Fordulat a lakáspiacon: már nem olyan jó befektetés egy budapesti ingatlan

Publikálás dátuma
2019.09.15. 13:00

Fotó: Erdős Dénes / Népszava
A magas ingatlanárak miatt egyre kevésbé számít jó befektetésnek egy fővárosi lakás, ez pedig jelentősen visszavetette a vásárlási kedvet. Az újépítésű ingatlanokat azért még keresik.
Fordulatot hoztak a nyári hónapok a budapesti lakáspiacon: a fővárosi használt ingatlanok iránti kereslet június és augusztus között 14 százalékkal csökkent tavalyhoz képest. Voltak olyan időszakok is, amikor 20 százaléknál is nagyobb volt a keresletcsökkenés. Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint a visszaesés részben a befektetési célú vásárlók távolmaradásával magyarázható. A lejtmenet kezdete egybeesik ugyanis a kiemelkedő kamatozású lakossági állampapír indulásával, amely lényegében kockázatmentesen biztosít hasonló hozamot, mint egy budapesti lakás kiadása. A csökkenő adásvételek oka az is, hogy hogy a jelenlegi árszinten kevesebb vevő dönt a vásárlás mellett. Ez pedig a szakértő szerint megállíthatja, de legalábbis jelentősen mérsékelheti a budapesti használt lakások piacán ötödik éve tartó dinamikus áremelkedést. A kereslet és az adásvételek csökkenése ugyanakkor még csak a használt ingatlanokat érinti a fővárosban. Az újépítésű budapesti lakások iránti kereslet éppen ellentétes tendenciát mutat. Június és augusztus vége között 9 százalékkal többen érdeklődtek az újonnan megépülő lakások iránt, mint egy évvel korábban. Ebben pedig Balogh László szerint szerepe lehet annak, hogy sokan még az év végi áfaemelkedés előtt szeretnének új lakást venni. Ráadásul azok, akik tervezőasztal mellől vásárolnak, akár 10-20 százalékkal olcsóbban is megkaphatják a lakásokat ahhoz képest, mintha kész állapotban vennék meg őket 1-2 évvel később. A vidéki használt lakások iránti kereslet szintén lépést tartott a nyári hónapokban a tavalyi szinttel. Ebben szerepe lehet annak is, hogy vidéken az alacsonyabb ingatlanárak miatt jóval hatékonyabban tudják kihasználni a bővülő állami támogatásokat a lakásvásárlók. Ezzel együtt is összességében az elmúlt négy év leggyengébb nyári időszakát zárta a hazai ingatlanpiac, amelynek egészét vizsgálva a tavalyi évhez képest 15 százalékos visszaesés látszik a június-augusztusi időszakban. Augusztusban alig 12 ezer ingatlant adtak el az országban – erre már a Duna House (DH) hívta fel a figyelmet. Az erős évkezdetnek köszönhetően az elmúlt 8 hónap összességében nem volt ilyen gyenge. Az ingatlanközvetítő cég becslése szerint januártól augusztusig 102 ezer ingatlan cserélt gazdát. Ez 3 százalékkal elmarad ugyan a tavalyi számoktól, ám erősebb, mint az azt megelőző két év. Benedikt Károly, a DH elemzési vezetője szerint az idei nyári visszaesést az ingatlanközvetítők tapasztalatai alapján a hosszabb és sűrűbb nyaralások is okozhatták. A családvédelmi intézkedésektől várt pozitív felfutás mindenesetre egyelőre nem érződik a keresletben. Az elemző úgy véli: ezek hatása őszi hónapokban realizálódhat az ingatlanpiacon. A DH Barométer elemzése szerint az első lakásvásárlók száma nem emelkedett, mindössze 22 százalékos arányt képviselnek. Budapesten a lakásvásárlás fő oka továbbra is a befektetés, ám ennek aránya júliusban 5 százalékkal 39 százalékra csökkent - valószínűleg a Magyar Állampapír Plusz bevezetésének is köszönhetően. Az ilyen céllal vásárolt ingatlanok átlagára közel 47 millió forint volt.     

