Ingatlan;elemzés;befektetés;iroda;

Alig lehet kiadó irodát találni a fővárosban

Kevesebb, mint 217 ezer négyzetméternyi iroda áll üresen jelenleg a fővárosban, ezek is többnyire régi házakban, külső kerületekben találhatóak.

Töretlenül népszerű befektetési terméknek számítanak az irodák, amit jól mutat, hogy az idei harmadik negyedévben a teljes nem-lakáscélú ingatlanpiaci forgalom csaknem felét - 47 százalékot - a budapesti irodaházak vásárlása tette ki. Éves összesítésben pedig még nagyobb arányt - 55 százalékot - képviselnek ezek a tranzakciók. Mindez azonban nem meglepő, ha figyelembe vesszük, hogy az irodák szinte teljes kihasználtsággal üzemelnek. Jelenleg Budapesten alig 217 ezer négyzetméternyi iroda áll üresen, ezek is többnyire külső kerületekben, régebbi házakban. Ez 5,9 százalékos kihasználatlansági rátát jelent, ami a valaha mért legalacsonyabb a hazai irodapiacon – derül ki a CBRE elemzéséből. (Budapesten mintegy 3,7 millió négyzetmétert tesz ki a modern irodaállomány.)

Az idén viszont összességében csak alig 112 ezer négyzetméternyi új irodaterületet adnak át. Igaz, jövőre ez a szám akár meg is duplázódhat. A tervek szerint 2020-ban 217 ezer négyzetméter készül el: erre pedig nem csak befektetői oldalról van igény, hanem a bérlők részéről is. Az idei harmadik negyedévben ugyanis már 191 ezer négyzetméternyi irodára kötöttek bérleti szerződést, ami 82 százalékos növekedés a nyári hónapokhoz képest (igaz, a tranzakciók 63 százaléka a jelenlegi bérleti szerződések megújítása volt).

Nagyon erős az irodák iránti kereslet, a cégek sokkal inkább hajlandóak hosszabb távra is aláírni a bérleti szerződéseket, mint pár évvel korábban. Mindenki bővít: a cégek új tevékenységeket is behoznak, a munkatársak létszámát növelik.  Az irodák iránti intenzív kereslet így hosszabb távon is fennmarad, a következő évtizedben nem fenyegeti komolyabb visszaesés ezt a területet – fogalmazott Borbély Gábor, a CBRE Magyarország üzletfejlesztési és kutatási igazgatója.

Az erős kereslettel azonban  a szakember és építőanyag hiány miatt nem tud lépést tartani az építőipar. A fejlesztőknek grandiózusabb tervei vannak, akár 250 ezer négyzetméternyi irodaházat is építenének jövőre, de a folyamatos csúszások miatt ez a tempó nem tartható – jegyezte meg Borbély Gábor. Kérdésünkre úgy fogalmazott: abban szinte mindenki egyetért, hogy „egészségtelen” az irodaházak ilyen magas bérlői kihasználtsága, ám a jövőre várható fejlesztések ezt némiképp ellensúlyozni tudják. Azt is látni kell, hogy van az irodának alternatívája, mégpedig a home office – tette hozzá. Ez a cégek és a dolgozók számára is nyerő helyzet, hiszen előbbi költséget tud megspórolni, utóbbiak részéről pedig az otthoni munka lehetősége már-már alapvető elvárás.

Márpedig ez nem elhanyagolható szempont, hiszen az erős kereslet és a mérsékelt új kínálat az irodák bérleti díját is jócskán megemeli. A teljes üresen álló állományt nézve az átlagos havi bérleti díj 12,9 euró négyzetméterenként. Az „A” kategóriában már 15,3 eurót kérnek, ami 5 százalékos emelkedés tavaly ősz óta. Az új építésű házakban a kínálati ár akár 16-17 euró is lehet négyzetméterenként, a Belvárosban pedig a legdrágább irodákat 25-26 eurós négyzetméterenkénti áron kínálják. Már amennyiben van egyáltalán szabad terület.              

A szűkös kínálat visszavetheti a forgalmatAz idei harmadik negyedévben összességében 577 millió eurónyi befektetés érkezett a hazai nem-lakáscélú ingatlanpiacra, ami 46 százalékos növekedést jelent az előző negyedévhez képest. Az év első 9 hónapjában így a teljes befektetési forgalom már átlépte az 1,1 milliárd eurós határt, ami 3 százalékkal magasabb, mint tavaly ilyenkor. A CBRE előrejelzése szerint az idei év forgalma ezzel együtt a tavalyi – 1,76 milliárd eurós – szint alatt maradhat, és 1,5-1,6 milliárd euró körül alakulhat. Az év elején a CBRE által készített befektetői hangulatindexben a legtöbben a tavalyihoz hasonló forgalmat vártak idénre is, a szűkös kínálat miatt azonban a teljes forgalom elmaradhat a tavalyi szinttől.