Barnamező, rozsdaövezet

A napokban megjelent a rozsdaövezeti törvény. A jogszabály a kormány május végén meghirdetett "rozsdaövezeti akcióprogramjának" elsődleges eleme, ezt még kormányhatározatok és későbbi kormányrendeletek fogják kiegészíteni. És legfőképp tervezett módon összehangolt lépések, amelyek az országban a felhagyott iparterületek, feleslegessé vált vasúti területek, egykori laktanyák újrahasznosítását szolgálják. Az akcióprogram és a törvény országos hatókörű, de mégis, Budapest az egyik legjobban érintett terület, hiszen itt négyzetkilométerekben számoljuk az elhanyagolt, romos épületekkel és környezeti károkkal terhelt, bizonytalan tulajdonviszonyú területeket. A köznyelv a barnamező és a rozsdaövezet fogalmát szinonimaként szokta használni, mostantól a jogszabályi definíciókra kell elsősorban figyelni.

Ezek a területek mindenhol a városok elsődleges fejlesztési tartalékaiként jönnek szóba, hiszen a korábbi iparterületeket sok esetben mára körbenőtte a város, a kiürült, funkciójukat vesztett földdarabok sokszor kiváló elhelyezkedésű, a városközponthoz közeli, jó közlekedésű helyeken terpeszkednek. Ezeknek az életre keltése sok szempontból, elsősorban városszerkezeti és környezetvédelmi szempontból sokkal kedvezőbb, mint újabb és újabb városszéli zöldmezős területeket bevonni a beépíthetők közé. Nem véletlenül kerül sor évtizedek óta ilyen újrahasznosítási programok kidolgozására és megvalósítására Párizsban, Barcelonában, Bécsben, Németországban – általában az európai nagyvárosokban.

Budapest várospolitikai programjaiban is hosszú ideje jelen van ez a megközelítés. Látni kell, hogy be is indult a folyamat, elsősorban ott, ahol a kiváló adottságú helyszíneken a magánfejlesztők megtalálják számításukat, és az új fejlesztések megtérülést biztosítanak a nem túl egyszerű programok beruházásaihoz. Az elmúlt évtizedekben így alakult át a Váci úti gyárak körzete Váci úti "irodafolyosóvá", új lakóterületek épültek/épülnek a Duna-parti panorámás helyszíneken, gyökeresen megváltozott a Lágymányos városképe – és még lehet sorolni az átalakuló helyeket.

Nem mindenhol várható azonban a spontán megújulás, van, ahol támogatásra, koncentrált előkészítésre van szükség. Ilyen állami fejlesztést is ismerünk a 2000-es évek elejéről, a budai Millenáris parkot, ahol az egykori Ganz Villamossági Művek ingatlanán épült ki színvonalas és igényes park, kulturális negyed, az ipari örökség szellemes megőrzésével. Nagyobb területek átalakítására, új városrészek teremtésére azonban még nincs példa.

Miért nehéz egy ilyen fejlesztés? Míg az ingatlanfejlesztőt, a magánépíttetőt szerencsés esetben közlekedési infrastruktúrával, közművekkel, egyszerűen kezelhető telekosztással várja egy építési lehetőség, a barnamezős területeken mindezt fáradságos, hosszú ideig tartó előkészítő munkával kell kialakítani. Meg kell küzdeni a környezeti károkkal, a talajszennyezéssel, ki kell alakítani egy új úthálózatot közművekkel, valamilyen módon a közszolgáltatásokat is biztosítani kell. Ennek az előkészítő munkának sok eseteben, ahol az új telkek értéke nem elég magas, nincs haszna, csak vesztesége. Ezért indokolt, hogy e területek megújulása önkormányzati, állami segítséget kapjon – és ez így is történik a világban.

Ezért döntő jelentőségű a most induló rozsdaövezeti akcióprogram, az új törvény.

Az új törvény – lényegében több meglévő törvény módosítása - elsődleges támogatási eleme a lakásértékesítésre vonatkozó 5 százalékos áfakulcs alkalmazásának lehetővé tétele. Ettől az ingatlanfejlesztők a lakásépítés fellendülését várják, ami csak Budapesten évente többezer új lakás megjelenését ígéri a kijelölt rozsdaövezeti akcióterületeken. Az áfakedvezmény kétségtelenül kedvezőbb piaci pozícióba hozza ezeket a lakásokat: részben vevőcsalogató lehetőséget ad, részben kompenzálja a fejlesztések extra költségeit.

