Sokkal nehezebbé vált az elmúlt 8 évben Budapesten hitelből lakást vásárolni. A lakásárak drasztikus emelkedése miatt egy ilyen lépés egyre nagyobb anyagi megterhelést jelent a családoknak, ha valamilyen okból nem tudják vagy nem akarják kihasználni az otthonteremtési támogatásokat. Egy új lakás megvásárlása a háromgyermekes családok számára jelenti a legnagyobb anyagi kifeszítettséget, a gyermektelenek számára viszont nem jelent túlzott kockázatot. Egészen más a helyzet, ha egy gyermekes család az állami otthonteremtési támogatásokat – például a csok-programot – is kihasználja. Ekkor már a lakásvásárlás elérhetőségét mutató index az 1-es érték fölé kerül, ami azt jelenti, hogy anyagi kifeszítettség nélkül tud a család lakást venni hitelből.
A Magyar Nemzeti Bank (MNB) Lakáspiaci jelentésében közreadott grafikonon az is jól látszik, hogy a csok-program 2015-ös indulásakor, illetve új kedvezmények bevezetésekor a háromgyerekes családok lakásvásárlási lehetőségei látványosan javultak, ugyanakkor idővel ismét rosszabbak lettek. Számukra a lakásvásárlás elérhetősége a támogatásokkal együtt is azok bevezetése előtti szintre esett vissza 2019 júniusára, míg a támogatás nélküli esélyeik jócskán leromlottak. Ekkor elindult a babaváró hitelprogram, rá egy évre pedig áfa-kedvezmények léptek életbe: ezek ismét feljebb tornázták a családok lakásvásárlási esélyeit, hogy azután tavaly ismét zuhanásnak induljanak. A háromgyermekes családoknál leglátványosabb hullámzás oka, hogy a keresletet - és így a lakásárakat is - javarészt éppen az állami támogatások növelik, így hiába bővítik időről időre az otthonteremtési kedvezményeket, azok értéke elinflálódik. Eközben azok, akik valami okból nem tudják kihasználni a támogatásokat, a száguldó árak miatt egyre messzebb kerülnek egy lakás megvásárlásától.
Az MNB Lakáspiaci jelentése ezzel kapcsolatban úgy fogalmaz: „a dinamikus lakásár-emelkedés az elérhetőség erőteljes romlásának irányába hat, így a 2021. januártól érvényes, csok-kal vásárlók számára elérhető áfa-visszaigénylés és illetékmentesség – a korábbi támogatástípusok példájához hasonlóan – egyre kisebb relatív könnyebbséget jelent a lakásvásárlók számára”. A lakáshitel-kamatok emelkedése pedig a továbbiakban még inkább rontani fogja a lakásvásárlási esélyeket – vetítik előre. A lakásvásárlás elérhetősége romlásának a jegybank Fenntartható egyensúly és felzárkózás címet viselő, 144 pontos javaslatcsomagja is kiemelt figyelmet szentel. Ebben úgy fogalmaznak: támogatások nélkül ma már túlzott terhet jelent egy új lakás vásárlása Budapesten, a gyermektelenek számára pedig hosszú távon romlott a lakásvásárlás elérhetősége.
MNB: évi 30-35 ezer lakást kell építeni
A jegybank programja szerint kiszámítható lakásprogramra, és évi 30-35 ezer új lakás megépítésére volna szükség a lakáshelyzet javításához. Magyarországon a lakásállomány megújulási aránya tavaly mindössze 0,44 százalék volt, miközben Lengyelországban 1,56, Ausztriában pedig 1,4 százalék, de még Románia is jobban áll nálunk. Az alacsony kínálat pedig az árak folyamatos emelkedését eredményezi. A lakásépítés költségei eközben Magyarországon növekedtek legnagyobb mértékben az EU-n belül, a munkaerőhiány pedig a hazai építőipart sújtja a leginkább a régión belül. Az MNB ezért növelné az építőipar hatékonyságát és erősítené a hazai építőipari-alapanyagipart: az importarányt a jelenlegi 48 százalékról 30 százalékra csökkentené. A szakképzés fejlesztésével, illetve harmadik országbeli vendégmunkásokkal pedig biztosítaná a szakképzett munkaerőt. Hosszú távon megtartaná a kedvezményes, 5 százalékos újlakás-áfát, az energiahatékonyság javítását célzó felújítási programot hirdetne, bérlakásprogramot indítana a fiataloknak és az állami alkalmazottaknak. A első lakásukat vásárló 35 év alattiaknak – a most csak csokosoknak járó - illetékmentességet adna új és használt lakás vásárlásakor, az egy vagy két gyermeket nevelő családok csok-kedvezményét pedig növelné, hogy szélesebb rétegeknek jelentsen nagyobb segítséget a program.
