Rozsdaövezet vagy barnamező?

A COVID legnagyobb áldozatai az emberek mellett a városok, ahol a meghatározó szolgáltatási szektort érintette legsúlyosabban a válság, megtorpant a gazdaság bővülése. A városoktól az alkalmazkodás a jelenlegitől eltérő gondolkodást és cselekvést igényel. A hatásokat a kormányzatok és az önkormányzatok direkt anyagi segítséggel és/vagy városrendezési eszközök bevezetésével tudják enyhíteni.

A kormányzati kommunikáció szerint a 2020. évi LXXVII. törvényt (a rozsdaövezeti akcióterületek létrehozásához szükséges intézkedésekről) is ilyen segítségnek szánták a városok válság utáni „újraindításához”. De vajon segíteni fogják-e ezek az intézkedések a minden szempontból beszűkülő lehetőségekkel induló önkormányzatok és az általuk képviselt városlakók helyzetét?

Születtek már ilyen fejlesztést segítő intézkedések az 1900-as évek Budapestjén is: a századelő gazdasági válságai sújtotta fővárosban, a Nagykörút tervszerű befejezése érdekében. Németországban pedig a törvény lehetőséget ad a városi önkormányzatoknak arra, hogy a leromlott területrészek felújításához speciális szabályokat alkossanak. A válsághelyzetben tehát fontos, hogy a városoknak legyenek beavatkozási eszközeik, sőt ilyen helyzetben a kormányzatok bővíteni szokták az önkormányzati eszközöket, és nem elvonni a hatásköröket, a forrásokat.

Azt a különböző városrendezési tervek állapítják meg, hogy milyen funkciójú, méretű házakat lehet építeni, milyenek legyenek az utcák, a terek, a közmű- vagy az intézményellátás. Ezek a tervek határozzák meg, hogy mi szükséges ahhoz, hogy az épülő új területek ne az előző városrészek kárára növekedjenek. A rendezési tervek tehát a város alkotmányának is tekinthetők, az egymás mellett élők, a tulajdonosok, a vállalkozók számára előre tervezhető helyzeteket, lehetőségeket és átlátható viszonyokat, egyenlő jogokat biztosítanak. Budapesten a kerületi és a fővárosi önkormányzat együttesesen kezdeményezi a tervezést, a lakosság bevonását célzó partnerségi lépések mellett. Több mint 30 hatóság vesz részt az elfogadásában a rendőrségtől a környezetvédelmen, a katasztrófa-védelmen át a közlekedési és közmű szolgáltatókig. A végén az „állami főépítész törvényességi pecsétje” is rákerül a tervre.

A posztindusztriális korszakban erőteljesen megváltozott nagyvárosaink szerkezete, a funkciójukat vesztett volt ipari területek helyén új funkciók – a szolgáltatás, lakhatás – jelentek meg. Ezeknek az átváltozásoknak a kezelését nevezik - jogszabályokban is definiáltan és világszerte elfogadottan – barnamezős fejlesztéseknek. A „rozsdaövezet” kifejezés is megjelenik, de minden esetben funkcióját vesztett volt vasúti, ipari, vélhetőleg valamilyen szempontból szennyezett területre utalva. A nemrég meghozott rozsdaövezeti – barnamezős - akcióterületekkel foglalkozó törvény elnevezése azt sejteti, hogy a volt ipari területek megújítása került a törvényhozó a figyelme fókuszába.

A törvényi erőfeszítés a válság leküzdésének elősegítésére jelentős gazdasági előnyöket biztosít az érintett területek megújításában érdekelt ingatlanfejlesztőknek és rajtuk keresztül az építőiparnak. Látszólag a barnamezős területek átalakulása a cél, kapcsolódva a lakásépítéshez, hogy bizonyos területeken megmaradjon az alacsonyabb áfa adta árelőny. Ezek nagyon fontos és jó várospolitikai célok.

Az első meglepetés ott érhet minket, hogy a törvényben a „rozsdaövezeti akcióterület” már nem is csak a nevében jelzett területekre vonatkozik, hanem megfoghatatlanul szélesebb térségekre, ahol akár nincs is felhagyott ipari terület. A következő meglepetés, hogy nem csak a „lakás áfa” a kedvezmény, hanem olyan új szabályok bevezetésének lehetősége, amelyeket a városok még csak nem is ismernek előre. A harmadik, hogy a települési önkormányzatok teljesen kimaradnak a döntéshozatalból.

