Júliusban az elmúlt év ugyanezen időszakához képest Budapesten átlagosan 9 százalékkal, míg országosan 10 százalékkal emelkedtek az albérleti díjak - derül ki a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) és a Ingatlan.com közösen készített mutatójából. Mindez jóval meghaladja az erre az időszakra közölt 4,1 százalékos inflációt, aminek növekedési mértéke igencsak meglepte az elemzőket. Részben ez is szerepet játszik abban, hogy az idei albérleti piaci roham, ami augusztusra és szeptemberre tehető, eltér az elmúlt években megszokottól.
Korábban az volt a jellemző, hogy a ponthatárok kihirdetése után a gólyák részéről azonnal, vagyis már a következő hétfőn napi 2-3 ezer telefonnal is több kiadó lakás iránti érdeklődés futott be – nyilatkozta a Balogh László, a piac egyik legnagyobb szereplője, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. A fokozott lakáskereslet aztán egészen szeptemberig szinten maradt. Ez a hirtelen élénkülés viszont idén elmarad.
Ennek elsődleges oka, hogy az albérletárak szintje „platózott”, vagyis elérték a fizetési lehetőségek felső határát. Az adatok alapján ezen sok csodálkozni való nincs is, a – feladott hirdetések alapján kalkulált – kiadó lakások átlagos havi díja Budapesten az elmúlt hónapban már 250 ezer forint volt. Ami talán sokakat meglep: ettől alig maradnak el a debreceni költségek, ott átlagosan 230 ezer forintot kérnek egy-egy lakásért, Székesfehérváron ugyanez 195 ezer, Győrben 190 ezer, Veszprémben 170 ezer, Tatabányán 173 ezer, Szegeden 160 ezer, míg Pécsen 150 ezer forint – közölte a társaság lapunkkal.
A teljesítőképességek határát elérő díjak következtében az élénkülő kereslet ugyan most is „megvan”, de időben elhúzódik, hosszabb időszakban jelenik meg. Az árakat érzékelve ugyanis egy réteg, jellemzően azok, akik felsőbb évfolyamba járnak és korábbi bérleti szerződéseik kifutottak, már júniusban igyekeztek jobb, s legfőképp olcsóbb lakást találni. Egy másik kör viszont éppen ellenkezőleg, halasztja az albérletkeresést. A társasághoz beérkező visszajelzések alapján ez ugyancsak a díjak magas szintjével van összefüggésben. Megpróbálnak ugyanis akár csak egy hónappal is, de kevesebbet fizetni, hiszen a jelenlegi költségek mellett a fővárosban egy ilyen döntéssel akár több százezer forintot spórolhatnak.
Összességében a rekordmagas árak ellenére is elmondható: az albérleti szektor szociálisan érzékenyebb, mint a lakáspiaci közeg.
Ennek okai szintén az anyagiakra vezethetők vissza. Ha ugyanis valaki lakása bérleti díját túl magasra lövi be, akkor heteket, de akár több hónapot is bukhat a bevételi oldalon, hiszen nem lesz lakója, ami számára százezrekben mérhető kiesést jelent. Éppen ezért, ha a bérlő és a lakástulajdonos egymásra talál, akkor ilyenkor sokkal jellemzőbb, hogy nem, vagy az ágazatban jellemzőnél jóval csekélyebb mértékben növelik az árat. Ez a magatartás leginkább a Covid időszakában volt jellemző, amikor is szakértői becslések szerint a főbérlők 50-60 százaléka valamilyen kedvezményt adott lakójának.
Balogh László rámutatott, hogy a főszezonban nem csak a kereslet, de rendszerint a kínálat is emelkedni szokott. Mindenki tudja ugyanis, hogy ezekben a napokban lehet a legkönnyebben megtalálni a megfelelő bérlőt. Ezzel együtt az áremelési szándékot is most tudják a leginkább érvényesíteni. A korábbi évek attraktív állampapírpiaci hozamai miatt azonban akadtak kétségek, hogy az igényekhez passzoló, megfelelő mennyiségű lesz-e lakáskínálat az idei szezonban. Az értékpapírpiaci befektetési lehetőségek ugyanis érdemi forrásokat szívtak el az ingatlanpiacról és a befektetési lakásvásárlások mérséklődtek. Most ugyan a hozamok csökkennek, ami miatt ismét az ingatlanpiac felé fordulhatnak a szabad forrásokkal rendelkezők, ám korántsem volt biztos, hogy ez tükröződik majd a számokon. Az elmúlt két-három hétben azonban a lakáskiadási hirdetések száma 6-8 százalékkal megugrott a vállalatnál. Vagyis nagyon úgy tűnik, hogy a hozamcsökkenések árnyékában, akinek lehetősége van rá, az a befektetési lehetőségek között ismét számba veszi az ingatlan és a lakáskiadási piacot is.