A lakásárak eközben - a szűk kínálatnak és az egyre növekvő keresletnek köszönhetően - megállíthatatlanul emelkednek. Az elmúlt nyolc év folyamatos drágulása után most újabb és újabb rekordok dőlnek meg: a tavalyi utolsó negyedévben 21,4, az idei első negyedévben 25,3 százalékkal kértek többet a lakásokért, mint egy éve. Ezzel egyidejűleg történelmi csúcsra emelkedett a lakások túlértékeltsége is, hiszen a bérek növekedése egyáltalán nem követte ezt az ütemet. Az MNB számításai szerint Budapesten 15, országos átlagban 18 százalékkal nagyobb mértékben drágultak a lakások, mint amit a reálgazdasági mutatók indokoltak volna. A felülértékeltséghez az is nagyban hozzájárult, hogy bár a kereslet erős volt (köszönhetően az állami támogatásoknak is), nem épült az igények kielégítésére elegendő új lakás. Tavaly 2020-hoz képest 30 százalékkal kevesebb, mindössze 20 ezer újépítésű lakóingatlan kapott használatbavételi engedélyt. A visszaesés az idén is folytatódott, így az újlakás-kínálat nem tud lépést tartani a kereslettel. A fővárosban az első negyedévben bő negyedével kevesebb lakást lehetett megvásárolni, mint egy évvel korábban.
A hatodik legkevésbé megfizethető főváros
Budapest egy éve az ötödik legkevésbé megfizethető főváros volt Európában, 2022 első negyedévére egy helyezést javult a magyar főváros pozíciója. Egy éve ugyanakkor még 15,3 évnyi átlagjövedelem volt szükséges egy 75 négyzetméteres lakás megvásárlásához, az idén áprilisban már 16,2 évnyi. Az európai fővárosok medián lakásár/jövedelem-mutatója is emelkedett: 11,1 évről 12,3 évre. A többi visegrádi ország fővárosában a budapestinél nagyobb mértékben romlott a lakásvásárlás elérhetősége: az átlagjövedelemből – ha semmi másra nem költenek - Prágában 24,5, Pozsonyban 23,1, Varsóban pedig 19,4 év alatt lehetne megvásárolni egy 75 négyzetméteres lakást.
Egyre több hitel kell az otthonteremtéshez
Egyre többen adósodnak el egyre nagyobb összegben, egyre hosszabb időre egy lakás megvásárlása miatt. A bankok tavaly 29 százalékkal több, összesen 109 ezer lakáshitel-szerződést kötöttek. Decemberben egy új lakás építéséhez vagy vásárlásához már átlagosan 18, használt lakásra pedig 13 millió forintot vettek fel az adósok, a futamidő 22, illetve 19 évre nyúlt. Öt évvel korábban egy újépítésű lakáshoz elegendő volt 8 millió, a használt lakásokhoz pedig 6 millió forint is; ezen összegeket ráadásul akkor csak 18, illetve 15 évre vették fel.
