Lakásboom a nagyvárosokban, recesszió vidéken

A számok azt mutatják, nem minden engedélyből, bejelentésből lesz kész lakás. A féléves robusztus növekedés a nagyvárosokat jellemzi, a vidék továbbra is hanyatlik.

Az egyre aggasztóbb kapacitáshiány gátat szab annak, hogy a gazdasági világválság óta érezhető pangás után végre valódi lendületet kapjon a lakásépítés Magyarországon. Pedig a legfrissebb KSH-adatok biztatóak, az első félévben - az előző esztendő azonos időszakához képest - 46 százalékkal több, összesen 5004 darab új lakást adtak át a kivitelezők, és s emellett 40 százalékkal (közel 20 ezerre) növekedett a lakásépítési engedélyek száma is. Mindez a nagyobb lélekszámú településekre, nagyvárosokra igaz, a vidék e tekintetben továbbra is recesszióban van.

Németh Dávid az adatokat úgy értékelte, hogy bár a növekedés mértéke jelentős, de ebben szerepe van a viszonylag alacsony bázisnak, és arról sem szabad megfeledkezni, hogy a pénteken közzétett, friss adatok még mindig elmaradnak a válság előtt megszokott szintektől. A K&H Bank vezető elemzője felhívta a figyelmet arra is, hogy 2015 óta egyre tágul a lakáspiaci olló, azaz az átadott lakások és a kiadott lakásépítési engedélyek száma közötti különbség növekszik. Ez azt jelenti, hogy bár sokan kérnek és kapnak engedélyt lakásépítésre, ám egyáltalán nem biztos, hogy ezek meg is épülnek egy-másfél év alatt. Csak késéssel lehetnek az engedélyekből valódi lakások, mivel az építőipar nem feltétlenül tudja kiszolgálni rövid távon a piaci igényeket.

Hasonló tapasztalatai vannak Árendás Gergelynek, a kopaszi-gáti, BudaPart beruházásért is felelős Propety Market Ingatlanfejlesztő Kft. ügyvezető igazgatójának, aki elmondta, hogy bár dinamikusan nő az épített lakások száma - jelenleg mintegy 8 ezer lakást építenek Budapesten-, 4 ezer ingatlannál még nem kezdődtek el a munkálatok. Sőt, egyes beruházók azt fontolják, hogy a megváltozott feltételek mellett egyáltalán megéri-e elindítani a tervezett fejlesztést, mindemellett híján vannak megbízható kivitelezőnek és alvállalkozónak. Ezért a vásárlóknak is azt javasolja, nézzenek utána ki a projekt tulajdonosa, mennyire erős piaci szereplő a kivitelező, elindul-e az építkezés? Azt is érdemes vizsgálni Árendás szerint, hogy mire használják a vevők befizetéseit: egyes beruházók ugyanis ezt felhasználják az építkezések során, ami kockázatot jelent a vevő és a beruházó számára egyaránt. Sokkal nagyobb biztonságot adna szerinte, ha a fejlesztés az önerő mellett kereskedelmi bankok projekthitele és felügyelete mellett valósulna meg. A szakember azt is fontosnak tartja, hogy a mai lakásépítések hosszú távra jelentsenek megfelelő műszaki színvonalat, alacsony rezsit és környezettudatosságot. Árendás Gergely arra számít, hogy a következő negyedévekben az árak tovább emelkedhetnek, mert a lakóingatlanok keresleti-kínálati aránya eltolódott az előbbi javára, másrészt a kapacitás- és munkaerőhiányt még az építőanyagok folyamatos drágulása is kíséri.

Az újépítésű társasházak esetében a befektetők igyekeznek a piaci igényeknek leginkább megfelelő 40-70 négyzetméteres lakásokat kialakítani. A statisztikák szerint az elmúlt öt évben az új lakások mérete átlagosan 15 négyzetméterrel csökkent, aminek sokszor a kiszolgáló helyiségek látják kárát. Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője emlékeztetett arra, hogy a hazai lakásállományban stagnál az egyszobás, és folyamatosan növekszik a 2-3 illetve többszobás ingatlanok aránya. Az újépítésű lakások kétharmada is többlakásos társasházban épül. A növekvő keresletet és a költséghatékonyságot szem előtt tartva az ingatlanberuházók az adott alapterületen általában a lehető legtöbb lakást alakítják ki. Ezért egyre többször fordul elő, hogy eltűnik a régebbi lakásokban teljesen megszokott spájz, gardrób vagy tároló. A vásárlói igény azonban nem szűnt meg. Az építtetők tárolóhelyiségeket igyekeznek pinceszinten kialakítani, áruk négyzetméterenként a 200-400 ezer forintot is elérheti. Hüvelykujj-szabály szerint a lakás négyzetméterárának felével érdemes számolni. A három vagy több szobás, magasabb minőségű lakások esetében íratlan szabály, hogy az építészeknek tervezniük kell spájzot, mosókonyhát.

A jelenlegi 5 százalékos újlakás-áfa újbóli 27 százalékra emelkedése 2020-tól a lakásprojektek befagyasztását hozná maga után. Az áfaemelésből következő árrobbanást biztosan nem bírja el a fizetőképes kereslet, a beruházások csökkenő jövedelmezősége pedig ismét visszavetné a lakásépítéseket. A további beruházások tervezéséhez elengedhetetlen az új lakások áfakedvezményének rögzítése - írta közleményében a legfrissebb lakásépítési adatok megjelenése kapcsán a Társaság a Lakásépítésért Egyesület. A szervezet egyébként többször tett javaslatot arra, hogy az új lakások adásvételéhez kapcsolódó kedvezményes áfa és a családi otthonteremtési kedvezmény (csok) legalább 10 éven át tartó fenntartásáról szülessen kormányzati szándéknyilatkozat.

Hornung Ágnes, a Nemzetgazdasági Minisztérium (NGM) pénzügyekért felelős államtitkára tegnapi tájékoztatóján is csupán az eddigi 50 ezer csok igénylőről és 136 milliárd forintos támogatásukról beszélt, a rendszerrel kapcsolatos kormányzati szándék továbbra sem ismert.

Balatoni panoráma, te drága

Ki-ki döntse el, sok-e, vagy kevés félmillió forint egy négyzetméterért a Balaton-parton – panorámával. Szabad-és fizetőstrand, valamint lakóparkerdő – így néz ki mára a siófoki tópart. A "nyári fővárosban" előbb az Aranypart egykoron szabad zöldje épült tele apartmanházakkal, mostanában pedig az Ezüstpartnak a rendszerváltás előtti időkből itt maradt, lerobbant üdülőit alakítják át soklakásos társasházakká, ugyanis erre van igény. Ingatlanforgalmazók szerint sokan befektetés céljából vásárolnak lakást balatoni panorámával, hiszen mostanság nem éri meg bankban tartani a pénzt.

Az egyik most épülő ezüstparti társasházban 30 millió forintért kínálják a 60 négyzetméteres lakásokat (először a kisebbek keltek el), az Aranyparton 144 négyzetmétereset, 5 szobásat is árulnak, 99 millióért. De ne gondolja senki, hogy Balatonlellén olcsóbban meg lehet az ingatlanvásárlást úszni: ugyancsak egy most épülő apartmanházban 47 négyzetmétert tartanak 30 millióra, egy 84 négyzetméteres lakást pedig 67 millióra. - F. I.