Harminc évvel ezelőtt, 1990-ben a közel 800 ezer budapesti lakás fele tanácsi bérlakás volt. Mára a mintegy 920 ezer fővárosi lakás kevesebb mint 5 százaléka, csupán 42 ezer maradt az önkormányzatok tulajdonában. A legtöbb önkormányzati lakással a XIII. kerület rendelkezik, de a teljes lakásállományon belül Józsefvárosban legmagasabb az arányuk, közel 10 százalék.
Hogy jutottunk ide?
A rendszerváltozáskor az állam kivonult a lakás-szektor finanszírozásából és érdemi szabályozásából egyaránt. A leromlott állapotú régi építésű bérházakban és lakótelepi épületekben megtestesülő tanácsi lakásvagyon anélkül került önkormányzati tulajdonba, hogy fenntartásához az állam forrást biztosított volna. A problémát az önkormányzatok úgy oldották meg, hogy gyors ütemben és nagy kedvezményekkel eladták a lakásokat a bérlőknek. Ez többnyire a bérlőknek is érdekük volt, főleg azoknak, akiknek korábban volt szerencséjük vagy összeköttetésük jó helyen és viszonylag jó minőségű épületben tanácsi lakáshoz jutni. Rosszul csak azok jártak, akik rossz állapotú, nagy felújítási igényű házban vették meg a lakásukat. A lakásprivatizációnak tehát erőteljes hatása volt az egyenlőtlenségek növekedésére.
Mi az, ami mégis megmaradt önkormányzati lakásnak? A társasházzá alakított épületekben azok a lakások, amelyeket a bérlők még kedvezményes áron sem tudtak, vagy – elsősorban az idősek és egyedülállók – akartak megvenni. Józsefvárosban a megmaradt önkormányzati lakások harmada tartozik ebbe a csoportba.
Teljes épületeket jellemzően négy okból tartottak meg az önkormányzatok saját tulajdonban. Ha az épület valamilyen fejlesztési területre esett, ahol később lebontották. Ha annyira rossz állapotú volt, hogy a szükséges felújításokat az újdonsült tulajdonosoknak esélyük se lett volna elvégezni. A Józsefvárosban az önkormányzati lakások közel fele nem komfortos, és rossz állapotuk miatt az előző önkormányzati vezetéstől megörökölt 4300 bérlakásból 860 üres. Budapesten a műemléki védelem alatt álló házakat sem engedték privatizálni. Végül lakásgazdálkodási okokból is megtartott néhány önkormányzat lakásokat – legyen miből adni a leginkább rászorulóknak.
A nemzetközi tapasztalatok egyértelműek abban, hogy a városokban a lakhatás biztonságát, a hajléktalanság megelőzését legjobban egy érdemleges méretű köztulajdonú bérlakásrendszer, illetve egy szociális elemeket tartalmazó finanszírozási, szabályozási rendszer szolgálja. Ezzel szokták szembe szegezni, hogy nálunk nem érdekesek a nemzetközi tapasztalatok, mert a „magyar ember” jobban szereti a tulajdont, mint a bérlakást. Ez azonban korántsem „lelki beállítódás” kérdése, hanem a szabályozórendszeren múlik. Ha a támogatások révén úgy tud valaki tulajdonhoz jutni, hogy ráfordításai alig nagyobbak, mint ha lakást bérelne, akkor nyilván előnyben részesíti a tulajdont. A tulajdonszerzéshez kapcsolódó támogatás az egyik előidézője a magyar jóléti rendszert jellemző perverz újraelosztásnak, vagyis annak, hogy a magas jövedelműek több szociális támogatáshoz jutnak, mint a szegények.
Miért van szükség önkormányzati bérlakásokra? A lakhatás biztonságán, a hajléktalanság megelőzésén túl a jól működő bérlakás-szektor elősegíti a munkaerőpiaci mobilitást, csökkenti a munkanélküliséget. Az önkormányzati bérlakásoknak piacszabályozó, árcsökkentő szerepük is lehet.
Van egy olyan hatás is, amit ritkábban szoktak számba venni, a területi szegregáció ellensúlyozása. Ez nem tisztán szakmai ügy, hanem értékválasztás kérdése is. Józsefváros előző vezetése például a kedvezményes bérű önkormányzati lakások elosztása során előnyben részesítette a magasabb jövedelmű pályázókat. Józsefváros jelenlegi vezetése viszont értéknek tekinti a társadalmi sokszínűség megőrzését, szeretné elkerülni egyik végletként a gettósodást, hogy csak szegények éljenek egy területen, másik végletként a dzsentrifikációt, vagyis a szegények kiszorítását a városból. Az egyensúly megtalálásának és megőrzésének leghatásosabb eszköze a megfelelő bérlakáspolitika. Az önkormányzati bérlakás-szektor felszámolása és így a szegények, köztük a romák városból való kiszorulása fontos szerepet játszott a területi egyenlőtlenségek szélsőséges méretűvé válásában.
