Lakásáfa-engedmény: sok-sok milliót lehet spórolni a hosszabbításon

Publikálás dátuma
2018.11.08 06:30
illusztráció
Fotó: / Németh András péter
Maradhat 2019 után is az ötszázalékos áfa, de csak ott, ahol már megvan az építési engedély. A magánépítők hoppon maradhatnak.
Fellélegezhetnek azok a lakásvásárlók, akik a tervezői asztalról vásároltak új építésű lakásokat, de az építkezéseknél jelentős csúszásokat tapasztalnak. Gratulálhatnak maguknak azok a beruházók is, akik a kedvezményes lakásáfa körüli bizonytalanság ellenére úgy döntöttek, belevágnak további lakásépítési projektekbe. Varga Mihály pénzügyminiszter szerdán ugyanis bejelentette: a 2018. november 1-jén végleges építési engedéllyel rendelkező lakóingatlanok értékesítésénél 2023. december 31-ig még alkalmazható lesz az 5 százalékos kedvezményes áfa-kulcs – amennyiben eddig az időpontig eladják ezeket a lakásokat. A Pénzügyminisztérium a parlament törvényalkotási bizottságán keresztül még a héten benyújtja ez irányú javaslatát, és amennyiben elfogadják - márpedig efelől a parlament működési gyakorlatát tekintve nem sok kétség lehet – egy jelentős jogbizonytalanságot rendez. A jelenleg érvényben lévő jogszabály szerint 2020-tól megszűnik az új lakásokra vonatkozó, 2016-ban bevezetett 5 százalékos kedvezményes áfakulcs, és ismét 27 százalékos áfát kell majd fizetni ezen lakások vásárlása után is. A kezdettől világos jogszabályok ellenére azonban az ingatlanpiacon élt a remény a hosszabbítás iránt, amit a kormány is erősített azzal, hogy lebegtette a kérdést. Kategorikus kijelentést a kedvezményes áfa 2019 végi tényleges megszűnéséről csak a választások után tett Varga Mihály. A problémát az jelenti, hogy az építőanyag és munkaerőhiány miatt számos, már megkezdett projekt csúszik – akár fél évet-évet is -, ezért már egy jó ideje látható, hogy többezer beígért lakás nem készül el 2019 végére. Ha viszont az átadás 2019-től 2020-ra tolódik, akkor egyik napról a másikra több mint 20 százalékot ugrik az ár, így például egy eredetileg 40 millió forintért kínált ingatlan ára 48 millióra kúszik fel. Ez különösen a hitelből vásárlóknak okoz komoly problémát: a nagymértékű drágulás fedezetét nem tudják kigazdálkodni, és az októbertől szigorított hitelezési szabályok miatt valószínűleg több hitelt sem tudnának fölvenni. Így nem csak a lakás úszik el, de az addig befizetett foglaló is. A helyzet megoldására a bankok sem tudtak megnyugtató választ adni. Úgy tűnik, a helyzet tarthatatlanságát a kormány is egyre inkább belátja, pár hete ugyanis már tett egy engedményt: a 2019 végén szerkezetkész állapotú társasházak lakásaira 2019 után is alkalmazni lehet az 5 százalékos áfakulcsot. A mostani javaslat még egyértelműbbé teszi a helyzetet: a már építési engedéllyel rendelkező lakások esetében a vevők és az eladók is nyugodtan számolhatnak továbbra is az 5 százalékos áfával. A forgalmi adó körüli bizonytalanság miatt egyre lanyhuló építkezési kedven azonban valószínűleg nem lendít majd túl sokat az engedmény, hiszen az ezután engedélyezett lakásokra már nem vonatkozik. A KSH legfrissebb adatai szerint az idei év első 9 hónapjában a tavalyinál ugyan 28 százalékkal több – 10 218 – új lakást adtak át, az építési engedélyek száma azonban visszaesett. A kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 26 655 volt, ami 6,2 százalékkal kevesebb, mint 2017 azonos időszakában. A visszaesés főként a fővárost érinti, ahol 25 százalékkal csökkent az építendő lakások száma. Ennek oka, hogy a beruházók főként a már megkezdett projektekre koncentráltak, hogy a munkaerő- és építőanyaghiány közepette is be tudják fejezni azokat az áfa emelkedése előtt. Ezek az adatok azonban még abból az időszakból származnak, amikor még nem lehetett tudni, mi lesz a lakásáfa sorsa. Azóta megérkezett a szerkezetkész lakásokra vonatkozó enyhítés, ami miatt még kissé emelkedhet a november 1-ig kiadott építési engedélyek száma. Nagy lökést a javaslat nem ad a lakásépítési piacnak, azonban csökkentheti a visszaesést és véget vethet a kapkodásnak – mondta érdeklődésünkre Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. A már engedéllyel rendelkező beruházásoknál nem kell kapkodni a kivitelezéssel, és a vevőknek sem kell tartaniuk attól, hogy a csúszások miatt egyik napról a másikra megemelkedik a kialkudott vételár. Balogh László számításai szerint a módosítás nyomán mintegy 5 ezer lakás építtetője és vásárlója lélegezhet fel: ennyit fenyegetett a csúszások miatt az áfaemelkedés réme. Az engedmény azonban akár tízezres nagyságrendben is érintheti az építkezéseket, hiszen számos olyan kivitelező is van, akik már minden papírt beszereztek, de az építőipari kapacitáshiány miatt még nem tudtak belevágni az építkezésbe. Ezek a beruházások most felértékelődnek, a nagyobb kapacitással rendelkező vállalkozók felvásárolhatják ezeket, és akár az árakban is engedményeket adhatnak a vevőknek – véli Balogh László. Szerinte a módosítás hatására egyébként is lassulhat az újlakások drágulása, hiszen a változás hatására újraütemezhetik az eddig a magasabb áfával beárazott projekteket a beruházók, így a még csak tervezőasztalon létező újlakások ára akár még csökkenhet is a korábban tervezett árszinthez képest.    
5 ezer lakás építtetője és vásárlója lélegezhet fel
Megszűnhet a kapkodás Balogh László szerint a javaslat nem ad lökést a lakásépítési piacnak, azonban csökkentheti a visszaesést és véget vethet a kapkodásnak

