Elérhetetlen lett az otthonteremtés, az árak és hitelkamatok sokakat elzárnak egy saját vagy új lakástól

Mind a kereslet, mind a kínálat szűkül a lakáspiacon, így egyre kevesebb ingatlan cserél gazdát. Ez megállíthatja a drágulást is, ám most a magas lakásárak és hitelkamatok sokakat elzárnak egy saját vagy új otthontól. Egy kétgyermekes fővárosi családnak az elérhető támogatások igénybevétele mellett is csaknem kétszer annyi jövedelemmel kell rendelkeznie most egy új lakás hitelből történő megvásárlásához, mint egy vidéki családnak.

Jelentősen lelassult a nyár közepétől az ingatlanpiaci drágulás, de ez még korántsem jelenti azt, hogy olcsóbban lehetne hozzájutni most a lakásokhoz és házakhoz, mint egy évvel ezelőtt. Sőt, az év első felében lezajlott rekord áremelkedések, és a piaci hitelek folyamatos drágulása miatt évek óta nem látott mélységekbe zuhant a lakásvásárlás elérhetősége. Ez már a főbb lakáspiaci számokon is meglátszik, hiszen a Magyar Nemzeti Bank (MNB) novemberi Lakáspiaci jelentése szerint szeptemberben bő harmadával kevesebb adásvétel történt, mint egy éve. A harmadik negyedévben pedig mindössze 32 ezer lakás cserélt gazdát, az egy évvel korábbi 42 ezer után: ilyen kevés adásvételre utoljára 2013-ban volt példa.

A jelenlegi szabályok szerint az év végén kifutó falusi csok még valamelyest tudta mérsékelni a visszaesést, legalábbis a támogatásra jogosult településeken "csak" 16,5 százalékkal csökkent az adásvételek száma. A megyeszékhelyeken viszont már 30, a nem csokos községekben pedig 37 százalékkal zuhant be a forgalom. Ennek oka, hogy az év első felében a lakásárak drasztikus emelkedésével párhuzamosan meglódult az infláció is, a hitelek pedig egyre drágábbak lettek, így a lakásvásárlásra fordítható jövedelmek és lehetőségek egyre jobban szűkültek.

A jegybank adatai szerint április és június között nominálisan 24,8 százalékkal drágultak a lakások, ami az elmúlt 9 évben mért legmagasabb áremelkedést jelenti. A vidéki városokban még ezt az országos átlagot is meghaladó gyorsasággal, 31,2 százalékkal drágultak a lakóingatlanok. A fővárosban viszont kissé lassabb, 20,4 százalékos volt az áremelkedési ütem, a községekben pedig 15,6 százalék. A gyorsuló infláció miatt reálértelemben ez országosan „csak” 12,8 százalékos drágulást jelent, ami már némileg elmarad a korábbi csúcsot jelentő 16,1 százaléktól. A harmadik negyedévben már jelentősen lassult a lakásárak éves növekedése, ami azonban még mindig nominálisan 18,4, reálértelemben 1,7 százalékos drágulást jelent (utóbbi alacsony értékben a magas infláció vastagon szerepet játszik).

Az ingatlanárak és a lakáshitel-kamatok emelkedését mindeközben a bérek növekedése nem tudta ellensúlyozni, így a kölcsönből történő lakásvásárlás elérhetősége az idén jelentősen romlott. Az otthonteremtési támogatást igénybe venni tudók számára még kedvezőbb a kép, ám akik erre nem, vagy kisebb mértékben jogosultak, azok lakásvásárlási lehetőségei hosszú évek óta nem látott mélységbe süllyedtek – hívta fel a figyelmet Winkler Sándor, az MNB vezető közgazdasági elemzője. Az MNB jelentése szerint, mivel az újépítésű lakások jobban drágultak, mint a használtak, az elérhetőség problémája e szegmensben még jelentősebb, pláne a fővárosban. Vidéken ugyanis még mindig inkább megfizethetők az ingatlanok, mint Budapesten. Egy kétgyermekes fővárosi családnak például - az elérhető támogatások igénybevétele mellett is - közel kétszer annyi jövedelemmel kell most rendelkeznie egy új lakás hitelből történő megvásárlásához, mint egy vidéki családnak.

A lakásárak jövedelmekhez viszonyított nagysága egyébként már tavaly elkezdett emelkedni, és ez az idei első félévben is folytatódott. A drágulás Budapesten és az összes vidéki régióközpontban meghaladta a jövedelmek emelkedését. Debrecenben a tavalyi 11,8 év után az idei első félévben már 13,3 évnyi teljes nettó átlagkeresetre volt szükség egy 75 négyzetméteres lakás megvásárlásához. Miután egész Európában romlott a lakásvásárlás elérhetősége, Budapest továbbra is az ötödik legkevésbé megfizethető főváros a kontinensen, de eközben a 16,3 évnyi országos átlagjövedelem helyett már 18 évnyire van szükség egy 75 négyzetméteres lakóingatlan megvásárlásához.

