Hullámvasúton a lakáspiac

Az első félévben még sok új lakás épült, de a folytatás korántsem egyértelmű. Az áfaemelésre a vírus is ráerősített.

Ellentmondásosan alakult az első félévben a lakáspiac. Egyrészt folytatódott a használatba vett új otthonok számának növekedése, azonban egyre gyengébb adatok láttak napvilágot az építendő lakásokról. A KSH csütörtökön adatai szerint a január-júniusi időszakban 8637 új lakás épült, 34 százalékkal több, mint egy évvel korábban, míg a kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések száma 12 475 volt, ami 32 százalékkal csökkent.

A használatba vételi engedélyek számának növekedésének oka, hogy most készülnek el azok a lakások, amelyek az elmúlt években még 5 százalékos áfával keltek el. Ezzel szemben az új építési engedélyek száma csökken, hiszen az áfaemelést követően a fejlesztők már alig indítanak új projekteket, vagyis folyamatosan és trendszerűen szűkül a kínálat – kommentálta a KSH csütörtöki adatait Földi Tibor, a Cordia igazgatóságának elnöke. Erre jött rá még a válság miatti bizonytalanság, ami miatt nem lehet eldönteni, hogy konszolidáció vagy újabb hullámvasút jön a lakáspiacon – ezt a kérdést már a Társaság a Lakásépítésrt, Lakásfelújításért Egyesület (TLLE) tette fel elemzésében. Az egyesület szerint a 2013. évi évszázados mélypontot (7293 lakáshasználatbavételi-engedélyt) követően 2019-ig emelkedő trendet mutattak az építések, igaz ebben a kormányzati intézkedéseknek (mint az 5 százalékos áfakulcs, áfavisszatérítés, csok, jelzáloghitel-elengedés, babaváró hitel) alapvető szerepük volt. A kedvezményes áfakulcs 2019. év végi kivezetése előrevetítette a visszaesést, amire a járványhelyzet ráerősített. Az Magyar Nemzeti Bank (MNB) becslése szerint 2021-ben várhatóan 18 ezer körüli lakás fog épülni, ez 2021-22-ben akár 15 ezerre is eshet, vagyis a minőségi megújulás ismét lassul.

A lakásállomány 100 éves megújulásához legalább évi 40 ezer lakás építése szükséges. A 2019-ben épült mennyiség a szükséges lakásépítésnek mintegy fele, a 2020. első félévi adatok alapján ehhez képest idén további visszaesés várható. Ezzel Magyarországon a régiós országokhoz (Ausztria, Lengyelország, Németország, Szlovákia) képest jelentősen alacsonyabb a lakásépítési volumen mind a lakásállományhoz képest, mind népességarányosan is – fogalmaz a TLLE.

Még nem egyértelmű, hogy merre indul a piac a koronavírus-válság után. Az engedélykérelmek visszaesése egyszerre lehet a csökkenő beruházási kedv elmaradásának jele, illetve egyszerűen annak is betudható, hogy a járványhelyzet miatt a hivatalok zárva tartottak, így nem fogadták be az építési engedélykérelmeket. Az Otthon Centrum második negyedéves, új építésű lakásprojekt-felmérése szerint Budapesten jelenleg 463 beruházás van folyamatban, ezekben mintegy 33 200 lakás épül. Noha az egy évvel ezelőtti helyzethez képest csupán 1,7 százalékkal kevesebb projekt van a megvalósítás különböző szakaszában, 2020 második negyedévben mindössze 28 új projekt indult, ez a 2019 II. negyedévben elkezdett 45 projekthez képest 38 százalékos csökkenést jelent.

Minden megszólaló szerint nagy lehetőség van a kormány által kezdeményezett rozsdaövezeti programban: az erre kijelölt területeken épülő lakások a jövőben is értékesíthetőek öt százalékos áfával. A TLLE azonban visszahozná minden területre egységesen az öt százalékos áfát. A magánépítők ösztönzésére javasolják továbbá az áfavisszatérítés bővítését a most is érvényes feltételekkel, de a jelenlegi 2486 kistelepüléseken túl az összes településre kiterjesztve.

A ciklikusság csökkenthető lenne a piaci bérlakásépítések beindulásával, amihez elérhetőek az MNB kedvezményes Növekedési Hitel Plusz forrásai. A bérleti díjak megfizethetőségéhez szükséges lenne további ösztönzők bevezetése is, például a cafeteriaelemek közé a lakbértámogatás beemelése.

Miközben a piaci szereplők árnyaltabban fogalmaznak a jövőt illetően, a Pénzügyminisztérium optimista: véleményük szerint a járvány kirobbanása utáni hónapokban az építési engedélyek és bejelentések alapján építendő lakások száma csak átmenetileg esett vissza, mert míg az 2019 azonos hónapjaihoz képest márciusban kétharmadára, április-májusban alig több mint felére csökkent, júniusra már újra megközelítette az egy évvel korábbi szintet. Budapesten az április-májusi visszaesés még erőteljesebb volt, azonban júniusban a tavalyinál majdnem kétszer több lakás építését kezdeményezték, ez pedig annak a jele, hogy a magyar gazdaság kilábalása a válságból egyértelműen megkezdődött - olvasható a szaktárca közleményében.