A "kisemberekre" most sem gondoltak

Nem tesz említést a Pénzügyminisztérium közleménye a magánszemélyek építkezései kapcsán 5 millió forintig visszaigényelhető áfa szabályozásának kérdéséről, így feltételezhetően itt marad az eredeti elképzelés: 2020-tól megszűnik a saját használatra építettetők áfa-kedvezménye. A kérdés sok embert érinthet, hiszen a KSH adatai szerint a lakásépítés fele-fele arányban oszlik meg a természetes személyek és a vállalkozások között. A saját családi házat építtetők ugyanakkor még nagyobb csúszásba kerülhetnek, hiszen a tőkeerős nagyberuházóknál valószínűleg jóval kisebb eséllyel találnak építőanyagot és szakembert. 

2018.11.08 06:30
Frissítve: 2018.11.08 06:30

Zavaros áramszünet-magyarázattal odázta el a hűtő- és mosogépcsere-pályázatot a kormányzat

Publikálás dátuma
2018.11.19 14:09
illusztráció
Fotó: AFP/
Beadási lehetőség helyett áramzavarokkal kapcsolatos, ködös üzenetek fogadták az energiatámogatási honlapon a jelentkezni próbáló közép-magyarországiakat. Szerdán új kör.
Meglepő üzenet fogadta az állami hűtő- és mosógépcsere-támogatást lebonyolító állami NFSI honlapján azokat, akik élni kívántak a közép-magyarországiak – így a fővárosiak – számára eredetileg ma 10 és 14 óra közötti idősávban meghirdetett lehetőséggel. Eszerint a „Mai napon az ELMŰ-ÉMÁSZ karbantartási munkálatai miatt áramszünet lesz, ezért a közép-magyarországi régió lakosai részére a pályázatbeadás egy későbbi időpontban lesz lehetséges. Együttműködésüket köszönjük!” Röviddel 11 óra után az NFSI-t felügyelő Innovációs és Technológiai Minisztérium (ITM) már módosított magyarázattal jelentkezett. Eszerint „Technikai okok miatt megváltozik az Otthon Melege Program utolsó fordulójának időpontja. A közép-magyarországi régióban a korábban tervezett, november 19. 10-14 órai pályázati időpont helyett egy későbbi időpontban pályázhatnak a Budapesten és Pest megyében élők. A változás oka, hogy a közép-magyarországi régióban a mai napon is áramszünettel járó karbantartási munkálatokat végez az ELMŰ-ÉMÁSZ. Így vannak olyan területei a régiónak, ahol az adott időszakban a pályázók nem tudják használni számítógépeiket. A pályázatbeadás ezért egy későbbi időpontban lesz, hogy senkit ne érjen hátrány. A pályázatbenyújtás új időpontja 2018. november 21. 16.30 – 20.30.” Hamar a honlapon közzétett szöveg is hasonlóra változott. Az Elmű-ÉMÁSZ ellátási területén rendszeresen hajt végre karbantartásokat – tájékoztatta az ügy kapcsán lapunkat Boross Norbert szóvivő. Ez rendszerint néhány utcát érint. A mai napon se történt a közép-magyarországi térségben kiemelt, nagyobb területet érintő karbantartás, éppígy jelentős üzemzavarról se értesültek. Kérdésünkre visszaigazolta: november 9-én, amikor az NFSI 10 és 14 óra között Észak-Magyarország lakossága számára biztosította a jelentkezés lehetőségét, az ÉMÁSZ szintén végzett a területen szokásosnak mondható karbantartásokat. Az áramszolgáltató eme munkálatokról az érintett háztartásokat legkésőbb azok megkezdése előtt 15 nappal kiértesíti, így lehetőséget biztosítva a felkészülésre. (Igény esetén térítés ellenében aggregátorokat is rendelkezésre bocsátanak.) Az ügy kapcsán a társaság előzetesen semminemű megkeresést nem kapott az NFSI-től – szögezte le. November 21-én 16 óra 30 perc, vagyis munkaidő után viszont már valóban jóval kevesebb eséllyel zajlanak a társaság ellátási területén előre ütemezett karbantartási műveletek – valószínűsítette Boross Norbert. A helyzet jelenleg teljesen érthetetlen. Míg az első közleményből arra lehetett következtetni, hogy az áramkarbantartás magát az NFSI-t (ügyvitelét, szerverei működését) akadályozza, a második szerint már azért aggódnak, mert az érintett térség hárommillió