Szoba kiadó, de nem akárkinek

Alig fél évtized alatt a duplájára emelkedtek az albérletárak. A helyzet drámai, a növekvő ingatlanárak miatt egyre kevesebbeknek futja megtakarításra, vagyis marad a méregdrága bérlés. Akinek pénze van, ingatlanba fektet, a kérdés csak az: miért nem teszi ezt az állam is?

Miközben az illiberális – gazdasági értelemben pedig definitíve neoliberális – kormányzás haszonélvezőinek mind a politikában, mind pedig a civil szektorban látványosan bővül az élettere, addig az alsóbb, leszakadó rétegeké veszedelmesen szűkül. Az Orbán-kabinet továbbra is a tehetőseket és a nagyokat, a multicégeket segíti, ami a lakhatás piacán különösen a fővárosban drámai változásokat hozott. A budapesti albérletárak például már nem nagyon tudnak hova drágulni, ezért berobbant a piacra egy régi-új termék: a szoba.

Néhány éve akár Gellért-hegyi garzont is meg lehetett csípni havi 70 ezer forintért, ma ennyiért adnak 10-20 négyzetmétert, és aligha a budai hegyekben. A fővárosi szobarekorderért e pillanatban rezsivel együtt 171 ezer forintot kérnek, amiért már majdhogynem egy alsó kategóriás hotellakás is megcélozható. Ez a piac, érvelnek a Facebook-albérleti csoportok epés hozzászólásokkal darabokra szedett kiadói. A kereső pedig fizet, és a pénzéért egyre kisebbet, egyre messzebb, egyre lelakottabbat kap.

A főbérlők pedig elszálltak, akárcsak az albérlők méltányos lakhatásba vetett hite: a nem dohányzó, kisállatnak még fényképével sem rendelkező dolgozó egyetemista lánynak szinte csak a szeme színét nem írják elő a nem ritkán háromhavi kaució és az egyéves szerződés mellé. Az állam mindeközben nem tesz semmit.

„Negyvenhat évesen eszemben sincs másokkal együtt lakni, és hát a gyerekeimet sem tudnám hol altatni, ha nálam vannak. Egy ideig Surányból jártam be Pestre, most Pomázról teszem ugyanezt, és ha ezt fel kellene adnom, inkább kimennék külföldre dolgozni” – meséli Gábor, aki 70 ezres baráti áron találta a kis agglomerációs garzont. Napi kétórás utazást vállal, és mivel megtakarításai nincsenek, nem tudja, miként léphetné át a saját árnyékát.

Állampapírforma

Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint az átlagosan 300 ezer forint körüli fővárosi átlagfizetés mellett elmondható, hogy a bérlők a jövedelmüknek akár a 60 százalékát is lakhatásra költik, ami a megtakarítás lehetőségét elszívva, bezárja őket az albérleti piacba. Az elmúlt öt évben a duplájára emelkedtek a budapesti albérletárak, a dinamikus árnövekedés tendenciája, ha nem is ekkora mértékben és nem is mindenütt, de a megyeszékhelyekre is jellemző. Az okok között a lakások árának a drágulása említhető első helyen, ami mindig a gazdaság állapotának az egyik fokmérője. A gazdaságteljesítmény okozta reálbér-növekedés is húzza az árakat, hiszen a bérlők többet tudnak fizetni, és ezt nem hagyhatja figyelmen kívül a kínálat. Jelentős a hatása annak is, hogy az alternatív befektetési lehetőségek beszűkültek, és a lakáskiadók itt akár 8-9 százalékos befektetésarányos megtérüléssel is számolhattak. Ez messze túl van a kötvénypiac által ígért hozamokkal, nem beszélve a bankbetétek erősen mérsékelt, inflációval is számolva szinte jelentéktelen nyereségrátájáról. Akik vásárlóként időben beléptek a lakáspiacra, az árak drágulásával akár 20-30 százalékos hozamot is bezsebelhettek, mondja a szakértő.

