Fővárosi Negyed;Ingatlan;lakásárak;GKI;drágulás;lakásépítés;

2019-10-27 10:00:00

Lakhatási válság fenyeget Budapesten

A megállíthatatlanul emelkedő lakásárak miatt már minden negyedik budapesti háztartásnak nehézséget okoz a lakhatási költségek kifizetése.

Már elérte a 925 ezer forintot a fővárosi újépítésű lakások átlagos négyzetméterára, a drágulás ugyanis továbbra sem állt meg. A pesti oldalon még 890 ezer forintos négyzetméterenkénti átlagáron lehet elcsípni az újlakásokat, a budai oldalon viszont már 1 millió 25 ezer forintot kérnek el egy-egy négyzetméterért. A Cordia ingatlanfejlesztő piaci felmérése szerint ez azt jelenti, hogy év eleje óta 11 százalékkal drágultak az újlakások, ha viszont a tavalyi harmadik negyedévhez képest vizsgáljuk az árakat, akkor 16 százalékos az emelkedés. Két évvel ezelőtthöz képest pedig több mint 34 százalékkal kerülnek most többe az újépítésű budapesti lakások. 

Az áremelkedés üteme láthatólag lassult, ám ez nem jelent trendfordulót a budapesti újlakáspiacon – fogalmazott Földi Tibor, a Cordia vezérigazgatója. A kedvezményes áfakulcs kifutása, az induló projektek számának csökkenése, illetve a szigorúbb energetikai előírások ugyanis szerinte mind a további drágulás irányába hatnak.

Az ingatlanfejlesztők szeptember végén mintegy 7000 lakást hirdettek eladásra, de ezek közül kevesebb mint 1500 került ki az induló projektek közül, ami 20 százalékos csökkenést jelent tavaly óta. Ezt mindössze az ellensúlyozza, hogy a fejlesztők jelentős számban kezdtek el olyan projekteket értékesíteni, amelyeket korábban a kedvezményes áfakulcs kifutása okozta bizonytalanságok miatt átmenetileg felfüggesztettek.

A jelenleg még 5 százalékos, kedvezményes újlakás-áfa ugyanis januártól ismét 27 százalékra emelkedik. Mivel azonban rengeteg projekt átadása csúszik hónapokat a szakember és az építőanyag-hiány miatt, komoly bizonytalanságot okozott a piacon, hogy  milyen mértékű áfát kell majd alkalmazni, ha csak 2020-ban készülnek el ezek a lakások. Ezt orvosolta az a szabályozás, amely szerint 2023 végéig alkalmazható a kedvezményes áfa azon újépítésű ingatlanoknál, amelyek 2018. november 1-én végleges építési engedéllyel rendelkeztek.

A jelenleg eladásra kínált újépítésű lakások között ezzel együtt is egyre kevesebb, jelenleg mindössze 4700 érhető el még 5 százalékos áfával. Számos fejlesztő kínál ugyanakkor „last minute” lehetőséget: az alapesetben már 27 százalékkal terhelendő projektek felében átlagosan 15 százalék kedvezményt adnak azoknak, akik a még 5 százalékos áfa kihasználása érdekében hajlandóak - a normál fizetési ütemezéstől eltérően - még az idén kifizetni a leendő lakás vételárának legnagyobb részét. (Az újépítésű lakások jelentős részét - egy folyamatos, a készültségnek megfelelő fizetési ütemezéssel - még a tervező asztalról megveszik, a vételár jelentős részét előre kifizetni azonban a hosszas csúszások miatt ingoványos talaj lehet a vásárlók számára.)

A kevesebb induló projekt ellenére az újépítésű lakások iránti kereslet töretlen. A meghirdetett lakások kétharmadát már eladták, 2018. második fele óta minden negyedévben mintegy 1750 új otthon talál gazdára. Az erős kereslet és a csökkenő kínálat miatt ugyanakkor a következő években jelentősen szűkülhet az elérhető új otthonok száma Budapesten.

Pedig eddig is meglehetősen kevés lakás épült az elmúlt évtizedben Budapesten. Míg a 2008-ban kirobbant válság előtt évente még tízezres nagyságrendben húztak fel új lakásokat (2000 és 2010 között 86 700-at), addig 2010 után már kevesebb mint évi 3 ezret (2011 és 2017 között 16 ezret) adtak át. Ha pedig ez így folytatódik, nem kerülhető el a lakhatási válság a fővárosban – figyelmeztet a GKI Gazdaságkutató Zrt. Budapest lakáspiaci helyzetét vizsgáló tanulmánya.

A Visegrádi országok fővárosai közül - Prága után - már így is Budapesten a legnagyobb a lakhatási probléma. A Numbeo indexe a medián lakásárak és a medián jövedelmek arányát mutatja városonként: ez minél kisebb, annál jobb. A mutató értéke most Budapest esetében 14,9, ennél csak Prága ért el magasabbat (17,3) a régiós fővárosok közül, Varsó 13, Pozsony 12,5 értékkel szerepel a listán.

A nemzetközi listáknál is beszédesebb azonban, hogy Budapesten már minden negyedik háztartásnak problémát okoz a lakhatás költségeinek (lakbér, hiteltörlesztés, rezsi) megfizetése. A háztartások azonban nem feltétlenül úgy reagálnak a lakhatási költségek emelkedésére, hogy csökkentik egyéb kiadásaikat – mutat rá a GKI tanulmánya. A kutatók három csoportba osztják a megfizethetőségi problémákkal küzdőket. Egyik csoport esetében a lakhatási kiadások nem haladják meg jövedelem kritikusnak ítélt 40 százalékát, de más fogyasztási cikkekre nagyon kevés pénz marad. A fővárosi háztartások 5 százaléka tartozik ide. A második csoportnál a lakhatási kiadások a jövedelem több mint 40 százalékát viszik el. A fővárosi háztartások 16 százaléka tartozik ide, vagyis majdnem minden hatodik budapesti háztartás. A harmadik csoport - a háztartások 12 százaléka - viszont úgy próbálja „megoldani” ezt a helyzetet, hogy rosszabb lakásba költözik: ők esetenként penészes, dohos, kicsi lakásokba kényszerülnek.