Nincs vége a hiteldrágulásnak

Egyre sűrűbben emelgetik hiteleik kamatát a kereskedelmi bankok, emiatt év elejéhez képest most már 40 százalékkal magasabb törlesztőrészlettel lehet fölvenni 20 évre egy 20 millió forintos lakáskölcsönt. A Bank360.hu lakáshitel kalkulátora szerint az idén februárban egy ilyen kölcsön 4,78 százalékos teljes hiteldíjmutatóval (thm) havi 128 ezer forintos törlesztővel is elérhető volt. Jelenleg viszont a legjobb ajánlat is 50 ezer forinttal magasabbról, 178 ezer forintról indul, 9,24 százalékos thm mellett. A nagybankoknál ugyanakkor jellemzően már inkább 180-200 ezer forint közötti havi törlesztőrészletekkel lehet találkozni, és nem ritka az ennél magasabb ajánlat sem.

A háttérben az októberben már 21,1 százalékra ugrott inflációt megfékezni szándékozó jegybanki kamatemelések állnak, ami miatt immár 18 százalékon áll az irányadó ráta. Bár a kereskedelmi bankok még most is jóval ezalatt maradnak, kínálatukból mára végleg eltűntek a 9 százalék alatti thm-ek, a nagyobb pénzintézetek fele már 10 százalék feletti ajánlatokat ad, olykor nem is kicsivel. A Bank360.hu körképe szerint nincs már olyan bank, amelyik ne drágította volna meg jelzáloghiteleit legalább egyszer a Magyar Nemzeti Bank (MNB) szeptember 27-i alapkamat-emelése és az ezt követő, október 14-i rendkívüli kamatemelése után. A kamatváltoztatások azóta folyamatosak, így a feltételek régebben szokásos hó eleji módosulását november közepén újabb drágítások követték. Jellemzően most azok a bankok emeltek, amelyek legutóbb egy hónapja tették meg ezt. További emelés azoktól a bankoktól várható, amelyek legutóbb október közepén nyúltak a lakáshiteleikhez, és még 10 százalék alatti thm-mel is kínálják azokat.

A folyamatos kamatemelések miatt egyre többek számára válik elérhetetlenné egy lakáshitel felvétele, hiszen az adósságfékszabályok miatt csak a nettó jövedelem feléig lehet eladósodni. A KSH legutolsó, augusztusi adatai szerint a bruttó mediánbér 389 ezer forint volt, ami adókedvezmények nélkül nettó 258 ezer forintnak felel meg. Legfeljebb ennyit visz haza tehát havonta a 3,2 millió teljes munkaidős alkalmazott fele, ami azt jelenti, hogy csak olyan hitelt tudnak fölvenni, aminek a törlesztőrészlete havonta maximum 129 ezer forint. Egy 20 millió forintos, 20 éves futamidejű lakáshitel tehát 1,6 millió dolgozó számára már elérhetetlen, pedig abból még a használt lakásokért a megyeszékhelyeken átlagosan kért 27,5 millió forintos vételár sem jön ki, nemhogy a budapesti 43,4 millió. Lehetne persze a futamidő elnyújtásával kisebbre faragni a havi törlesztőt, de nem biztos hogy tanácsos ilyen magas kamatszintek mellett hosszú évtizedekre eladósodni.

A jegybank pedig elejét is veheti ennek, hiszen egy november eleji kormányrendelet értelmében nem csak a havi törlesztőre, hanem a teljes adósságra vonatkozóan is megállapíthat jövedelemarányos maximumokat. Egy ilyen szabályozás ugyanakkor még jobban visszavetheti a hitelezést, holott szeptemberben már csak 79,3 milliárd forintot, azaz feleannyi lakáshitelt vettek fel az ügyfelek - kétszer olyan drágán -, mint egy éve.

Az MNB Hitelezési felmérése szerint a lakáshitelek iránti kereslet visszaesését szinte valamennyi bank érzékelte a harmadik negyedévben, 91 százalékuk további visszaesésre számít a jövőben is. Ebben az időszakban a pénzintézetek harmada szigorított a lakáscélú hitelek feltételein a gazdasági kilátások és az ügyfelek hitelképességének romlása miatt, ami az adósságfék-szabályok szigorúbb belső alkalmazását jelentette. Eközben ugyanakkor több mint felük mérsékelte a hitelek felárait. A következő fél évben a bankok háromnegyede készül további szigorításra, ekkor már a felárak emelésével.