A jelenlegi szabályok idézőjelbe helyezése alapvetően módosítja az egyes városokban a telkek értékét. A törvény meghozatala előtt nem történt meg az az egyeztetés, amely az önkormányzatoktól a hatóságokig terjedne, és amely mind a városlakók, mind a telektulajdonosok, vállalkozók, mind az önkormányzatok számára biztosítaná a jog előtti egyenlőséget. A törvény utal ugyan az önkormányzatokkal történő egyeztetésre - a fővárosi önkormányzatot ebből eleve kizárva -, de előre nem látható, hogy milyen szempontok szerint és hogyan történik a döntés, a városlakók pedig semmiképpen sem kerülnek képbe. Az akcióterületek kijelölésébe senkinek semmilyen beleszólást nem enged a jogszabály, a lehatárolás majd csak utólag ismerhető meg. Az viszont látható, hogy a szakmai fogalomhasználattal ellentétben a rozsdaövezeti akcióterületek nem egy barnamezőként definiált terület részei, hanem „jellemzően barnamezőt is magukba foglaló”, jóval nagyobb, akár városrészeken is átnyúló területek lehetnek.

Félő, hogy a hamarosan kijelölendő területek szabályozását ötletszerűen változtatják meg, a következményeinek vizsgálata nélkül. A területfelértékelés fontos és jó célja ad-hoc beavatkozásokhoz vezet, hiszen a rendeletekben lefektetett “kiemelten közhasznú” státusz a helyi jogi normákat, önkormányzati rendeleteket, műemlék- vagy környezetvédelmi szabályokat felülírja. Az érvényben lévő komplex városrendezési tervet - amelyet az állami főépítész is jóváhagyott - sem kell betartani. Ellehetetlenül az önkormányzatok feladata, hogy a helyi közakaratot képviseljék.

Sérül az az alapelv is, hogy a város növekedésének árát mindenki a részvétele arányában fizesse meg. A jelenlegi jogszabályból nem látszik, ki biztosítja, hogy ezek az új fejlesztések ne parazita módjára kerüljenek be a város szövetébe. A várostervezés sokrétű eljárásrendje sérül, ezért nem láthatók, nem tervezhetők és nem kezelhetők a helyzetek. Csak remélni lehet, hogy nem a már itt élők kárára történnek a fejlesztések.

Még van mód a változtatásra, ha a törvényhozó is úgy akarja. Az egyik legfontosabb változtatás a nem megfelelő fogalomhasználat orvoslása lehetne. A “rozsdaövezeti akcióterület” meghatározásakor egyértelművé kellene tenni, hogy a volt ipari, vasúti területek, a felhagyott szovjet laktanyák, tehát valódi rozsdaövezetek kerülhessenek csak be az egyes beavatkozási területek közé, a helyi települési önkormányzatok bevonásával.

A törvény jelen formájában nem biztosítja a települési részvételt a döntésekben, hiszen a kiemelten közhasznú státusz ezt nem teszi lehetővé. Ha lenne törvényalkotói akarat, teljesülhetne a partnerségi előírás, a nyilvánosság bevonása, a tervezhetőség és a folyamat révén létrejövő városrészek szakmai megalapozottsága.

A rendkívüli helyzetre tekintettel lehetne új eszközökkel segíteni a gyorsító és egyszerűsítő szándékot, képviselve a nyilvánosságot és a szakszerűséget is. Például már ma is megvan a lehetőség az internetes kormányzati felületeken a fejlesztések megjelenítésére, mód lenne arra, hogy az érintett négy szereplő - a Fővárosi Önkormányzat, a kerületi önkormányzat, a terület tulajdonosai, a fejlesztők – közös projekt javaslataikat előterjesszék. Olyan fejlesztési javaslatok kaphatnák meg a kiemelt “városfejlesztési akcióterület” státuszt, ahol a négy érintett fél a magyar jogszabályoknak megfelelő településrendezési szerződést megköti. Ebben a szerződésben lehetne mindent rögzíteni az ellátások helyzetéről, az egyes városi szabályok kezeléséről.

Fontos lenne, hogy a javaslatban a fejlesztők mutassák be és vállalják, hogy az államtól kapott kedvezmények - több építés, kevesebb áfa – hogyan segítik a célok teljesülését: mennyi lakás épül és milyen vételárral, milyen bérleti díj csökkenéssel? Az állami szakemberek az elbírálás során a javaslattevőkkel egyeztetve tudják meghozni a döntést, a kormányhivatalok pedig megalkotni a jogi normákat.

Vagyis van olyan megoldás, mely a meglévő magyar törvényi környezetre támaszkodva, a helyiek és a települési önkormányzatok bevonását biztosítva, a rendkívüli helyzetben is átlátható, előre tervezhető, a közösség érdekét szolgáló együttműködést felépítve, hatékonyan teljesíti a kitűzött célokat.