lakosából néhány száznál – előre ismert módon – nincs áram. (Ebből a szempontból az NFSI eredeti közleményéből az a téves következtetés is levonható lenne, hogy karbantartás miatt az egész térség sötétségbe borult, ami szintén nem felel meg a valóságnak.) A pályázatbeadási honlapon cikkünk írásakor csak a közlemény volt olvasható, se továbblépési lehetőséget, se elérhetőségeket, se pályázati dokumentumokat nem kínálnak fel. Kísérleteinkre a Google memóriából kibányászott, eredeti honlapon szereplő hat ügyfélszolgálati telefonszám mindegyike foglaltat jelzett. Azóta eme adatokat visszahelyezték a kezdőlapra. Feszítő kérdés, hogy vajon hány lehetséges jelentkező szenvedett tényleges hátrányt az - előre tudható - áramszünet miatt ahhoz a kárhoz képest, ami a váratlan lépéssel a beadást tervezőket érte.    Tisztázó jellegű kérdéseinkkel írásban kerestük úgy az NFSI-t, mint az ITM-et; esetleges válaszukról szintén tájékoztatjuk olvasóinkat. Mindazonáltal az eddigi jelekből erőteljesen valószínűsíthető, hogy a kiírt magyarázat nem fedi a halasztás valós okait. Így az pusztán az Orbán-kabinet egy újabb kommunikációs kamuja. Nem ez az első eset, hogy Fidesz-KDNP-kormányzás alatt az energiatámogatási rendszer összeomlik. 2014 októberében a kazán-, nyílászáró- és hűtőcsere-pályázat se indult el az ígért időpontban . Akkori – valósnak bizonyult – hivatkozásuk szerint informatikai rendszerük nem bírt a jelentkezők rohamával. Kétségtelen: szakértők szerint a térségenként felkínált néhány százmillió forint támogatási keret rendkívül lényegében csak jelzésértékű a lakosság tényleges igényeihez képest. Ennek nyomán a biztosított összeget rendszerint néhány óra alatt lejegyzik. Nagy valószínűséggel a szerverösszeomlásokra vezethető vissza az az akkor született döntés is, hogy az egész ország helyett térségenként nyitják meg az online lehetőséget. (Azt viszont, hogy a beadási ablak az érdeklődők számára tényleg csak néhány órán át áll nyitva, most szentesítették először.) Bár akkor felelősöket nem neveztek meg – a galibát sokak egy fontos pozícióba ültetett rokon rossz döntéseire vezették vissza -, a lebonyolítást az állami ÉMI Építésügyi Minőségellenőrző Innovációs Nonprofit Kft.-től az e célra alapított állami NFSI vette át. Az elmúlt évek során a pályáztatás ebből a szempontból - egy 2015-ös "hálózati üzemzavart leszámítva - nyugodt mederben zajlott. (Szakértők szerint nagy számú, egyidejű online megkeresés kezelése az informatika világában régóta megoldott.) Míg a jelentkezési ablakot korábban hajnali 0 órától nyitották meg, két éve átálltak a reggel 8-ra. Az értelemszerűen ekkor induló áramhálózati karbantartások mindeddig mégse merültek fel a pályáztatást akadályozó tényezőként. Az Orbán-kormány parlamenti választások utáni átszabása jelentős törést hozott a tavalyra egyre inkább felfutó, vissza nem térítendő lakossági energiahatékonysági támogatások terén. Így az új fenntarthatósági államtitkár, Weingartner Balázs csak október közepén hirdette meg a tavalyi háztartásinagygépcsere-pályázat folytatását, vagyis a keret kétmilliárd forintos feltöltését. Eszerint az állam a listából kiválasztott hűtő, fagyasztó vagy mosógép árából annak energiahatékonysági mutatói alapján 25-45 ezer forintot térít meg. A jelentkezéseket a hét térség érdeklődői szokás szerint november 5-től mostanáig más-más napokon adhatták fel, rendre 10 és 14 óra között. A messze legnagyobbnak számító, ezúttal összesen 612 millió forintra érdemesült közép-magyarországi térséget ezúttal utolsóra hagyták. A korábban illetékes nemzeti fejlesztési tárcától eltérően az ITM mindeddig nem adott ki közleményt a jelentkezők térségenkénti számáról és a beadott igényekről.
2018.11.19 14:09