Félmillió forint felett a panel négyzetmétere

A nyári hónapokban sem állt meg a fővárosban az árak emelkedése: tavaly júliushoz képest idén 17-22 százalékkal magasabb négyzetméterárral találkozhattak a vevők. A panelek négyzetméterára a DH adatai szerint a Duna mindkét oldalán meghaladja a félmillió forintot, a téglalakásokért pedig 609-852 ezer forint közötti összegeket kérnek négyzetméterenként. Budán az ingatlanok 27 százalékát 900 ezer forint feletti négyzetméteráron értékesítették júliusban, amely 2018-hoz képest 23 százalékos emelkedés. Pesten a legtöbb ingatlant 500-600 ezer forint közötti négyzetméteráron adták el. Budán már az ingatlanok 27 százaléka 900 ezer forint feletti négyzetméteráron cserélt tulajdonost, Pesten ez az arány 9 százalék volt júliusban. Budán az ingatlanok 28 százaléka 70 millió forintnál magasabb összegért kelt el. Pesten a 20-25 millió forint közötti ingatlanokat vásárolták legtöbben. Az árak emelkedésével nőtt azonban az értékesítési idő is, így az ingatlan típusától és elhelyezkedésétől függően 2-4 hónappal is számolni kell. A leglassabban még mindig Budapest belvárosban lehet egy ingatlant értékesíteni. 

Szerző

Romos Csepel vezesd a harcot!

Publikálás dátuma
2019.09.15. 12:34

Fotó: Illyés Tibor / MTI
Egykor 40 ezer ember talált megélhetést Magyarország legnagyobb ipartelepén. Ma még negyedét sem éri el a létszám. Három évtized úgy telt el, hogy inkább ingatlanhasznosítók láttak benne fantáziát, mint azok a cégek, amelyek dacolva a folyamatosan lepusztuló környezettel, még piacképes termékek előállítására is képesek.
Kevés olyan városrésze van Budapestnek, mint Csepel, amelynek jelenét és jövőjét egyetlen ipartelep sorsa határozza meg. A sziget fővároshoz tartozó csúcsának - az M0-ás autópálya hídjától eltekintve - kizárólag Pesttel van közúti összeköttetése, ezért érthető okokból, ide is sorolják. A rendszerváltást követően jórészt pillanatnyi érdekektől vezéreltetve privatizálták az egykori Csepel Vas- és Fémművek területén lévő cégeket, ingatlanokat. Ennek nyomán valamennyi oldal elismeri, hogy a jelenlegi helyzetet egyetlen szóval lehet jellemezni: káosz. Aligha véletlen, hogy 1892-ben Weiss Manfréd nagyiparos éppen ide, a csepeli pusztaságba telepítette - a korábban felrobbant helyett - a lőszergyárát, amelyet már annak az évtizednek a végéig önálló vas- és acélművel, kohóval, öntödével és hengerdével bővítettek. Az első világháború révén, a hadi-megrendeléseknek köszönhetően közel 30 ezresre növekedett a gyár dolgozóinak létszáma. Az akkor kialakult 200 hektáros gyártelep 216 egykori épületének nagy része, önálló cégként, mind a mai napig létezik. Két kilométeres Duna-partján kikötőt is kiépítettek. Az országos vasúthálózathoz kapcsolódó, egykor 60 kilométeres iparvágány-hálózata ma már csak nyomokban létezik. Gyártottak - és esetenként gyártanak mindmáig - itt szerszámgépet, csöveket, varrógépet, kályhát, tűzhelyet, kerékpárt és motorkerékpárt, sőt a termelés kapcsolódott