálamaiban is lassult tavaly: a korábbi 2 százalék felletti drágulási ütem után a harmadik negyedévben már csak 0,9 százalékkal nőttek az árak. Így is a 2015-ös időszakban mértnek a 149 százalékát teszik ki most az unóban. Magyarországon viszont a 261 százalékát: vagyis hazánkban a lakásárak több, mint duplájára emelkedtek az elmúlt nyolc évben.