Míg a Covid miatti lezárások idején mindenki nagyobb lakásba szeretett volna költözni, addig most a rezsicsökkentés kivezetése és a száguldó infláció a kisebb lakások felé tereli a vásárlókat. Ezek pedig a növekvő kereslet miatt ütemesen drágulnak is – gyorsabban, mint a nagyobb ingatlanok. Budapesten már 1 millió forint körüli összeget kérnek a 40 négyzetméter alatti lakások négyzetméteréért, legyen szó akár panel-, akár téglaépítésűről. Vagyis már egy garzonért is 40 millió forintot kell fizetni a fővárosban. A megyeszékhelyek többségén ennél még ugyan némileg olcsóbban lehet hozzájutni a kisebb lakásokhoz - 322 ezer és 938 ezer forint között mozognak az árak ebben a méretkategóriában -, de az összes nagyvárosban az látszik, hogy a fajlagos ár a garzonok esetében magasabb, mint a közepes méretű lakásoknál.
Ez persze korábban is jellemző volt a hazai ingatlanpiacra, de az utóbbi időben az olló egyre jobban nyílik. Budapesten ugyan változatlanul 9 százalék a közepes méretű lakások árelőnye, Győrben viszont tavaly még csak 4 százalék volt a különbség, az idén viszont már 21. Ennek oka, hogy a megyeszékhelyen 59 százalékkal drágultak a garzonok, míg a 40-80 négyzetméteres lakások „csak” 31 százalékkal – derül ki az ingatlan.com lapunk számára kigyűjtött adataiból. Szolnokon tavaly még a közepes méretű lakásokért kértek 4 százalékkal magasabb négyzetméterárat, az idén fordult a helyzet, és ezek lettek 17 százalékkal olcsóbbak a garzonoknál. A háttérben utóbbiak 56 százalékos drágulása áll. Kaposváron tavaly még 12, az idén már 22 százalék volt a közepes lakások árelőnye, mivel a garzonok itt 61 százalékkal drágultak. Debrecenben, Kecskeméten vagy Miskolcon is 9, 7, illetve 12 százalékos különbség volt az áremelkedés ütemében a két méretkategóriában. Így ezekben a nagyvárosokban is jóval többe kerülnek már négyzetméteráron nézve a garzonok, mint a nagyobbak.
Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint
a garzonok növekvő népszerűsége miatt az eladók mozgástere is nagyobb, így jobban tudják emelni az árakat, mint a nagyobb alapterületű lakások tulajdonosai.
A kisebb lakások pedig részben azért kelendőbbek, mert a magasabb fajlagos ár ellenére a végösszeg még mindig kisebb, mint ha egy nagyobb lakást vennének akár alacsonyabb négyzetméteráron. A megugró infláció miatt eközben az ingatlanpiacra menekülő befektetők is a könnyebben kiadható garzonokat keresik a legjobban. A harmadik, mostanában előtérbe került szempont pedig az, hogy a kisebb lakásoknak a rezsiköltsége is alacsonyabb. Nagy valószínűséggel az áram- és gázfogyasztás ezeknél még belefér a rezsicsökkentett mennyiségbe – mondta Balogh László.
A rezsiszabályok módosítása ezzel együtt hatalmas változásokat még nem okozott a hazai ingatlanpiacon, most még csak ennek előszele érződik - fogalmazott a szakértő. A kínálatban egyre több lakás és ház jelenik meg, miközben a kereslet egyre visszafogottabb, és emiatt egyre tovább tart értékesíteni egy ingatlant. (Az újszerű vagy újépítésű, energiatakarékos ingatlanok e folyamatok alól kivételt jelentenek, hiszen ezek továbbra is keresettek és jól értékesíthetők.) Augusztusban már 7 százalékkal több használt lakóingatlant hirdettek meg eladásra – ezek közül is a legnagyobb arányban a közepes méretűek kínálata nőtt -, a hirdetések iránti érdeklődések száma viszont 8 százalékkal visszaesett.
