Lakásárak: már nincs hova drágulni

Számos új otthonteremtési támogatást lehet majd igénybe venni 2021-ben, az ingatlanárakra azonban inkább a koronavírusjárvány következményei lesznek hatással.

Ismét kedvezményes újlakásáfát hoz a 2021-es év: az újépítésű, 150 négyzetméternél kisebb lakásokat, vagy 300 négyzetméter alatti házakat 27 százalék helyett megint 5 százalékos áfával lehet majd megvásárolni. Ezt az 5 százalékot is visszaigényelhetik januártól azok, akik a családi otthonteremtési kedvezmény (csok) segítségével veszik meg az adott ingatlant. A csokkal vásárolt lakások után nem kell a 4 százalékos vagyonszerzési illetéket sem megfizetni – ez a kedvezmény nem csak az új, hanem a használt lakásokra is vonatkozik.

Logikusnak tűnhet az az érvelés, hogy a jövőre elérhető támogatások fokozott keresletet generálnak majd, ami ismét feljebb nyomja az ingatlanárakat, ám Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint nem így lesz. Úgy látja: a 2021-es év ingatlanpiacát alapvetően nem a csok-kedvezmények fogják meghatározni. Ezeket ugyanis a korábbi évek tapasztalatai alapján csak minden ötödik lakásvásárló tudja igénybe venni.

A koronavírusjárvány ugyanakkor jelentős változásokat hozott az idén az ingatlanpiacon, és módosította a vásárlók preferenciáit is, ez pedig kihat az új évre is. A külföldi turisták eltűnése miatt például Budapest belvárosában már nem lehet kiadni a lakásokat rövidtávra, emiatt a befektetési célú vásárlások visszaestek. A korlátozások miatti bezártság, a home office-ban végzett munka terjedése felértékelte ugyanakkor a külvárosi, agglomerációs területeket, a kertes házakat, a jó infrastruktúrával rendelkező kisebb településeket. Eközben a KSH adatai szerint a második negyedévben 6,7 százalékkal csökkent a használt lakások ára. Ilyesmire az elmúlt öt évben nem volt példa, hiszen a drágulás évről-évre kétszámjegyű volt. A második negyedévi csökkenés viszont éves alapon is 3,2 százalékos ármérséklődést jelentett.

A lakásárak azonban még mindig a megfizethetőség határát súrolják, sőt, bizonyos szegmensekben gyakorlatilag azon túl vannak. A használt lakásokért kétharmadával, az újépítésűekért háromnegyedével kell többet fizetni most, mint 2015-ben. Utóbbiak ára ráadásul még most sem csökkent, az újlakások esetében 2020 első félévében 5,2 százalékos volt az éves drágulás. E területen Balogh László szerint az újévben sem várható az árak mérséklődése, a drágulás üteme azonban tovább fékeződhet. A használt lakásoknál viszont zömmel inkább árcsökkenés vagy stagnálás jöhet jövőre.

A használt lakások esetében Budapest belvárosában a most 850-950 ezer forint körül mozgó négyzetméterárak a 2021-es év során 700-800 ezer forintra eshetnek vissza, a főváros egészét jellemző 650-700 ezer forintos átlagár 3-4 százalékot is csökkenhet.

Balogh László azt mondja: az ingatlanárak mozgását a gazdaság teljesítőképessége, a fizetések és a munkaerőpiac alakulása is erőteljesen befolyásolja. A megyeszékhelyeken az árváltozás így főként attól függ majd, mennyire gyorsan sikerül majd az adott városnak és régiónak talpra állnia. Egyes városokat kevésbé érintett meg a koronavírus, ezekben a 200-400 ezer forint között terjedő négyzetméterárakra még 5 százalékos drágulást is hozhat az új év, míg más megyeszékhelyeken inkább a stagnálás lesz jellemző – véli a szakértő. Az egyéb városok 250-300 ezer forintos négyzetméterára is gyakorlatilag szinten maradhat, a kistelepüléseken viszont tovább folytatódhat a lendületesebb, 5-10 százalékos drágulás. Ez a felfutás a falvakban már 2019 végén elkezdődött a falusi csokkal. Ezeken a településeken ugyanakkor alacsony, 150-200 ezer forintos négyzetméteráron lehet vásárolni, így a kissé nagyobb kereslet is legfeljebb 20 ezer forintos négyzetméterár-növekedést hozhat. Az egyes településtípusok használtlakás-áraiban tehát továbbra is jelentős, háromszoros-négyszeres különbségek leszenek, ám az olló egyre inkább zárulni fog – vetíti előre Balogh László.

