Az Alkotmánybíróság a köztársasági elnök indítványa alapján vizsgálta a Fideszes többségű országgyűlés által június közepén elfogadott bérlakás törvény-módosítást és arra jutott, hogy alaptörvény-ellenesek a jogszabálynak azok a rendelkezései, amelyek vételi jogot biztosítottak volna azoknak a bérlőknek is, akik 25 évnél nem régebben bérelnek állami vagy önkormányzati tulajdonban álló, műemléképületben lévő lakást. Az Alkotmánybíróság a határozatában emellett alkotmányos követelményként előírta, hogy az elidegenítéshez a műemlékvédelmi hatóságnak is hozzá kell járulnia.
Áder János köztársasági elnök kissé meglepő módon kért normakontrollt a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi törvény módosításával kapcsolatban. Mint ismeretes a nagy vihart kavart jogszabály alapvetően a várnegyed eddig elidegeníthetetlen bérlakásainak kiárusítására kötelezte az I. kerületi önkormányzatot. A szavazás előtti utolsó pillanatig benyújtott módosító indítványok révén a NER-lovagok számára tette még kedvezőbbé a várnegyedben korábban megszerzett bérlakásuk megvásárlását.
A köztársasági elnök álláspontja szerint a jogalkotói cél és az annak megvalósítását szolgáló vételi jog összeegyeztethetetlen a kulturális örökség részét képező épített környezet, ezen belül különösen a műemléki védelem alatt álló építmények védelmének és megóvásának alaptörvényi követelményével. Míg a hatályos szabályozás alapján a műemléképületben lévő lakást kizárólag a műemlékvédelmi hatóság hozzájárulásával lehet elidegeníteni, addig az új törvénnyel a világörökségi területen és védőövezetében lévő állami és önkormányzati tulajdonú, a kulturális örökség részét képező műemléki ingatlanok teljes körére vételi jogot állapítanának meg. A köztársasági elnök indítványa szerint ez a kulturális értékek védelmének és megőrzésének garanciáját képező visszalépés tilalmába ütközik, továbbá az önkormányzati tulajdonjog ilyen korlátozásának szükségessége nem indokolható és aránytalan.
Az Alkotmánybíróság a tulajdonhoz való jog korlátozása kapcsán kifejtette, hogy a vételi jog az önkormányzati tulajdonjog megszűnéséhez vezethet, ami súlyos teher, így megköveteli a kártalanítást. Az önkormányzatnak a vételi jog folytán elvesztett lakásokért azok értékével megegyező ellenszolgáltatást kell kapnia. Az értékarányosság biztosításának módját ugyanakkor a törvényhozóra bízták. Elegendő, ha a hatályos rendelkezéseken ennek szellemében változtatnak vagy kiegészítik.
Az Alkotmánybíróság által másik kifogásolt rész azoknak a bérlőknek a vételi jogára vonatkozik, akik 25 évnél rövidebb ideje bérlik a lakást. Az Ab szerint ez nincs összhangban a jogalkotó által megfogalmazott céllal és a jogalkotónak nem sikerül igazolnia a szabályozás „kivételes jellegének” szükségességét. Az Alkotmánybíróság ezért ezeket a passzusokat alaptörvény-ellenesnek nyilvánította.
Az Alkotmánybíróság határozatában arra is kitért, hogy a műemlékvédelem az állam kötelezettsége, másrészt a jogszabályt érinti a korábban - az egészséges környezethez való jogra vonatozóan - megállapított visszalépési tilalom. Alkotmányos kívánalom, hogy a műemléki védettséget élvező ingatlanok értékesítése során az állam megfelelő garanciákkal biztosítsa. Különösen lényeges garancia ez a vizsgált törvénnyel érintett lakások esetén, amelyek zöme első alkalommal kerül ki az állami vagy önkormányzati tulajdonból. Az AB ezért a vételi jog feltételéül szabta a műemléki szempontok figyelembe vételét.
