Mindössze 2900 új, kétlakásosnál nagyobb társasházban épülő lakás talált gazdára Budapesten az idén január és június között, ami hároméves mélypontot jelent – derül ki az OTP legfrissebb Budapesti Újlakás Értéktérképéből. Ez az előző félévhez képest harmadával, 2018 első feléhez képest negyedével kisebb forgalmat jelent.
Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője emlékeztetett: év elején még a korábbi évek eladási számaival kalkuláltak 2019-re nézve is. Úgy tűnik azonban, mára a piac túljutott a csúcson. Az okok szerinte sokrétűek: egyrészt egyre kevesebb lakás érhető el még 5 százalékos áfával, másrészt az újlakás-árak már olyan szintet értek el, hogy a bérbadásból származó, gyakran már csak 4 százalék körüli hozam egyre kevésbé vonzó a befektetők azon csoportjának, akik csupán ez alapján döntenek és nem nézik az ingatlan jövőbeni értéknövekedését. Harmadrészt pedig sok forrást szív el a piacról a Magyar Állampapír Plusz is – sorolta az elemző.
Arról ugyanakkor nincs szó, hogy teljesen leállna az ingatlanpiac. Január és június között 123 új projekt keretében 3300 lakás értékesítése indult meg: 600 lakást a XI. kerületben, 500-500 ingatlant a VIII. és a XIII. kerületben kínálnak eladásra. Ez ugyan 30 százalékos visszaesés az előző félévhez képest, de az elemző szerint egyelőre nem beszélhetünk trendről, ugyanis egy éve is hasonló számokat láthattunk.
Valkó Dávid előrejelzése szerint idén 12 700 körül tetőzhet az újonnan megépített társasházi lakások száma Budapesten, majd 2020-ban ez a felére eshet vissza. Emellett ugyanakkor még mintegy 10 ezer, már előrehaladott tervezési fázisban lévő lakást tartalmaz az OTP projekt-adatbázisa, amelyek megépítése a következő években várható.
A legtöbb lakás, szám szerint 3900 – immár hagyományosan – a XIII. kerületben épülhet meg az idén. Ezt a XI. kerület követi 2500, majd a IX. kerület 1200 ingatlannal. Érdekes a IV. kerület negyedik és a X. kerület ötödik helye, hiszen ezek a városrészek korábban nem voltak a beruházók fókuszában. Jövőre a dobogó első két helyén nem várható változás, harmadik helyre azonban a XIV. kerület érhet be ezer lakással. Az említettek mellett még a III. és a VIII. kerületben látványos a lakásépítők aktivitása. Értékesítésben szintén a XIII. kerület áll élen az idei első félév során eladott 740 lakással, majd 400, illetve 330 ingatlannal a VIII. és a XI. kerület következik.
Az OTP adatbázisa szerint az idei átadású ingatlanok 84 százaléka már gazdára talált, és a tervek szerint 2020-ban megépülő 6400 lakás 55 százaléka is elkelt már, de még a 2021-es átadásúakból is eladtak már 700 darabot. A legnagyobb lakásépítők még ma is tervasztalról kezdik az értékesítést, míg a kisebb, ám megfelelő kezdőtőkével rendelkező cégek egyre gyakrabban taktikáznak úgy, hogy a már szerkezetkész állapotú épületnél hirdetik csak meg a lakásokat. Egyrészt így biztosabban találnak vevőt, másrészt a még mindig folyamatosan emelkedő árszint mellett magasabb bevételt is érhetnek el.
A lakások árazása Valkó Dávid szerint amúgy is nagy megfontoltságot igényel majd a következő időszakban. Jövőre megszűnik az újlakások kedvezményes áfája, de a kivezetés körüli átmeneti szabályok miatt egyszerre lesznek a piacon – akár két szomszédos telken – 5, illetve 27 százalékos áfával értékesített lakások, attól függően, hogy a projekt mikor kapott építési engedélyt. A nagyjából 20 százalékos árkülönbség nyilván fenntarthatatlan lesz. Reálisan az várható, hogy a 27 százalékos áfájú lakások nettó árát még elfogadható nyereséget hozó szintre csökkentik, miközben az 5 százalékos áfával kínált lakások árát bátrabban megemelik az érintett beruházók. Összességében így a jelenlegihez képest emelkedő árszintet kaphatunk, de a drágulás az 5 százalékos és a 27 százalékos áfa-tartalom közötti eltérésből adódónál kisebb mértékű lehet - véli Valkó Dávid. Hogy ez az új árszint mennyire lesz fenntartható, azt csak a jövőbeni tapasztalatok mutatják meg. A kereslet esetleges drámai zuhanására a kínálat további szűkítésével reagálhatnak a lakásépítők – tette hozzá az OTP Jelzálogbank vezető elemzője.
Mivel azonban az újlakás-árak jelenleg is folyamatosan emelkednek, szerinte még mindig jó döntés egy projekt elején beszállnia annak, aki nem csak a bérleti hozammal kalkulál, hanem a jövőbeni értéknövekedésen is szeretne hasznot húzni. Egy nagy beruházásban ugyanis a bevezető áraktól az átadásig eltelhet bő két év is, ami alatt a jelenlegi példák szerint akár 20-25 százalékkal is felmehet a lakások értéke. Ha ehhez hozzászámítjuk a növekvő áfa miatt 2019-től várható általános árszint-emelkedést, még mindig bőven vonzó befektetés egy jól megválasztott beruházásban tulajdont szerezni. Fogódzóként elmondható, hogy 2021-es átadással jelenleg nagyjából 880 ezer forintos átlagos négyzetméteráron lehet bevezető árú lakást venni Budapesten. A külsőbb kerületekben még elcsíphető 700 ezer forint alatti árszint is, míg a belvárosban és Budán már inkább egymillió forinttól indul az átlagos négyzetméterár.
