Eltűntek a befektetők az ingatlanpiacról, de tavasszal ismét visszatérhetnek

Az agglomerációk éve lehet az ingatlanpiacon a 2020-as év az Otthon Centrum szerint. Az újépítésű lakások tovább drágulnak.

A budai és a pesti belváros ingatlanpiacáról lényegében eltűntek a befektetők a nyáron elindított új, kedvező kamatozású állampapír, a MÁP+ megjelenése után, az adásvételek száma a tavalyi felére esett vissza. A nagyobb hozamokhoz szokott befektetők tavasszal azonban újra visszatérhetnek, amennyiben azt látják, hogy az ingatlanpiac lendülete kitart – véli Kosztolánczy György, az Otthon Centrum vezérigazgatója. Márpedig szerinte nincs olyan fundamentális ok, ami változást hozna: a GDP nő, a bérek emelkednek, a hitelezés dübörög, a magyarok pedig továbbra is saját lakásban szeretnének élni.

Az ingatlanárak ugyanakkor már elértek egy lélektani határt, emiatt érezhető is a visszaesés a keresletben. A vevőknek és az eladóknak emiatt nehezebb lesz megtalálni a közös pontot, az értékesítési idő hosszabbodásra számítani kell. Bizonyos szegmensekben – például a paneleknél vagy a családi házaknál - ugyanakkor már megállt az áremelkedés.

Az újépítésű lakásoknál viszont további drágulással kell számolni. Januártól ugyanis a jelenlegi 5 százalékról ismét 27 százalékra emelkedik az újlakások áfája, amely érezhetően visszavetette az építési kedvet. A szűkebb kínálat pedig önmagában is drágulással jár – mutatott rá Kosztolánczy György.

Hogy mekkora lesz az áremelkedés, azt azonban nehéz megjósolni, hiszen rengeteg egyéb tényezőtől függ.

Eleinte egyaránt jelen lesznek a piacon 5, illetve 27 százalékos áfával kínált lakások is (az áfakedvezményt az év végén kivezetik, de ha egy projektnek 2018 novemberében már volt építési engedélye, ott még 5 százalékos áfával értékesíthetők a lakások). Az ár függ a kivitelezőtől is. Ma már csak nagyon drágán lehet építési telekhez jutni, emiatt a kisebb és közepes cégek vannak most nehezebb helyzetben, sokan nem is mertek újabb építkezésbe belevágni. A nagyobb cégek viszont hosszabb távra tudnak tervezni, már korábban fölvásároltak telkeket, és nem feltétlenül az adott projekten szeretnék maximalizálni hasznukat.

Mindent összevetve az Otthon Centrum a jövő évben is erős ingatlanpiacra számít, a 2020-as év pedig a cég szerint az agglomerációk éve lehet. Mind a főváros, mind a nagyobb vidéki városok vonzáskörzetében vannak még elérhető áron, élhető városokban otthonok. Hogy melyek a legélhetőbb városok, arról az Otthon Centrum egy rangsort is készített. A 25 ezer főnél népesebb települések oktatásra, egészségügyi ellátásra, munkahelyekre, foglalkoztatásra vonatkozó KSH-adatait vizsgálták meg, az így felállított rangsort pedig saját lakáspiaci tranzakciós tapasztalataikkal vetették össze. Mindezek alapján a budapesti belső kerületek járnak az élen, a külső kerületek és a kisebb vidéki városok kedvezőtlenebb paraméterekkel rendelkeznek, az agglomeráció és a megyeszékhelyek pedig a középmezőnyben helyezkednek el.

A foglalkoztatottság, az egészségügyi ellátás és az oktatás mutatói ugyanis a város méretének növekedésével egyre kedvezőbbek, míg a kisebb városok, illetve a főváros belső kerületei a munkába járáshoz szükséges idő terén végeztek az élen – magyarázta Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője. Az élhetőségi lista első két helyezettje így az I. és az V. kerület lett, és az élmezőnybe tartoznak még a pesti belváros kerületei (VI., VII., IX. és XIII.), valamint két budai kerület (I., XII.) is. Ezek a helyezések visszatükröződnek az ingatlanárakban is, hiszen ezekben a városrészekben a legmagasabbak a négyzetméterárak – jegyezte meg Soóki-Tóth Gábor, rámutatva: az elhelyezkedés több mint 90 százalékban határozza meg azt, hogy egy lakást mennyiért lehet eladni.

A budai és a pesti kerületek mutatói ugyanakkor igen eltérőek: míg a II. és a XII. kerület a felsőfokú végzettségűek és a foglalkoztatottak arányát tekintve büszkélkedhet kiemelkedő paraméterekkel, addig a belvárosi kerületek elsősorban a munkába járás időtartama alapján kerültek az élmezőnybe. A főváros külső kerületei (XV., XVI., XVIII., XX., XXI., XXII.) éppen emiatt állnak a lista végén: ezekről a területekről nagyon hosszú időbe telik bejutni a munkába, miközben a helyi szolgáltatások egy részét nem veszi igénybe a lakosság. A belvárostól való távolság, és az agglomerációs településekhez képest magas ingatlanárak miatt kevésbé is számítanak ezek a kerületek vonzó költözési célpontnak.

Vidéken Veszprém és Eger bizonyult a legélhetőbb városnak, ami főként annak köszönhető, hogy itt jutnak be a dolgozók a leghamarabb a munkahelyükre. A megyei jogú városok többsége a középmezőnyben helyezkedik el, a leggyengébb eredményeket Érd és Hódmezővásárhely érte el. A fővárosi agglomerációban Budaörs és Szentendre értékei lettek a legmagasabbak, ami a középmezőny elejére sorolta a két várost.