A tavalyi utolsó negyedévben összesen 325 milliárd forintnyi lakáshitelt helyeztek ki a bankok, ami 40 százalékos növekedés a járvány előtti szinthez képest. Az állami támogatásoknak itt is egyre nagyobb a szerepe: tavaly év végén már minden negyedik lakáskölcsönt valamilyen államilag támogatott kamatkonstrukcióval folyósítottak, az idei első negyedévben pedig 40 százalékra emelkedett a támogatott hitelek aránya. Ebben igen nagy szerepe volt a jegybank által tavaly októberben bevezetett, 2,5 százalékos kamattal elérhető zöld hitelnek. Márciusban az újépítésű lakások vásárlásához vagy építéséhez felvett hitelek 90 százaléka már zöld hitel volt.
Európai Uniós viszonylatban mindez azt jelenti jelenti, hogy Csehország után Magyarországon drágultak a legütemesebben a lakások, a háztartási hitelállomány pedig hazánkban bővült a leggyorsabban. Az Európai Rendszerkockázati Testület (ESRB) emiatt, valamint a jelentős túlárazottság miatt az idén februárban figyelmeztetésben is részesítette Magyarországot. Az ESRB értékelése szerint az elégtelen kínálat miatt a kormányzati támogatások és kedvezményes hitelek is hozzájárulnak a lakás- és hitelpiaci kockázatok növekedéséhez.
Az MNB szerint azonban a hitelezés élénkülése és a lakáspiaci drágulás között nem mérhető szoros kapcsolat. Ezt arra alapozzák, hogy azokban a járásokban, ahol gyorsabb ütemben emelkedtek a négyzetméterárak, csak néhány százalékponttal nőtt meg az újonnan folyósított hitelek jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutatója (ez mutatja, hogy az adós nettó jövedelmének hány százalékát teszi ki a havi törlesztő), mint ott, ahol kevésbé gyors ütemű volt a drágulás. A négyzetméterárak változása és a jtm szintje között pedig gyenge az összefüggés.
Nehéz helyzetben az első lakásra pályázók
Az elszálló ingatlanárak miatt egyre nehezebb helyzetbe kerülnek az életük első lakását megvásárolni szándékozó fiatalok. Nekik ugyanis nincs még olyan ingatlanuk, amelynek szintén egyre növekvő árát beforgathatnák a következő lakásba, vagy felhasználhatnák önerőként egy lakáshitelhez. A Duna House adatai szerint a befektetési célú vásárlások egyre növekvő arányával párhuzamosan egyre csökken az első lakásukat megszerzők aránya. Az idén áprilisban a budapesti lakásvásárlások majdnem fele mögött befektetési szándék húzódott meg, míg az első lakás megvásárlása már az adásvételek kevesebb, mint ötödét tette ki.
Nem a külföldiek vásárolnak
Kevés külföldi vásárol ingatlant Magyarországon; az Otthon Centrum közreműködésével az elmúlt fél évben lakást vásárló külföldiek aránya mindössze 1 százalék volt. A németek teszik ki a külföldi vásárlók 30, a szlovákok a 11,5, a hollandok a 9,5 százalékát. Ukrán állampolgár nem vásárolt az elmúlt fél évben az Otthon Centrum közreműködésével Magyarországon ingatlant – közölte Soóki-Tóth Gábor elemzési vezető. A csekély külföldi érdeklődés több mint fele Budapestre irányult, azon belül is a XI. kerület volt népszerű. Vidéken a dél-nyugati határszélen voltak aktívabbak a külföldi vásárlók, a nagyvárosokban vagy a Balatonnál egy-egy ügylet akadt csupán. Mindezt az MNB adatai is megerősítik. Tavaly 15,6 százalékkal több, mintegy 168 ezer lakás cserélt gazdát, de a külföldi lakásvásárlások visszaszorultak, különösen a pesti belső kerületekben. Míg 2019-ben itt a lakásvásárlások bő ötöde, addig tavaly már csak a tizede mögött álltak külföldiek. Országos átlagban 4,4 százalékról 3,3 százalékra csökkent a külföldiek szerepe. A befektetési célú lakáskereslet ugyanakkor emelkedett, Budapesten az ilyen vásárlások aránya az elmúlt fél évben újra meghaladta a 40 százalékot.