a traktor-, az autó- és a repülőgépmotor-gyártáshoz is. A rendszerváltásig egyetlen egységet képező vállalatcsoport azonban az 1990-es  években fokozatosan megszűnt, átalakult, felaprózódott és sok gyáregység csődbe is ment. A volt gyári főkaput mára csak funkció nélküli emlékeztetőként őrizték meg... Bár a tulajdonviszonyok a már említett áttekinthetetlen káoszt idézik, megszámlálhatatlanul sok a gazdátlan, lerobbant épület, gyárcsarnok, a bezárt kapu, mégis néhányan az általuk használt ipari ingatlant felújították, kijavították a tetőket, de ezzel együtt páratlan értékű ipartörténeti jelentőségű épületek jellegzetes vonásait tüntették el, nehezen jóvátehető károkat okozva. A helyi országgyűlési egyéni képviselői álmokat szövögető Németh Szilárd honvédelmi államtitkár, egykori polgármester még 2012-ben felkarolta a Weiss Manfrédról elnevezett fejlesztési tervet a gyártelep gazdaságos hasznosítására, rekonstrukciójára. A rezsibiztos két alkalommal is megbukott egyéni körzetében az országgyűlési lépviselői  választásokon, így a puszta ígérgetéseknél több nem történt az elképzelései szerint több 100 milliárd forintot megmozgató elképzelés megvalósítása érdekében, hacsak a helyi önkormányzat által létrehozott, kézzelfogható eredmény nélkül működő ad hoc bizottságot nem tekintjük annak. Pedig Németh Szilárd 2012-ben még újraiparosítást, a termelés beindítását és  5000 új munkahely megteremtését ígérte a szebb napokat látott ipartelepen. Ugyanakkor az indok valós alapokon nyugodott: a gyártelep rendezetlensége több évtizedes hátrányt jelent a kerület számára a többi városrész fejlődéséhez képest. Az igazsághoz tartozik, hogy a Weiss Manfréd Tervtől függetlenül, a nehézségek ellenére elvétve működnek itt korszerű üzemek is. Még az önkormányzat is támogatta egy logisztikai cég megtelepedését, bár ennek az újraiparosításhoz vajmi kevés köze van. Németh Szilárd eredeti javaslatáról - arról hogy vissza kell venni az egykor privatizált cégeket a jelenlegi tulajdonosaiktól - vagyis az újraállamosításról manapság már nem esik szó. Napjainkban találkozhatunk itt a milliárdos nagyvállalatok mellett  egyszemélyes műhelyekkel, filmdíszletekkel, zenekari próbatermekkel, befizethetünk bunkertúrára vagy elmélyedhetünk a szabadulószoba titkaiban, ahol éppúgy lehet rendezvényt tartani, mint esküvőt vagy csapatépítő tréninget.
Arra a találós kérdésre, hogy mi a közös a csepeli gyártelep ingatlanjai és a Gellért Hotel között, a helyes válasz úgy hangzik, hogy mind a kettő kezelője, illetve tulajdonosa ugyanaz a cég. Mivel egy olyan amerikai-magyar társaságról van szó, amelynek tulajdonosa befektetéseinél ritkán téved, így hát bizakodjunk. Addig pedig legalább a belső utakat  érdemes lenne biztonságosan járhatóvá tenni, hiszen csak az itt dolgozók száma 7000 körül jár, hogy az üzleti forgalomról ne is beszéljünk. A biztonságos közlekedés, pedig még egy helyét kereső barnaövezeti területen is alapkövetelmény.
Szerző
Témák
Csepel

