Szemet vetett a NER a fővárosi rozsdaövezetekre

Óriási lehetőség a rozsdaövezeteknek az 5 százalékos lakásáfa. De első körben a NER lovagjai nyerhetnek vele.

Futballstadion-léptékben mérve is hatalmas területek hevernek parlagon Budapesten. A fővárosi önkormányzat négy évvel ezelőtt készítette el első barnamezős kataszterét. Akkor 417 területet, összesen 3863 telket soroltak ide. A katasztert 2017-ben és 2018-ban is felülvizsgálták és kihúzták a lajstromból az időközben fejlődésnek indult zónákat.

Így is maradt összesen 2945 hektár, azaz több, mint 4200 focipályányi elhagyatott gyártelep, régi vasúti üzem és bánya. A városszövetbe ékelődött alulhasznosított ingatlanok jelentős ingatlanfejlesztési potenciállal bírnak. Az elmúlt években megindult ezeknek a területeknek a funkcióváltása - lásd Graphisoft Park, Bálna, lakóparkok, Corvin-Szigony projekt –, de a zöme maradt olyan, amilyen volt.

A rozsdaövezetek rehabilitációja ugyanis meglehetősen költséges mulatság. A nagyobb egybefüggő ipari, közlekedési, katonai funkciójú rozsdaövezetek elsődlegesen az egykori városperemen alakultak ki. Hasznosításukat a pénzhiány és a kaotikus tulajdonviszonyok mellett a merev építési és műemléki szabályozás, valamint a kármentesítés magas költsége is akadályozza.

A főváros 2016-ban csupán a rehabilitáció előkészítését 300 milliárdra becsülte, a kármentesítés, a revitalizáció ennek a többszöröse is lehet.

Az új kormányzati lakásprogram hármas céllal indul. A kormány az elhanyagolt iparterületek revitalizációja és az elérhető árú otthonok mellett ezzel is segítené a gazdaság koronavírus járvány utáni újraindítását. Fürjes Balázs, a Miniszterelnökség Budapest és az agglomeráció fejlesztéséért felelős államtitkára már januárban – tehát jóval a járvány előtt - beharangozta az új programot a Népszavában. A terveknek akkor hangsúlyos része volt a bérlakásépítés. Azóta ez hátrébb szorult. Fürjes egy múlt heti szakmai beszélgetésen elismerte, hogy első körben eladásra épülnek lakások, mondván, a bérlakáspiac szabályozása bonyolultabb kérdés.

Az államtitkár által közölt menetrend szerint ugyanakkor az új építőipari szabályozás akár már júliusban hatályba léphet. Az építési törvény javasolt módosítása már az Országgyűlés előtt van. Ez a rozsdaövezeti akcióterületek (RAT) fogalmának beemelése mellett a területek beépítési szabályait is egyszerűsíti, ami felgyorsíthatja az ingatlanfejlesztés folyamatát.

Ez így sem lesz gyors. A barnamezős területek között ugyanis csak elvétve akad azonnali projektindításra alkalmas telek. Ezeket az „azonnali” rozsdaövezeti akcióterületeket jelölik ki az első őszi kormányrendeletben, amihez az önkormányzatok projektjavaslatait már ettől a héttől várják.

A rozsdaövezetben épülő lakások 5 százalékos áfájának ezúttal nincs időkorlátja. Bár Fürjes szerint talán jó lenne valamiféle garanciát beépíteni, hogy később ne lehessen túl gyorsan kivezetni. (Azt nem árulta el, hogy saját kormányától vagy egy újtól akarja ezzel megóvni a programot.)

Az utolsó fővárosi rozsdaövezeti kataszter szerint Budapesten összesen 3507 telket érinthet a kormány új lakásépítési programja. Az elmúlt években sok kisebb üzemi területet vásároltak fel ebből, amelyeknek tulajdonosai csak a megfelelő alkalomra vártak a beruházások elindításával. Kiss Gábor, a Metrodom igazgatója egy szakmai beszélgetésen elárulta, hogy náluk is több ilyen projekt van, szerinte a hivatalos rozsdaövezeti térkép megjelenése után sok fejlesztő nekilendül.

A kormányprogram első nyertesei azonban valószínűleg nem közülük kerülnek ki. Budapesten már most több barnamezős beruházás zajlik, amelyeknek például a járvány miatt beszakadó lakáspiac okán kifejezetten kapóra jön az új állami akcióterv.

Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője úgy véli, hogy az "azonnali fejlesztési terület" kategóriájába eleve ezek kerülhetnek be. Kiss Gábor pedig arra is felhívta a figyelmet, hogy a kedvezményes áfát a kifizetés időpontjában kell alkalmazni. Így, ha a projekt rozsdaövezetben valósul meg, és az adásvételi szerződés ezt lehetővé teszi, akkor a vevőnek a vételár még ki nem fizetett része után a kedvezményes áfát kell csak kifizetnie, még akkor is, ha a lakás építésének jóval a törvénymódosítás és a kormányrendelet kihirdetése előtt nekikezdtek. De persze az is elképzelhető, hogy az ingatlanfejlesztők ezt is lenyelik, és a lakások nem lesznek olcsóbbak.