Az újépítésű lakások piacán viszont más a helyzet. Itt árcsökkenés és drágulás irányába ható tényezők egyaránt vannak, ám Balogh László szerint valószínűbb, hogy az áremelkedés folytatódik majd, csak kissé visszafogottabban. Budapesten jelenleg 800-900 ezer, a drágább megyeszékhelyeken, Debrecenben vagy Székesfehérváron 600-650 ezer forintnál kezdődnek a négyzetméterárak. Az áfakedvezmény a 2021-es évben nem hoz majd automatikusan áresést, miután a kínálatban szereplő újépítésű lakások jelentős részét eddig is 5 százalékos áfakulccsal lehetett értékesíteni. (A korábbi, 2019 végén kivezetett kedvezményes áfát lehetett még érvényesíteni azokra az ingatlanokra, amelyeknek 2018 novemberégi volt építési engedélye). Az árakat inkább az mérsékelné, ha a beruházók fantáziáját beindítaná az áfakedvezmény, és sokkal több lakás épülne – fogalmazott Balog László. Az alacsonyabb áfa időszakát azonban megint szűkre szabta a kormány – a lakásokra 2022 végéig kell építési engedélyt szerezni és 2026 végéig kell felépíteni azokat –, a beruházóknak emiatt sietniük kell majd. A felfokozott kereslet pedig várhatóan drágulást hoz az építőanyagok és a munkaerő, végül pedig a lakások árában. A költségeket emelik a januártól életbe lépő szigorúbb energetikai előírások is. A szakértő szerint így az újépítésű lakások ára az újévben 10 százalék alatti mértékben ugyan, de tovább emelkedik majd.

60 négyzetméter, 13 év spórolás

Országos átlagban csaknem 13, Budapesten több mint 16, Nógrád megyében viszont alig 5 évig kellene minden hónapban fizetése 30 százalékát félreraknia egy átlagbérből élő házaspár mindkét tagjának ahhoz, hogy meg tudjon vásárolni egy 60 négyzetméteres lakást. A megyénkénti különbség tehát továbbra is hatalmas, az elméleti lakáshoz jutási idő ugyanakkor országos átlagban csaknem másfél évvel csökkent – derül ki az OTP Ingatlanpont elemzéséből. Az országos átlagos lakásár ugyanis 2020 első félévében 2019-hez képest 2,5 százalékkal csökkent, miközben az átlagjövedelem 7,4 százalékkal nőtt. Ez csaknem másfél évvel – 14-ről 12,7 évre – csökkentette az elméleti lakáshoz jutási időt. Korábban – 2014 és 2019 között – ez a mutatószám végig emelkedett, így a mostani csökkenés mindenképpen fordulót jelent, de egyelőre nehéz megjósolni, hogy milyen hosszú lesz ez az időszak – magyarázza Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője. Csökkenés 8 megyében és Budapesten figyelhető meg, 7 megyében viszont még tovább tart lakáshoz jutni, 4 megyében – Borsodban, Hajdú-Biharban, Nógrádban és Jász-Nagykun-Szolnok megyében – pedig nincs változás. Az elméleti lakáshozjutási idő Budapesten csökkent a legnagyobb mértékben – 0,9 évvel –, de még így is a fővárosban kell a leghosszabb ideig – 16,4 évig – megtakarítani a lakásvásárláshoz. A legnagyobb növekedés – 0,7 év – Békés megyében mutatható ki, itt az ingatlanok nagy ütemű áremelkedése miatt az elméleti lakáshoz jutási idő 8,2-ről 8,9 évre változott.