De mégis: hogy jött ki, hogy Budapest a legélhetőbb város?

Publikálás dátuma
2019.09.15. 09:09

A magyar főváros lett a legélhetőbb kelet-európai város a The economist folyóiratot is kiadó vállalatcsoport kutatócége, az Economist Intelligence Unit (EIU) idei rangsorában. Az adatok mögé nézve kiderül: a jó helyezés elsősorban olyan tényezőknek köszönhető, amelyeket a turisták és a külföldiek többre értékelnek a tősgyökeres helyben lakóknál.
Mindannyian emlékszünk még, amikor a tavalyi országgyűlési választás kampányhajrájában Lázár János egy baljós hangulatú videóban migránshordáktól és vallási összetűzésektől dúlt, veszélyes és élhetetlen helyként mutatta be Bécset (utóbb elnézést is kellett kérnie miatta). Az osztrák főváros a tavalyi év után idén utcahosszal nyerte a világ legélhetőbb városainak nem hivatalos versenyét (behozhatatlan előnnyel a régió összes többi nagyvárosa előtt), méghozzá olyan szempontrendszer alapján, amely eleve megkérdőjelezi a Lázár-féle szubjektív értékítélet realitását. Az EIU öt kategóriába sorolta a vizsgálat kritériumait. Ezek közül az első a biztonság (25 százalékos súllyal), azon belül pedig a kisebb bűncselekmények (például a lopások) előfordulása, az erőszakos bűncselekmények gyakorisága, a terrorfenyegetettség, a fegyveres konfliktusok esélye és a zavargások valószínűsége. Bécs aligha győzhetett volna ekkora előnnyel, ha az öt alkategória közül bármelyikben rosszul állna. Ez a kutatás egyik, magyar szempontból érdekes tanulsága – a másik pedig az, hogy Budapestet egyáltalán nem a kiemelkedő biztonságossága sorolta regionális (keleti) viszonylatban az élre, ezen a téren ugyanis semmivel sem állunk jobban Prágánál, Pozsonynál vagy Varsónál. A második vizsgálati szempont az egészség (ahol az összpontszám 20 százalékát lehetett megszerezni): itt a magánegészségügyi ellátások hozzáférhetősége és minősége biztosított némi versenyelőnyt Budapestnek (amivel az átlagos budapestiek nem sokra mennek), de hozott pluszpontot a vény nélkül kapható gyógyszerek választéka is. Az átlagos egészségügyi mutatók terén viszont a magyar főváros kifejezetten rosszul áll például a szennyezett levegő, illetve a szmog miatt bekövetkező megbetegedések okán. A kultúra és környezet (20 százalék) kategóriában a korrupció és a cenzúra szintje lefelé, a relatíve kellemes időjárás és a széles kulturális választék felfelé húzta a magyar pontszámot. Az oktatás (10 százalék) terén kifejezetten rosszul állunk, ugyanakkor a külföldi hátterű közoktatási intézmények (német, osztrák, francia, brit stb.) megfelelően ellensúlyozták a hazai rendszer gyengeségét. Az infrastruktúrán (20 százalék) belül az úthálózatra aligha lehetünk büszkék, ellenben magas színvonalú a tömegközlekedés, jó a víz- és az energiaellátás, megfelelő a telekommunikáció. Ezekből a tényezőkből áll össze a relatíve jó magyar helyezés: nem mi vagyunk a biztonság szigete – még térségi relációban sem, de a levegőminőségen és az utak állapotán kívül kevés olyan szempont van, ami a hozzánk látogató külföldiek szemében leértékeli a várost. Bécs ugyanakkor messzebb van Budapesttől – az elérhető életminőséget tekintve – mint Ausztria Magyarországtól: városi viszonylatban az utoléréshez még az álmok szintjén is kevésnek tűnik egy-két évtized. Ha az a kérdés, hogy mivel lehet előrébb kerülni, a válasz egyértelműen a környezet(védelem): az eredményeket összefoglaló tanulmány külön bekezdésben, hangsúlyosan említi, milyen nagy szerepe volt Sidney előkelő harmadik helyezésében annak, hogy a város rendelkezik a klímaváltozás fő dilemmáira meggyőző választ adó stratégiával (Sustainable Sidney 2030). Ha pedig esetleg hátrébb szeretnénk kerülni, akkor hasznos, ha továbbra sem törődünk a levegő tisztaságával: a kutatás meggyőző rossz példaként említi Újdelhit, Kairót és Dakkát, jelezve, hogy ez a szempont a közeljövőben várhatóan fel fog értékelődni a pontszámításnál.

Első a biztonság

Az Economistnál a világ legbiztonságosabb nagyvárosainak rangsorát is elkészítették. A The Economist Safe Cities Index 2019-es listáját Tokió vezeti (közép-európai városokra a vizsgálat nem terjedt ki). A készítők a biztonság négy aspektusát – közbiztonság, egészségügy, infrastruktúra, digitális biztonság – vizsgálták. A dobogóra a japán főváros mellett Szingapúr és Oszaka került még föl, szinte elhanyagolható, fél-fél pontnyi különbséggel (összesen 100 pontot lehetett elérni, Tokio 92 pontot gyűjtött). Az első 10-be két európai nagyváros, Amszterdam és Koppenhága is bekerült. Az élmezőnyben végzett kontinensünkről Stockholm, London, Frankfurt, Zürich, Párizs és Brüsszel is. Ez a válogatás a magyar (köz)-médiából tájékozóknak valószínűleg meglepetés, mivel a kormánypropaganda úgy igyekszik lefesteni az említett városokat, mint ahol a migráció miatt apokaliptikus állapotok uralkodnak. A valóságban ugyanakkor a bevándorlással erősen érintett Amszterdam, Koppenhága vagy Stockholm – mondjuk Budapesttel összehasonlítva – a biztonság elérhetetlen szigete.