Az ingatlan jobban kamatozik

Élénkül a lakáspiac, de főleg a használt ingatlanokat keresik. A kedvező tendencia még két-három évig kitarthat, de tartós csak a hitelezés felfutásával maradhat. Az új lakások építése továbbra is mélyponton van.

Hónapok óta élénkül a a lakáspiac. Ez azonban nem jelent jó hírt az építőiparnak, mert szinte kizárólag a használt lakások iránt növekedett a kereslet. Tavaly nagyjából 8 ezer új otthon épült az országban, szemben az ezredforduló után évek 35-44 ezer lakás számával. A megkötött szerződések több mint 90 százaléka használt, vagy újszerű - de nem új - lakásokra szólnak. Igen egyenetlen a területi eloszlás is. Míg a fővárosban és a nyugat-dunántúli régióban 10-15 százalékkal drágábban kínálják az ingatlanokat, Kelet-Magyarországon ez alig 3-4 százalék.

A kedvezőnek mondható trend mögött azonban sötét árnyként ott lebeg, hogy az ingatlanpiac élénkülésének egyik fő hajtóereje a sorozatos brókerbotrányok okozta sokk. Sokan ugyanis gyakorlatilag kimentették a megtakarításaikat a pénzpiacról és lakóingatlanokba fektették. Szakemberek szerint éppen emiatt ez a folyamat nem ígérkezik tartósnak, vagy legalábbis a dinamikája lassulni fog.

Lakásra gyűjtenek

Amíg korábban a fiatalok többsége az albérletet tekintette a különköltözés lehetséges megoldásának, egy kereskedelmi bank felmérése szerint most már a válaszadók 40-40 százaléka említette, hogy lakásvásárlásban, illetve -bérlésben gondolkodik - mutatott rá Birinyi Judit, az Openhouse Országos Ingatlan Hálózat irodavezetője a köztévé egyik műsorában. A megtakarítási célok között is első helyre lépett a lakásra gyűjtés, sokan nyitnak lakástakarék-pénztári számlát, amelynek hitelfelvételkor is van előnye. Az irodavezető elmondása szerint most már húsz százalékos önerővel lehet felvenni hitelt, a lakástakarékkal rendelkező fiatalok az önerőt egy tehermentes pótfedezettel kiválthatják. Ezt az általában szülői segítséget addig veszik igénybe a fiatalok, amíg "összejön" az önrész.

Jelenleg mindenesetre nagyot változott a helyzet a 2008-2014-es ingatlan árzuhanáshoz képest. A válságot követő években a vevő volt előnyösebb pozícióban, a kínálati árból helytől, ingatlantól függően akár 5-8 százalékot is lealkudhatott. Most viszont az ingatlanszakértők azt javasolják a vevőjelölteknek, legalább a foglaló összegét vigyék magukkal, mert mire hazaérnének a pénzért, már el is kelhet a kívánt lakás. A budapesti divatos kerületekből egy példa: Újlipótvárosban egy 70 négyzetméteres, két szobás lakás, amit eddig 18-20 millióért ajánlottak eladásra, már 25 millióra tartja a tulajdonosa. Ez persze még nem jelenti azt, hogy ennyiért el is tudja adni, de a trendváltozást jól mutatja.

Az élénkülő fogyasztás, javuló egyensúly, fehéredő gazdaság mellett romló versenyképesség, az állam további terjeszkedése, kiszámíthatatlan adórendszer, magas korrupció jellemzi a magyar gazdaságot - állította Petz Raymund, a GKI Gazdaságkutató ügyvezetője. Az országkockázat mindezek miatt magas maradt, a külföldi tőke érdeklődése lagymatag, így a hazai ingatlanpiacon meghatározó a magyar befektetői érdeklődés. A lakáspiac ugyan az elmúlt félévben valóban élénkült, de erősen koncentráltan, jól behatárolható területeken - említette a Népszavának az ügyvezető. Elsősorban a befektetési célokat szolgáló vásárlások jelentek meg a bel-budai, illetve budai zöldövezeti, a pesti belvárosi kerületekben, illetve Győrben, Szombathelyen. A többi régióban azonban többnyire még mindig stagnálnak az árak, nem hogy emelkednének.

A GKI kutatója szerint aki akár anyagi okokból, akár "kalandvágyból" nem a felkapott és persze drágább helyeken keres lakóingatlant, például a fővárosban körülnézhetnek a tömbrehabilitációval érintett Ferencvárosban, sőt, a Józsefváros egyes részein is. Ezekben a városrészekben a további fejlesztések nyomán felszökhetnek az ingatlan árak. Szintén viszonylag népszerűek az újlipótvárosi, zuglói lakások is.

Ugyancsak izgalmas a panellakások piaca. Az évek óta tartó mélyrepülés legalábbis megállni látszik. A túlkínálat és a csekély kereslet kezd kiegyenlítődni, bár itt sem mindegy, hogy Budapest melyik kerületében és a városnegyed melyik részén található a lakótelep.

A szakemberek szerint az elkövetkező 2-3 évben nem várható a lakáspiaci árak újabb lejtmenete. A brókerbotrányok, illetve azok kormányzati kezelése miatt a pénzügyi befektetések kockázatosak maradnak az emberek szemében. A kisebb kockázatú pénzügyi befektetések hozama pedig a jelenlegi állapot szerint jelentősen elmaradnak az ingatlanokétól, A betéti kamatok alig kúsznak a nulla, vagy negatív kamatszint fölé, de még az állampapírok átlagosan 3-4 százalékához képest is vonzóbb az ingatlanok jó esetben 7 százalékot is meghaladó hozama. Természetesen az ingatlanvásárlás esetén a különféle költségeket is be kell számítani, ami akár a lakás árának 5 százalékát is elérheti. A jelenlegi mérsékelt habzású ingatlanboomot elsősorban a befektetési célú vásárlások mozgatják. A vevők szándéka, bérbe adni az ingatlant.

A leginkább keresett lakások alapterülete 50-60 négyzetméter és legalább 2 szobásak. Sok fiatal pár lép előre a kisebb ingatlanból ebbe a lakástípusba. A GKI kutatója úgy vélte, a felkapott helyeken érdemes akár garzonba, vagy egy szobás lakásokba is fektetni, mert azok ma is forgalomképesek. A 90-100 négyzetméteres, vagy annál is nagyobb alapterületű lakások megvásárlása a jelenlegi helyzetből kiindulva, meglehetősen kockázatos.

A befektetési célú lakásvásárlások esetében döntően készpénzes üzleteket kötnek. Az otthonteremtők már inkább igénybe veszik a hiteleket, de egyelőre bizalmatlanok a pénzintézetek és az ügyfelek is. Márpedig ahhoz, hogy hosszabb távon érdemben növekedjen a lakáspiac, elengedhetetlen a hitelpiac újraindulása.