Bizonyos ingatlantípusoknál – például a vidéki, nagyobb alapterületű, korszerűtlenebb családi házaknál – már lehet érzékelni a drágulás lassulását, tényleges árcsökkenés azonban akkor jöhet, ha a tulajdonosok rákényszerülnek ingatlanjaik értékesítésére
– hangsúlyozta Balogh László. Szerinte ez a jövő év elején következhet be. Egyrészt azért, mert november, december táján fognak szembesülni a családok a magasabb rezsiszámlákkal. Másrészt a korábbi évek tapasztalatai alapján az olyan nagy horderejű döntéseket, mint egy ingatlan értékesítése, többnyire az év végi ünnepek táján szokták meghozni a családok.
Ha kicsi a lakás, akkor mindegy, hogy tégla vagy panel
A panelok és a téglaépítésű garzonok közötti korábbi árkülönbség a fővárosban szinte teljesen eltűnt: előbbieket 957 ezer, utóbbiakat 1 millió 40 ezer forintos négyzetméteráron kínálják most. A vidéki nagyvárosokban némileg alacsonyabbak az árak, de a panelgarzonok korábbi árelőnye itt is elolvadni látszik – olvasható ki az ingatlan.com lapunk rendelkezésére bocsátott adataiból. Néhány megyeszékhelyen még van érezhető különbség a két ingatlantípus között. Győrben 993 ezer forint a tégla-, és 814 ezer a panelnégyzetméterár, Székesfehérvárott 1 millió és 793 ezer, Pécsett 797 ezer és 650 ezer, Miskolcon 560 ezer és 492 ezer forint a medián kínálati négyzetméterár. Másutt viszont a fővároshoz hasonlóan szinte alig van eltérés: Debrecenben a téglaépítésű garzonok négyzetméterára 896 ezer, a paneleké 886 ezer forint, Egerben előbbiekért 753 ezer, utóbbiakért 720 ezer forintot kérnek. Kecskeméten 760 ezer, illetve 740 ezer, Veszprém 930 ezer és 900 ezer forintért kínálják a két lakástípust. A nagyobb, 40-80 négyzetméter közötti alapterületű lakások kínálati árában többnyire még számottevő különbség van típustól függően. Győrben a közepes méretű téglalakásokat 837 ezer, a panelokat 646 ezer forintért kínálják, Debrecenben 800, illetve 630 ezer forint a medián négyzetméterár. Kecskeméten 626 ezer forintot kérnek a téglalakásokért, és 524 ezret a panelokért, Pécsett 664 ezer, illetve 522 ezer, Székesfehérvárott 710, illetve 638 ezer forintot. Miskolcon viszont ebben a méretkategóriában nem látszik éles különbség, a téglalakás négyzetmétere 406 ezer, a panelé 395 ezer forintba kerül.
Ekkortól elsősorban a nagy alapterületű vidéki családi házak ára csökkenhet, hiszen ezek minden bizonnyal még nagyobb számban fognak megjelenni a kínálatban, a kereslet ezek iránt viszont nem valószínű, hogy felfut. Márpedig, aki akár több millió forinttal olcsóbban, de még időben értékesíti az ingatlanát, a rezsiszámlán akár vissza is nyerheti ezt egy energiahatékonyabb lakás megvásárlásával – véli Balogh László. Szerinte kérdéses, hogy ez elindít-e egy dominóeffektust az ingatlanpiacon. Lehetnek olyanok, akik inkább ezeket az olcsóbb ingatlanokat veszik majd meg a drágábbak helyett, és maguk újítják fel azokat. Az erre vállalkozó vevők ugyan többnyire kevesebben vannak, de ha kinyílik egy ilyen lehetőség is, az adott esetben akár vissza is foghatja a többi, kevésbé korszerű ingatlan drágulását is – magyarázta. Balogh László hangsúlyozta: az árak alakulását a makrogazdasági helyzet is erőteljesen befolyásolja majd, mindenesetre nehéz elképzelni az elkövetkező időszakban egy olyan ingatlanpiacot, ahol a vevők ismét egymás sarkát tapossák majd.