Szólnak érvek az önkormányzati lakásprivatizáció folytatása és teljessé tétele mellett is, amelyeket érdemes mérlegelni. Továbbra is fennáll bérlakásgazdálkodás veszteségessége. A VIII. kerületben a lakásgazdálkodás deficitje megközelíti az évi 650 millió forintot. A deficit számos eszközzel csökkenthető, többek között az üres lakások számának mérséklésével és jobb lakbérpolitikával. Az önkormányzatok alapvetően háromféle lakbért alkalmaznak: szociális (amit megfelelő lakhatási támogatási rendszer is helyettesíthet), költségelvű és úgynevezett piaci, de a gyakorlatban e két utóbbi gyakran elmarad a tényleges költségektől, illetve a piaci lakbértől. A lakhatási válság a legszegényebbeken túl most már olyanokat is súlyosan érint, akik képesek a szociálisnál lényegesen magasabb, költségelvű vagy akár a piacit közelítő lakbért fizetni, ezért az önkormányzati bérlakáspolitika egy szélesebb körre is kiterjedhet. Fontos azonban, hogy az ilyen lakások elosztása is átláthatóan, a lakásínség mértékén alapuló pályázati rendszerben valósuljon meg.
A fizetési hátralékok korábbinál rugalmasabb kezelése, az adósságrendezéshez nyújtott segítség is növelheti a bevételeket. De valamekkora deficit akkor is megmarad. Az eddigiek azonban azt igazolják, hogy az önkormányzati bérlakásállomány megtartása fontos közszolgáltatás, amire áldozni kell, ahogy az óvodára vagy az egészségügyre. Ezek esetében se fogalmazunk úgy, hogy az óvodák fenntartása veszteséges volna.
Azokban a kerületekben, ahol már kicsi az önkormányzati lakások száma, felmerül, hogy kevés az évenként megürülő lakás, ami a rászorulóknak lenne adható. Az eladás révén felszabaduló pénz viszont közvetlenül fordítható a szegények támogatására, ilyen módon több embert lehet elérni. Ez az érv annyiban önellentmondásos, hogy logikája szerint azért kell tovább csökkenteni a bérlakások számát, mert túl kevés van. A VIII. kerületi önkormányzat célkitűzése épp ezért a lakott bérlakások számának növelése. De a bérlakások megtartására akkor is szükség van, ha alig ürülnek a meglévők, feltéve, hogy a társadalmi sokszínűség fenntartását, a hátrányos helyzetűek kiszorulásának megakadályozását értéknek tekintjük.
Hogyan finanszírozható a lakott bérlakások számának növelése és összetételének javítása?Érdemes megemlíteni a Corvin-sétány programot, amit néhányan a dzsentrifikáció példájaként szoktak emlegetni, más oldalról nézve viszont a rendszerváltás utáni Magyarország legnagyobb szociális lakásprogramjának tekinthető. Eredményeként 360 bérlő család költözött a kerületen belül jobb lakókörnyezetben lévő, nagyobb és komfortosabb lakásba. Bérleményük átlagos területe 29-ről (!) 39 négyzetméterre nőtt.
Az üres vagy bontás során megüresedő telkek hasznosítása a jövőben is lehetőséget kínál támogatott lakhatási formák kialakítására, önkormányzati bérlakások építésére vagy rossz állapotú lakások rendbehozására. A józsefvárosi elképzelések központi eleme egy nonprofit önkormányzati lakástársaság létrehozása, szoros együttműködésben a fővárossal és más kerületekkel. A társaság által kezelt lakásportfólió részben önkormányzati, részben a magánpiacról bérelt lakásokból áll majd, biztonságos működtetéséhez az önkormányzatok garanciaalapot hoznak létre, optimális esetben kormányzati támogatással. Jelenleg erre kevéssé számíthatunk, a kormányzat pár hete vonta el a VIII. kerülettől a költségvetésben lakásfelújításra előirányzott 620 millió forintot. Pedig a lakhatási válság enyhítése érdekében a kormányzatnak pénzügyi és jogi eszközökkel inkább helyzetbe kéne hoznia az önkormányzatokat, hogy egyenrangú szereplőként tudjanak megjelenni a lakáspiacon.