Mindez annak ellenére igaz, hogy a lakásbérletpiacon még mindig a kínálat az erősebb, aminek elvileg árcsökkentőként kellene hatnia. A látszólagos ellentmondást részben – és jellemzően a főváros belső kerületeiben – a rövid távú lakáskiadás térnyerése magyarázza. Ez az üzleti modell kövér szeletet hasított ki az albérleti piac kínálati oldaláról: az ingatlanoknak ezt a nem jelentéktelen részét turisztikai célok szolgálatába állították. Az Ingatlan.com korábbi elemzése szerint például az V. kerületben 2010-ben még csak hétezer forinttal voltak drágábbak a kiadó Airbnb-lakások a fővárosi átlagnál, hat évvel később pedig már 26 ezer forinttal.

Amíg Nyugat-Magyarországon 100-120 ezer, Kelet-Magyarországon 70-80 ezer forint a havi átlagos albérletár, addig Budapesten átlagosan 160 ezer forintot kell fizetni egy kétszobás ingatlanért. Az árnövekedés még mindig tart, egy év alatt nyolc százalékot híztak a leperkált összegek, miközben a lakásárak 15-20 százalékkal drágultak az azonos időszakban. Balogh László szerint egyébként lassulás érzékelhető, egyre kevésbé jó befektetés az ingatlan, a hozam 5-6 százalékra mérséklődött: a prémium államkötvények már-már beérték a korábban vadul vágtázó ingatlanbefektetési hozamokat. Az albérletár-növekedés mindeközben szembe találta magát a keresleti oldal fizetőképességének a korlátaival is, ami a belépési küszöbnél, a gyengébben kereső alsóbb rétegeknél jellemző. Ez az úgynevezett üvegplafon havi 60-70 ezer forintnál található, átlagosan ennyit képesek fizetni a kevésbé rózsás jövedelmi helyzetűek: a küszöb egyébként 10-20 ezer forinttal ugrott meg az elmúlt időszakban. Ez szembeötlő, de érthető drágulás, hiszen mindig a legkisebb lakások a legkeresettebbek.

A piac az árnövekedés mellett a lakhatási termékkínálat újrafogalmazásával válaszolt: lakás helyett ma már jellemzően csak szobát adnak ki 60-70 ezer forintért. Az internetes oldal találatainak nyitóképén megjelent a CSAK SZOBA felirat, előre is jelezve és megspórolva a csalódást, hogy az adott lakás nem önálló ingatlan. Találtunk egy Szoba, szoba, szoba!!! (Nem lakás!) jelzésű hirdetést is. Míg korábban a közösködésre kivétel nélkül az egyetemisták voltak kaphatók, addig ma megjelent a lakásokat szobánként, egymás számára idegen bérlők kereslete.

A vezető gazdasági szakértő a piac korlátlan önszabályozásáról azt mondja, az állam és az önkormányzatok is rendelkeznek lehetőségekkel a verseny kereteinek a kijelölésére, de a viszonyokat jelentősen befolyásoló intézkedések idáig még nem történtek. Ettől függetlenül a piac közelít valamiféle egyensúlyi állapothoz, amikor a számottevő áremelkedést már nem indokolhatja sem a kínalati oldal befektetőinek hozamvárakozása, sem a kereslet növekedése.

Rendkívül fájdalmasan

Győri Péter közgazdász, szociálpolitikus, a fővárosi lakásgazdálkodás, lakáspolitika szakértője keményebb szavakkal fogalmaz, amikor az állami beavatkozás hiányáról kérdezem.

„A tényleges és valóságos kormányzás hiányának tekintem, ami jelenleg Magyarországon történik. Az Orbán-kormány rendre beavatkozik ott, ahol nem kellene, és nem avatkozik be ott, ahol kellene” – mondja a szakértő, aki szerint a gazdaság és az emberek védelmében is szükség volna a cselekvésre a tényeket mellőző látványpolitizálás helyett. „Nem intézkedés, nem egy lépés hiányzik, mert az nem vezet sehová, hanem átgondolt, jól megkomponált, több évre szóló csomag, amely értelmesen és összehangoltan ad választ a gazdasági folyamatokra.”