Mint ismeretes a jogszabály első formájában valamennyi önkormányzatnak kötelezővé tette volna a tulajdonában lévő bérlakások eladását a forgalmi érték legfeljebb 30 százalékáért, de különféle kedvezmények összeadódása esetén akár 10,5 százalékért. A javaslat óriási tiltakozási hullámot indított el, még a kormánypárti polgármestereknél is kiverte a biztosítékot. A Fidesz visszakozott és jelentősen átírta a javaslatot, de arra azért nagyon vigyáztak – hangoztatták az ellenzéki képviselők -, hogy a haverok jól járjanak.
A végleges változat értelmében csak a világörökségi helyszíneken és ezek védőövezetében lévő lakások esetében nyílik meg a vételi jog. Másrészt a bérlő csak akkor veheti meg a lakást, ha a határozatlan idejű bérleti jogviszonya már 2020. december 31-én is fennállt és annak időtartama eléri az öt évet. Csakhogy így Bayer Zsolt, Rákay Philip, Palkovics László és mindazon NER-lovagok, akik bevásároltak a Várban, hoppon maradtak volna. Ezért beletettek egy csavart. A lakások forgalmi értékének meghatározásánál szereplő passzus szerint, „ha a bérleti jogviszony időtartama a törvény hatálybalépésekor nem éri el az öt évet, akkor a vételi igényüket az öt év múltán jelenthetik be”. Vagyis egyszerűen csak várniuk kell.
Azok viszont, akik a törvény hatályba lépésekor három havi lakbérrel vagy más jogcímen tartoznak a bérbeadó önkormányzatnak vagy az államnak, illetve egyéb köztartozásuk van, se most, se máskor nem vehetik meg a bérlakást, ahol élnek. A lakást a bérlő, a bérlőtársak együtt, illetve azok egyenesági rokonai és örökbe fogadott gyermeke is megveheti. Az ingatlanokra négy éves elidegenítési tilalmat jegyeznek be.
Látszólag feljebb kalibrálták a vételárakat is. A lakást 5-15 éve bérlőknek a forgalmi érték 80 százaléka a vételár (kivéve a tulajdonjogot cserélőket), 15-25 évi bentlakás esetén a forgalmi érték 50 százalékát kell megfizetni, míg a 25 évnél régebb óta ott élőknek csak a becsült piaci ár 15 százalékát kell kifizetniük, sőt egyösszegű vétel esetén csak 10 százalékát. A végszavazás előtti utolsó utáni javításban– már mindenféle rejtegetés nélkül – a NER-lovagok számára tette még kedvezőbbé a várnegyedben korábban megszerzett bérlakásuk megvásárlását: a tulajdonjogért cserélt bérlakásért a korábban megjelölt 50 százalék helyett, csak a forgalmi érték 35 százalékát kell kifizetni, de ha egy összegben szurkolják le a vételárat, akkor további 5 százalék kedvezményt kapnak. Márpedig Bayer Zsolt – ahogy arra Csárdi Antal (LMP) országgyűlési képviselő a részletes vitában felhívta a figyelmet - két bérlakást is elcserélt egy hozzá bumerángként visszaszálló faház tulajdonjogára.
A törvénymódosítás értelmében a vételi joggal érintett lakások bérlőinek a törvény kihirdetése utáni hat hónapon belül közölni kell a vételárat. Az önkormányzatok várhatóan csak a határidő végére tudják teljesíteni a törvényben előírtakat.
A Várban található csaknem 1422 bérleményből például közel 1300-at érint a módosított verzió, lévén csaknem az egész I. kerület világörökségi helyszín. A kerület előzetes becslései szerint 80 ezer négyzetmétert kell kiárusítaniuk, amelyek forgalmi értéke durva becsléssel 80-120 milliárd forintra tehető. A kedvezmények miatt a vagyonvesztés több tízmilliárd forint lehet, amelyet tovább súlyosbít az értékbecslésre és a társasház-alakításra kifizetendő legalább százmilliós költség. V. Naszályi Márta a Népszavának korábban azt mondta, hogy az önkormányzatnak minden bizonnyal új munkatársakat kell felvenniük a lakásprivatizáció lebonyolítására.