Több pénzből kisebb alapterület vásárolható
A Covid-járvány 2020-as kitörésekor jellemző 20 millió forint helyett ma már inkább 30 millió forinttal érdemes számolnia a lakásvásárlásban gondolkodóknak – állapította meg a Duna House. Az ingatlanközvetítő hálózat körképe szerint ekkora összegből Békéscsabán és Miskolcon lehet a legnagyobb, 94, illetve 92 négyzetméter alapterületű használt lakásokat venni. Debrecenben ennyi pénzből már feleekkora lakás sem jön ki: itt a 30 millió 41 négyzetméterre elég. Pedig 2020-ban itt még 20 millió forintból 3 négyzetméterrel nagyobb lakást lehetett venni. Általánosságban az ország keleti megyeszékhelyein 70 négyzetméteres lakás vásárolható 30 millió forintból, míg nyugaton ennél 10 négyzetméterrel kisebb. A főváros egyes részein – a XII., V. és II. kerületekben - viszont csak 27-29 négyzetméterre elég ennyi pénz. Családi ház esetében már nagyobb alapterülettel lehet számolni. Békéscsabán ez 154 négyzetméterre elég, míg Miskolcon 105 négyzetméterre. Két éve utóbbi megyeszékhelyen ugyanakkor még 20 millió forint is elég volt egy nagyobb, 113 négyzetméteres családi házra. Szolnokon most 90, Kecskeméten 86, Győrben 84, Székesfehérvárott 70 négyzetméteres házat lehet venni 30 millió forintból. Szegeden csak 45 négyzetméter jön ki most ennyiből, holott a Duna House adatai szerint 2020-ban még ennél 10 millió forinttal kisebb összegből is elérhető volt egy 80 négyzetméteres családi ház.
Nem elég a fizetés a hitelre
Az ezredforduló óta nem látott 13 százalékos szintre emelte a Magyar Nemzeti Bank (MNB) a jegybanki alapkamatot kedden. Az irányadó ráta emelkedése következtében fél év alatt a lakáshitelek teljes hiteldíjmutatója (thm) is duplázódott, de a 8-9 százalék körüli thm még mindig elmarad az alapkamattól. A bankok eddig ugyanis csak óvatosan emelték hiteleik kamatát, hiszen egyre fogyatkozik a fizetőképes kereslet. Ennek egyik oka, hogy a bérek korántsem nőttek a kamatokkal és az ingatlanárakkal egyenes arányban, és a száguldó infláció miatt egyre kevesebbet is érnek. A KSH szerint júliusban kereken félmillió forint volt a hivatalos bruttó átlagbér, ami ugyan 15,3 százalékos emelkedés, de reálértéken csak 1,4 százalékot jelent a 13,7 százalékra ugrott infláció miatt. A teljes munkaidős alkalmazottak nettó mediánbére pedig csak 257 ezer forint volt, vagyis a dolgozók fele legfeljebb ennyi pénzt vitt haza júliusban. Ők egy lakáshitel esetében ennek maximum a felét kitevő havi kiadásban gondolkodhatnak. Az MNB adósságfékszabályai szerint ugyanis a törlesztőrészlet nem lehet magasabb a nettó jövedelem 50 százalékánál. Vagyis az alkalmazottak fele esetében legfeljebb 128 500 forint lehet a havi teher.
A money.hu lakáshitel-kalkulátora szerint ugyanakkor a jelenleg legkedvezőbb 20 éves futamidejű, fix törlesztőrészletű, 20 milliós lakáshitelek 161-164 ezer forintos havi törlesztéssel érhetők el. Vagyis az alkalmazottak fele ebbe nem fér bele, ekkora hitelt nem tud felvenni. A fővárosban ugyanakkor a 40 milliós garzon megvásárláshoz nem is 20, hanem 32 millió forint hitelre volna szükség, a kötelezően előírt 20 százalékos, azaz 8 millió forintos önerő mellett.