Látni kell azért, hogy a nagy kármentesítéseket, nagy infrastruktúra fejlesztéseket nem ez a támogatás fogja fedezni, arra továbbra is nagyszabású előkészítő programokat kell indítani. Ez a támogatás valójában egyetlen fejlesztési formát, az ingatlanfejlesztő által eladásra épített lakástermék értékesítését támogatja. Nincs szó épületfelújításokról, bérlakásokról, magánerős lakásépítésről. Nincs szó egyelőre más típusú városi funkciókról – irodákról, közintézményekről, közterületekről -, bár a későbbi programokban ezek a fejlesztési elemek remélhetően megjelennek.

Örömteli tehát a kezdet – vagy mégsem? Mi okozhat fejfájást az önkormányzati főépítészeknek? Elsősorban a törvény végrehajtásának várható módja. A törvény ugyanis az ún. rozsdaövezeti akcióterületek kijelölését kormányrendeletekre bízza. Szeptemberre az önkormányzatokkal – Budapesten a kerületi önkormányzatokkal – egyeztetve országszerte kialakulnak azok a lehatárolások, amelyek ezzel a címkével rendelkeznek. Ezek a helyek azonban nem csak az áfakedvezmény miatt válnak kivételessé, hanem abból a szempontból is, hogy az akcióterületek egésze automatikusan kiemelten közérdekű beruházásnak minősül. Ezeken a helyeken nemcsak a hatósági eljárások lesznek kivételesek, hanem újabb kormányrendeletek határozzák majd meg a beépítési feltételeket – pontosabban eltérési lehetőséget a településrendezési tervektől, az építési szabályzatoktól vagy akár az országos tűzvédelmi szabályzattól.

Azt látjuk tehát, hogy az önkormányzatoknak ezeken a területeken nem lesz ráhatásuk, beleszólásuk már a fejlesztés irányába sem, nem határozhatják meg annak kereteit. A kiemelt területeknek nem kell illeszkedniük a fővárosi, kerületi tervek összefüggéseibe. Ez nemcsak a racionális tervezést boríthatja fel, hanem alapvetően átírja a településrendezési tervek készítésének rendjét. Ma egy településrendezési terv készítése során lehetőség van lakossági fórumok megrendezésére, a terveket választott képviselőtestületek fogadják el, lehetőség van törvényességi felügyeletre, a fejlesztőkkel településrendezési megállapodások megkötésére. Amennyiben ez a folyamat egy kormányrendelet készítéséért felelős műhely kezében összpontosul, ezek a lépések elmaradnak.

A főépítészek feje amiatt is fájhat, hogy vajon a kijelölendő akcióterületeken hogyan fognak működni az újonnan kialakuló városrészek. Ki fogja kiépíteni és főleg ki fogja működtetni a közlekedési és a kommunális infrastruktúrát? Az önkormányzatok fogják fizetni a közvilágítást és ők fogják eltakarítani a havat – miközben az új területek kijelölésébe, beépítésébe alig lesz beleszólásuk, különösen a Fővárosi Önkormányzatnak nem. Pedig pl. a közlekedési hálózatok, közművek működtetése, fejlesztése jelentős részben fővárosi feladat… Félő, hogy a döntések felülírják majd a szabályozási eszközökben szereplő átgondolt, komplex szemléleten alapuló előírásokat, ezzel pedig a kijelölt akcióterületen is túlmutató módon okozhatnak károkat. A fővárossal való egyeztetés kötelezettségét – éppen az összefüggések miatt - szükséges lett volna előírni a törvényben.

Üröm tehát az örömben, hogy az egész jogszabályi környezet alapvetően szűkíti az önkormányzatok hatáskörét, döntési lehetőségeit, önrendelkezését. Voltaképpen fityiszt mutat az önkormányzatiságnak, a szubszidiaritáson alapuló közigazgatási rendszernek. Nem csupán az a baj ezzel, hogy gyámság alá vonja az érintett területeket, és sérti az önkormányzatok jogkörét, hanem – és ez legalább ilyen fontos – lemond arról a tudásról, fejlesztő energiáról, ötlethalmazról és jövőkép-álomról, ami az önkormányzatoknál hosszú évek alatt összegyűlt, akkumulálódott. Csak reménykedhetünk abban, hogy a kormányzati szervezetek nyitottak lesznek, nem zárkóznak el az egyeztetésektől, hogy munkájuk során elsődlegesen a települések érdekeit tartják szem előtt, és a rendelkezésre álló források megosztásával az önkormányzati fejlesztéseket is ösztönzik. Azt gondolom, hogy az ilyen típusú együttműködésre az önkormányzatok örömmel vállalkoznak.