A borzasztó drága Budapest miatt egyre jobb biznisz az agglomerációban is lakást kiadni

Publikálás dátuma
2018.11.19 13:24
A kép illusztráció. FOTÓ: Shutterstock
Fotó: /
Még mindig olcsóbban lehet lakást vagy házat bérelni a fővárosi agglomerációban, mint a belső kerületekben, ám a különbség egyre csökken.
Többnyire még mindig jobb feltételekkel lehet lakást vagy házat bérelni az agglomerációban: a fővároshoz közeli településeken a budapesti Belvároshoz képest átlagosan 70-80, a külső kerületekhez viszonyítva 20-30 százalékkal kerül kevesebbe a lakásbérlet.  A főváros külső budai és pesti körzeteiben, illetve a szomszédos agglomerációs városokban található kiadó családi házak esetében viszont már kisebb a különbség a bérleti díjakban, mint a lakásoknál – derül ki az az Otthontérkép.hu elemzéséből, amely 15 agglomerációs település kiadó ingatlanait vizsgálta. Ennek oka, hogy a cégek egyre nagyobb arányban keresik ezeket a házakat cégközpont céljából vagy vezetőik számára. Az agglomerációs bérleti piacon egyébként növekszik a kereslet, mivel egyre többen költöznek oda. A KSH november elején közzé tett jelentése szerint Pest megye vándorlási egyenlege - a 2000-es évek elején és közepén tapasztalt nagy költözési hullám 2010 körüli lassulását követően - ismét meredeken emelkedik, azaz folyamatosan híznak az agglomerációs települések.  Budapesten már elviselhetetlenül magasak az árak és nagy a zsúfotság, ezért egyre erősödik a fővárosból való kivándorlás. A keleti-délkeleti országrészekből pedig azért érkeznek egyre többen a főváros környéki településekre, mert ott sokkal jobbak a munkalehetőségek, mint a hátrahagyott országrészekben. A bérleti kínálat azonban nem tart lépést ezzel a népességszámnövekedéssel: a viszonylag kevés lakás gyorsan elkel, főképp, ha jó a közlekedés az általában fővárosi munkahelyhez – mutatott rá Mester Nándor, az Otthontérkép Csoport vezető elemzője. Hozzátette: a jövőben az agglomerációs bérleti piac további aktivizálódása várható. Felgyorsulhat ugyanis a kisebb, 4-8 lakásos társasházak bérbeadási célú építése, valamint egyes új lakóparkokban a családi házak megjelenése a kínált bérlemények között. Egy-két településen - például Gyálon vagy Vecsésen - már kialakítottak olyan épületeket, ahol kifejezetten átmeneti bérleményeket kínálnak jó felszereltséggel. A folyamatos betelepülés miatt Szigetszentmiklóson és Dunakeszin is várható hasonló. A portál kutatása alapján egyébként az elmúlt három évben  a legtöbb kiadó lakást vagy házat a nyugati és délnyugati agglomerációs városokban jegyezték fel. Érd, Budaörs vezeti a sort, ezekben a városokban eleve fejlettebb ez a piac, mint más fővárosközeli településeken. Mivel viszonylag nagy a választék, az árak ezeken a településeken már kissé csökkentek is az elmúlt három évben. A vizsgált időszakban leggyorsabban Gyálon nőttek a bérleti díjak: csaknem kétszer annyit kérnek egy átlagos méretű házért, mint 2016 elején, körülbelül 140-160 ezer forintot havonta. Ami pedig a bérlőket illeti: sokan keresik a 40-50 négyzetméteres lakásokat, valamint a 200 négyzetméternél nagyobb házakat, házrészeket. A nagyobb területű ingatlanokat többgyerekes vagy összeköltöző családok, valamint vállalkozások szemelik ki.        
Szerző
2018.11.19 13:24