Még mindig van tere a lakásdrágulásnak

A kínálati árak és a keresleti lélektani határ összevetése alapján még odébb van, amikor az ingatlanárak elérik azt a szintet, amit már nem hajlandók megfizetni a vevők.

Bár az utóbbi időben egyre többször vetődik fel, hogy az ingatlanárak már bőven a megfizethetőség határát súrolják, a vevők viselkedéséből egyelőre azt látni: a használt lakások esetében még mindig van tér a további drágulásra. Igaz, a vásárlók egyre kevésbé tudják tartani a lépést az árak emelkedésével – derül ki az ingatlan.com lapunknak küldött számításaiból. Ebből az olvasható ki ugyanis, hogy nemcsak a kínálati árak emelkednek, de a vevők által még megfizethetőnek gondolt lélektani határ is – utóbbi azonban egyre lassabban.

Az olyan népszerű Balaton parti településeken viszont, mint például Siófok vagy Balatonfüred, az utóbbi három évben még szűkült is a kínálati ár és a lélektani határ közötti olló - annak ellenére, hogy ez idő alatt az árak 20, illetve 32 millió forinttal ugrottak meg. Miskolcon és Szombathelyen pedig még magasabban is van a küszöb, mint a kínálati ár, azaz a vevők összességében 2 millió forinttal többet is fizetnének ezekben a városokban a lakásokért és a házakért, mint amennyit kérnek értük. Ezeken a településeken tehát jó eséllyel még felfelé mennek majd az árak.

A fizetési hajlandóság lélektani határát az ingatlan.com szakértői úgy vizsgálták, hogy megnézték, milyen áron futnak azok a használtingatlan-hirdetések, amely iránt a potenciális vevők komoly érdeklődést mutatnak: egy kattintással felfedik az eladó telefonszámát, vagy az alkalmazásból telefonhívást indítanak. Az így mért érdeklődések változása minden településen egybeesik a KSH adatai szerinti adásvételek alakulásával, vagyis jól mérhető vele a komoly vevői szándék – magyarázza Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Ezen hirdetések háromnegyedének kínálati árait vetették össze azzal a lélektani árral, amire az érdeklődések 75 százaléka érkezik, kiszűrve ezzel a kiugróan drága értékeket. Mindez a szakértő szerint azért adhat egy gyakorlatiasabb fogódzót, mert az ingatlanárak önmagukban nem értelmezhetők: a megfizethetőség mindig függ az aktuális gazdasági helyzettől, a keresetek, a munkanélküliség, a hitelkamatok alakulásától.

A kínálati árak és a keresleti lélektani határ összevetése alapján Balogh László úgy véli: még odébb van, amikor az ingatlanárak elérik azt a szintet, amit már nem hajlandók megfizetni a vevők. Hiszen miközben egyre magasabb árakat látni, azok, akik ingatlanvásárlásra adják a fejüket, egyelőre tudják tartani a lépést a drágulással. Igaz, egyre lassabban. A 2019-ben például országosan 12 százalékkal haladta meg a kínálati ár a lélektani határt, a koronavírus megjelenésével a különbség 6 százalékra mérséklődött, majd idén ismét 15 százalékra nőtt. A megfizethetőségi probléma tehát nem azt jelenti, hogy egyik napról a másikra kiárazódnak a vevők az ingatlanpiacról, hanem azt, hogy a fizetési hajlandóság nem nő olyan mértékben, ahogy az eladók emelnék az árakat – magyarázta a szakértő. Hozzátette: az eladók sem szakadtak el a valóságtól, mert ha azt érzékelik, hogy megtorpant a fizetőképes kereslet, nem emelik az árakat olyan dinamikusan. Jól látszik ez például Sopronban, ahol egyre kevésbé hajlandók többet fizetni a vevők, és ez visszafogta a drágulás ütemét is. A folyamat hátterében vélhetően az áll, hogy a határmenti ingázó munkavállalás a pandémia miatt nehezebbé vált – jegyezte meg Balogh László.

A szakértő szerint, ahol nyílik az olló a lélektani határ és a kínálati ár között, ott lassulni fog a drágulás, különben nem jönnek létre a tranzakciók. Ilyen város most például Budapest, ahol 2019-ben még 10, az idén már 14 százalékkal kérnek többet az eladók, mint amennyit a vevők fizetnének. Békéscsabán 13 százalékról 27 százalékra nyílt az olló, Debrecenben és Egerben a 2-2 százalék után most 13-14 százalék a különbség. Győrben 2019-ben még csak 8, ma már 28 százalékkal haladja meg a kínálati ár a vevők által megfizethetőnek gondoltat, Pécsett 10 százalékról 20 százalékra, Szekszárdon 4 százalékról 13 százalékra, Szolnokon 4 százalékról 18 százalékra emelkedett a mutató.

Balogh László szerint mindent összevetve belátható időn belül nem fognak csökkenni az árak, legfeljebb néhol lassul az emelkedés, hiszen még a koronavírus és annak gazdasági nehézségei után is dráguló pályán maradt az ingatlanpiac, a kereslet pedig lassabban ugyan, de követi a drágulást.

Ez persze nem jelenti azt, hogy ne következne be ilyesmi hosszabb távon, az ingatlanpiacon ugyanis most számos tényező vált bizonytalanná. Az infláció például felfelé kellene, hogy hajtsa az árakat, hiszen ha kevesebbet ér a pénz, akkor azt inkább értékállóbb ingatlanba fektetik, ami növeli a keresletet. A hitelkamatok emelkedése viszont inkább fékezné a keresletet, hiszen amiatt kevesebben tudnak kölcsönhöz jutni, márpedig most az ingatlanpiaci tranzakciók 60 százaléka hitel segítségével történik. A minimálbéremelés és az annak nyomán várható átlagbérnövekedés viszont megint csak a kereslet és az árak növekedése irányába hathat, hiszen a drágább hiteleket többen tudják majd fölvenni.