Idejekorán indult projektből kapásból három is akad Budapesten. Az egykori Budapesti Szeszipari Vállalat (BUSZESZ) óbudai telephelyét felvásárló Biggeorge’s Property Zrt. első körben irodákat képzelt ide, majd változott a terv, és az irodák mellé 1400 lakás is épül Waterfront City fantázianéven.

Egy időre elakadt, de most már ismét gőzerővel zajlik Garancsi István BudaPart projektje is. Az 56 hektáros barnamezős területet Orbán viktor kötélbarátja 2016 elején vásárolta fel az állami Eximbank 16,5 milliárd forintos hiteléből. A beharangozott 6-7 ütemből egyébként még csak az első zárult le.

A Duna másik partján Orbán másik barátja építkezik. Adnan Polat török üzletember egy kormányrendelet segítségével gyakorlatilag földig rombolhatta az egykori Közvágóhíd saját 4,6 hektáros területére eső védett épületeit, hogy a helyére 1232 lakást, sok ezer négyzetméter irodát, boltot, éttermet és hotelt építsen. A Közvágóhíd 14,5 hektárnyi óriás-területét Ináncsy Miklóstól vette meg, aki még a Budapesti Húsnagyker igazgatójaként vásárolta fel jutányos áron. Polat mellett jutott belőle egy holland befektetőcégnek is 5,5 hektár, a megmaradt területen pedig Ináncsy családja építi fel az Allure Residence lakóparkot. Aki korán kelt, aranyat érő rozsdaövezetre lelt.

Volt, amikor túl nagyot mertek álmodni

Az elmúlt években több nagy barnamezős beruházásnak is nekifutottak, a végeredmény azonban elég vegyesre sikeredett.

A Nyugati pályaudvar mögötti 20 hektáros terület átalakítását két kormány is megpróbálta, mégse történt semmi. Gyurcsány Ferenc kabinetje kormányzati negyedet épített volna ide, de a projektet 10 milliárd forint elköltése és kétévi huzavona után „megállították”. Lázár János kancelláriaminiszternek a New York-i Central Parkba oltott barcelonai La Ramblára hajazó elképzelés tetszett meg. Különös kegyelmi állapotként a kerületi önkormányzat és a környezetvédők is támogatták a tervet, azután Lázár ment és a projekt újfent elakadt.

A Millenáris Park bővítésének első üteme tavaly befejeződött. Az egykori Ipari Minisztérium Margit körúti irodaházának, illetve a mögötte lévő Ganz-gyár ipari épületeinek helyén kialakított közpark megvalósításáról 2013-ban döntött a kormány, és azzal a lendülettel titkosították is egy ide tervezett rendőrségi épület miatt. Rendőrség nem épült, de lett helyette miniatűr alagút, mélygarázs és függőkert, amelyek kivitelezését Tiborcz István üzlettársának, Paár Attilának az érdekeltségében lévő West Hungária Bau Kft. (WHB) vezette konzorcium 11,15 milliárdért végezte el.

Az egykori Ganz-MÁVAG Kőbányai úti gyára az Operaház felújításakor, majd a Közlekedési Múzeum új helyének keresésekor került a kormányzati figyelem középpontjába. Az Operaház műhelyházát idén adták át. A tervezés és a kivitelezés költségei is jócskán megugrottak menet közben: a tervekért végül 560 milliót fizetett a kormány, míg a kivitelezés 12,2 milliárdról 16,8 milliárdra nőtt. A Közlekedési Múzeum végső áráról még becslés sincs, a tervezést 5,7 milliárdért vállalta egy New York-i építésziroda.

A közeli józsefvárosi pályaudvar Fiumei út felőli részén 7,5 milliárdért épült fel a Sorsok Háza, de mind a mai napig nem nyílt meg, a legutolsó ismert céldátum 2021.

Nagyon kevés az esély a pestszentimrei Cséry-telep magántőkéből történő rehabilitációjára. Az évek alatt idehordott 3 millió köbméter hulladék elszállítása és a terület megtisztítása az előzetes becslések szerint 20 milliárdba kerülne.

De az sem számít, ha az állam a tulajdonos. Az Óbudai Gázgyár kármentesítése már több, mint tíz éve húzódik, holott itt az árvizek és a magas talajvíz miatt folyamatosan fennáll a környezetszennyezés veszélye. Ráadásul az ide szánt velodrom is Észak-Csepelen, az Atlétikai centrum mellett épül fel.