Felvetésünkre, hogy az iparág az elmúlt években mennyit tisztult, a szakember megjegyezte, hogy
a 2010 előtti években nem volt könnyű olyan embert találni, aki mindent bevallott és a bérbeadást szerződésekkel támasztotta volna alá. Azóta viszont nagyot változtak a feltételek és az adózási szabályok is.
Immár lehetőség van egykulcsos megoldásra, amikor is az adó mértéke az ingatlan bérbeadásából származó bevétel 13,5 százaléka - a 10 százalékos költséghányad levonása után. Ennek köszönhetően ma már igyekszik szinte mindenki szerződéseket kötni, aminek több oka is van. Egyrészt, ha létezik egy írásos kontraktus, akkor vitás esetben a lakóval szemben hatékonyabban tud eljárni a főbérlő, vagyis lépni tud, ha szükséges, hogy bejusson az ingatlanába. E mellett az említett adótétel immár az a szint, ami elviselhető, és így "biztosan nyugodtan alszanak”. Ezen felül immár a lakásbérlők is igénylik a szerződéskötést. Egy albérletbe való beköltözés ugyanis tetemes pénzmozgással jár, hiszen egyrészt ki kell fizetni az első hónap díját, majd az ilyenkor jellemző 2 hónapos kauciót. Ez a budapesti átlagárral számolva már 750 ezer forintos kiadást jelent, ami nem kevés. Aligha akad olyan ember, aki ekkora összeget szerződés nélkül adna át – fogalmazott Balogh.
A kiadott lakások minőségében is tetten érhető javulás. Ilyen díjak mellett ugyanis a bérlők már elvárnak egy szolgáltatási szintet. Ezt az ingatlankiadók széles köre igyekszik is hozni. Ennek az az előnye is megvan, s ez a motiváció másik jelentős része, hogy egy szép lakással könnyebben ráakad a tulajdonos a megfelelő bérlőre. A lakás állapota ugyanis az első komoly szűrő a jelentkezéskor. Márpedig az ingatlanbérleti piac komoly bizalmi kérdés, s sok múlik azon, hogy az ember megtalálja-e a közös hangnemet a partnerével. Ez nagyon is fontos, hiszen hosszú távú üzleti kapcsolat alakul ki közöttük. Pontosan ez az, amit sokan felismernek és így költenek is a bérbe adandó ingatlanjukra. Ez a hozzáállás mindenképpen jót tesz az ingatlanállománynak. Mostanra azonban olyan árak alakultak ki, hogy gyakorlatilag nincs olyan lakás, amit ne lehetne kiadni, mert széles az a kör, akik ezeket az átlagárakat sem képesek már kifizetni, ám lakniuk azért kell valahol – zárta Balogh László.
A lakáskiadáshoz nem kell adószám
A lakástulajdonos a tűzzel játszik, ha csak egy kézfogásra, dokumentumok aláírása nélkül adja ki ingatlanát. "A bérlőknek a bérbe vett lakásról mindig legyen érvényes lakásbérleti szerződésük, a havi lakbér kifizetését pedig érdemes folyamatosan dokumentálni" – tett közzé tájékoztatót a NAV a napokban. A legegyszerűbb, ha a bérlők átutalással fizetnek és a közlemény rovatban feltüntetik a dátumot és a „bérleti díj” megnevezést.
A hivatal rámutatott, hogy a lakáskiadáshoz nem kell feltétlenül adószámot kiváltani, hacsak a bérbeadó nem választ valamilyen adószámhoz kötött gazdálkodási formát. Ha a bérbeadó magánszemély és nem turisztikai céllal adja ki ingatlanját, akkor a bérbeadás főszabály szerint áfamentes. A havi lakbérről átvételi elismervényt kell kiállítani, azaz írásban rögzítik a bevételt.
A bérbeadás teljes bevételéből a jövedelem kétféle módon állapítható meg. Az egyik lehetőség a tételes költségelszámolás, amikor a bevételt csökkentik az igazolható költségek (közüzemi számlák, felújítási költségek) és az értékcsökkenés. A másik lehetőség, hogy a teljes bevételből 10 százalék költséghányad levonásával állapítja meg jövedelmét a bérbeadó. A jövedelem után negyedévenként adóelőleget kell fizetni, és az éves szja-bevallásban ingatlan-bérbeadásból származó jövedelemként kell feltüntetni. Az adó mértéke 15 százalék, ami a költséghányad levonása után a teljes bruttó összeg 13,5 százaléka.
Évi 40 ezer ember keresi a helyét
Idén hozzávetőlegesen 120 ezer diák nyert felvételt valamely főiskolára vagy egyetemre. Iparági becslések szerint ezen tanulók mintegy negyedének-harmadának, vagyis 30-40 ezer embernek kell a lakhatását valamilyen módon megoldani. Ehhez jönnek még azok az idősebb tanulók, akik nem az első évüket kezdik a felsőoktatásban. Utóbbiak száma néhány ezer körül mozog.