Győri Péter szerint a kormány ingatlanpiacot is meghatározó gazdaságpolitikája egészségtelen és veszélyes. Egészségtelen, mert állami beavatkozás nélkül az ingatlanpiacba menekült egy irgalmatlan mennyiségű tőke, ami hiányzik a kis- és közepes vállalkozások szektorából, és kockázatos, mert ez az ingatlanpiac egyik pillanatról a másikra össze is zuhanhat. A ma még a legjobb befektetésnek tűnő, túlárazott lakásokról könnyen kiderülhet, hogy vannak ennél jobb üzletek is. Ha egy mélyülő válság visszaveti a turizmust, ha a bérkiáramlás mérséklődik, és mindezzel az elérhető hozamok már nem lesznek annyira kecsegtetőek, mint az értékpapírpiac különféle termékei, akkor tömeges eladási igény jelenhet meg, a kínálattúlsúly rohamosan fogja leárazni a lakásokat, és ezzel befektetések nullázódhatnak le varázsütésre.

A lakáspiaci szakértő, szociálpolitikus szerint nem véletlen, hogy a világ élhetőbb részein az állam, az önkormányzat megtalálja a beavatkozás lehetőségét. A sokat emlegetett Berlinben például, ahol a hírekkel szemben nem a lakbérárakat fagyasztották be, hanem csak a rövid távú lakáskiadás díjait. Ezeknek a hozamoknak a maximálásával azonban nyilvánvalóan a hosszú távú albérleti piac nyereségét is korlátozták. Brit és német nyelvterületen is jellemző a beavatkozás.

Az elszabadult magánlakbérek piacán történetileg az látszik, hogy a hagyományok sokszor felülírják a közgazdasági racionalitást. Ezek a tradíciók az első világháború utáni időszakba nyúlnak vissza. A politikai és társadalmi okokra visszavezethető lakbérstopnak kialakult egyfajta kultúrája, amikor jellemzően régi és új lakbérek is lehetnek. A régi bérlőket védi a jogszabály, de egyúttal lehetővé teszi, hogy a fizetőképes kereslet egy magasabb színvonalon találjon lakhatást.

Magyarországra is a kötött lakbérek voltak jellemzőek a rendszerváltozás előtt, amikor a magántulajdonnak még elhanyagolható volt a szerepe.

„Ezen a ponton rendkívül fájdalmasan keresztüllépett az állam egy neofita, iskolázatlan döntéssel, lényegében minden szabály nélkül, így mára a be nem avatkozás mélységei tárultak föl” – mondja Győri Péter. A mintegy 700 ezres bérlakásállomány privatizációja évek alatt a töredékére csökkentette a lehetőségeket, és odavezetett, hogy ma példátlan módon teljesen szabályozatlan a köztulajdoni bérlakások árazása. Míg a fejlett országokban létezik a méltányos lakbéremelés fogalma, addig nálunk gyakorlatilag nem köti semmilyen paragrafus a településeket.

Milliméter-pontosság

Győri Péter szerint nincs lakáshiány Magyarországon, országosan félmillió – ebből a fővárosban mintegy 100 ezer – ingatlan áll üresen. „Nem a lakások hiányoznak, hanem megfizethetőségi probléma van” – értékel a szakértő. Szerinte ez azért alakult így, mert az ingatlanok építésével elérhető hozamok az egekbe szöktek, így hatalmas, jelentős részben külföldi, orosz, kínai, nyugati tőke áramlott az ágazatba. Az új árszínvonalon nem versenyképes a magyar lakosság. Az áremelkedést kontingensekkel, kiszámíthatóan moderálhatta, lassíthatta volna az állam. „Egy normális országban a gazdaságpolitika irányítói leülnek egy asztalhoz, és milliméterpapíron állítják be a számokat. A megtakarításokra, a kamatokra, a hozamokra, az árszínvonalra is van hatásuk, de nálunk nem éltek ezzel az észszerű számítással. Így az ingatlanba áramlott a tőke, ami nemcsak hogy hiányzik a kkv-szektorból, de tömegek lakhatási lehetőségeit élezte ki a legvégsőkig.”